【正文】 出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內涵。成都近郊的住宅從青城山、龍泉、文家場到華陽，別墅住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。三、成都市別墅市場分析綜觀當今成都別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：　居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大　短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居住；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓館使用；辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。四、樓間距較大,每戶都有私家花園,和大面積的綠化配套,能夠停放兩輛車的獨立私家車庫。三、隨著近郊別墅的火爆,遠郊以及跨區(qū)域別墅市場的黃金季節(jié)即將到來。代表項目：國一澳鄉(xiāng)、東麓驛境、玉龍山莊、天鵝嶺北成都別墅市 場 新都別墅帶 龍泉山別墅帶青城山別墅帶 西 東地理價值：距市區(qū)50分鐘車程環(huán)境價值：天下幽的青城山+森林+河流價位：從3000元/平方米—9000元/平方米不等項目定位：主要是休閑度假和商務型別墅為主代表項目：高山流水、麗水青城、天下青城、水都豪庭、美都華庭地理價值：距市區(qū)30分鐘車程+臨近機場環(huán)境價值：起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場價位：以5500~11000元/平方米為主項目定位：以休閑居家型別墅為主代表項目：維也納森林別墅、半山衛(wèi)城、易城、牧馬山別墅項目、麓山國際社區(qū)南 牧馬山別墅帶成都別墅市場消費群體 年齡：3545歲之間； 月家庭平均收入：1萬2萬元； 職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主、股票經紀人、醫(yī)生、律師、演藝人員、運動員、國家公務員等； 消費需求：新的生活方式以及新的空間感受； 消費態(tài)度：有二、三次置業(yè)經歷，買房理性而挑剔；住宅消費市場 暴富階層 別墅消費市場 中產階層 20%的富裕階層 成都別墅市場的需求分析及供給分析 截止到2006年3月底，成都市共有68個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了60個之多，在售別墅的總體供應量約，別墅供應戶型主要集中在200350㎡/戶，其中郊區(qū)，別墅供應戶型主要是我們上面分析的地段。從價格分布的供求關系來看，成都2006年3月前市場上市供應的別墅量較多集中在100萬～200萬元和250400萬元兩個的價格段，分別占到了供應總量的35%和30％，較上年這一比例有較大變化；而總價在100萬元以下的經濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為16％和19％，前者較去年變化不大，后者有較大增幅，比例達8%。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產生一種異域風情使得特定的目標人群產生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。開發(fā)套數(shù)：近郊開發(fā)套數(shù)最多,其次是遠郊,市內最少,這主要是因為市內具有別墅形態(tài)的項目以純別墅為主,均以大面積套型為主,近郊別墅項目近一兩年來迅猛發(fā)展,別墅項目迅速增長,同時針對目標市場多元化特征,戶型面積偏小,遠郊別墅項目起步較晚,市場總體放量目前不大,當然這只是在一個時間點上的靜態(tài)特征。在市區(qū)、近郊和遠郊三大區(qū)域之間,別墅業(yè)態(tài)最小面積值和最大面積平均值均有地域特征,而且均呈現(xiàn)離市區(qū)越遠的區(qū)域平均面積值越小,市區(qū)別墅戶型面積均大于近郊和遠郊。二來有利于該區(qū)域的別墅項目的推廣。新城區(qū)在城市環(huán)境營造上面主要從兩點出發(fā)，一是綠地系統(tǒng)，二是水系系統(tǒng)。l 教育：名流大學中學一應俱全，國家級重點中學棠湖中學、雙流中學都坐落在雙流；西航港開發(fā)區(qū)引進了四川大學、西南民族大學、信息工程學院等5所大專院校，并新建了功能完善、設施一流的棠湖中學外國語實驗學校等。華陽、航空港、牧馬山、東升四大居住組團，已經形成各自的特色。　2）、航空港 機場路旁的稀有珍寶溫個哥華花園、翰林南城、川大河畔三大樓盤價格已上調100元/平方米，西南航空港由于一些大盤的拉動，有些項目已經達到均價3000元／平方米。4）、東升 新老城區(qū)的容光煥發(fā)東升鎮(zhèn)的房產開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質高的項目的出現(xiàn)，已經完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質在不斷提升。雙流縣房地產保持了較好的發(fā)展勢頭，今年1到11月，新開工商品房項目60個，比去年同期增長48%；二手房轉移登記3099戶，；抵押登記3616件。特別是一些市場定位準確或者產品品質較高的項目，依然出現(xiàn)年了爭購熱潮。上半年前幾個月每天平均二手房交易量為14，在5月新政（主要是新的稅收政策）即將實施前，交易量一下上升到每天30—40戶，最多的一天是68戶。 分區(qū)剖析 1）、半山衛(wèi)城地理位置樓盤名稱半山衛(wèi)城位置雙流縣 牧馬山開發(fā)商成都富邦投資有限公司建筑形態(tài)別墅公交線路開盤時間交房時間車位數(shù)量占地面積169636 平方米總建面79000 平方米綠地率 %容積率樓盤優(yōu)勢項目融入了最新的國際建筑設計元素，運用現(xiàn)代建筑技術與材料、時尚的國際化設計手法，使產品呈現(xiàn)出其多元文化背景下的原創(chuàng)性與時代特征?；刭Y源基地內無坡，呈平地地貌。 價值選擇風險　　如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；　　以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產品又無明顯差異和優(yōu)勢；　　遠離市場熱點區(qū)域、或過早進入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨斗”；　　amp?！　mp。 準確的營銷主題 amp。amp。 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設計單位支持 劣勢分析：本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。　　其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關心價格，但很關心產品品質及功能。 需要絕對的安全性。 附庸風雅?！　∫粋€別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”　　從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點　　也是我們尋求本案“別墅”產品支撐點的最大出發(fā)點　　因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新　　同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點　?。ㄒ唬└拍顒?chuàng)意：　　尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“水居時代”引領別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”　　跳出被廣泛沿用而顯得濫調的“島居”、“親水”等水概念　　現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力?！　　八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。A、 會所與水景的互生相融：　　會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內溫泉、室內游泳池的設計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融?！　腍ONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。思考方向二：　　從“亞熱帶風情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。戰(zhàn)略戰(zhàn)術1）、營銷中心現(xiàn)場展示：營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。3）、樓盤視覺形象：使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立典藏園二期獨有的識別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。因此，好的項目名字，本身就對項目就是一個很大的提升。藍堡，給人一種我們項目本身就是一個別墅項目很直觀的感覺，親近自然，融入現(xiàn)代，是一個不可多的的名稱。 前期蓄勢要充分。同時我們的重要任務是進行產品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。信息網絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網接入（每戶要求10M帶寬）。　　66