【正文】 套因素。步入2001年上半年，由于小戶型趨于滯銷,開(kāi)發(fā)小戶型的房地產(chǎn)商亦相對(duì)減少，于是小戶型樓盤(pán)的發(fā)展速度大大減緩?！捌胀ㄗ≌汀彪m然在當(dāng)前市場(chǎng)中所占比重較大，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭正在逐漸減弱。“社區(qū)小戶型”發(fā)展趨勢(shì)一路下滑，這首先是由于地價(jià)的因素造成的。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，擁有成都CBD美譽(yù)的順城大街輻射圈內(nèi)小戶型項(xiàng)目分布較少。結(jié)論：市場(chǎng)當(dāng)中小戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化分布態(tài)勢(shì)。由于有的項(xiàng)目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產(chǎn)品的市場(chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行剔除。調(diào)查樣本當(dāng)中最小的戶型面積僅有16平方米。幾乎所有的小戶型項(xiàng)目都說(shuō)自己的樓盤(pán)具有投資價(jià)值。成都市二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放程度將直接影響小戶型產(chǎn)品的生命力。在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的項(xiàng)目之外，還有許多項(xiàng)目在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的辦法。這次市場(chǎng)調(diào)研，我們將較為典型的小戶型住宅項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，具體情況見(jiàn)圖： 由此可見(jiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量當(dāng)中，占比例最大的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。此部分分析首先將住宅面積按照2040平方米、4160平方米、6180平方米三個(gè)區(qū)間進(jìn)行劃分。臥室面積：普遍在10平方米左右，一般不超過(guò)12平米。4060平方米設(shè)計(jì)：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個(gè)功能用房相對(duì)獨(dú)立。衛(wèi)生間與廚房：相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房增加了設(shè)計(jì)的美感，同時(shí)由于面積的增加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特色， 、面積在14個(gè)平方米左右，、面積在10平方米左右。 在調(diào)查的過(guò)程當(dāng)中還有一種躍式結(jié)構(gòu)的小戶型住宅，面積在4050平方米之間。就目前而言，購(gòu)買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是單身的年輕人，但在這個(gè)知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，住戶普遍在白天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需要一種針對(duì)小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的服務(wù)，同時(shí)在營(yíng)銷方面也要做到針對(duì)不同的需要提供個(gè)性化的服務(wù)，例如，居家清潔、洗衣服務(wù)等等。在當(dāng)前，成都市的小戶型項(xiàng)目當(dāng)中，真正做到專業(yè)的小戶型物業(yè)管理相當(dāng)少，在我們所調(diào)查的樣本當(dāng)中，小配套與物管能夠達(dá)到專業(yè)水準(zhǔn)的不過(guò)三四家，比如流星花園等。四、個(gè)案分析 ：清華坊9月19日正式銷售以來(lái)，時(shí)至今日已成功發(fā)售近百套，銷售態(tài)勢(shì)確實(shí)有點(diǎn)火。清華坊的北面是紫微東路；東面是自由星城（西航宿舍）和健身公園；西面是神仙樹(shù)南路，路邊緊靠體育公園、濱河公園和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄軌鐵路，再往南就是機(jī)場(chǎng)路的航空大道（立交橋）。紫薇東路兩端有61路、93路公交車。清華坊把民居、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和新時(shí)代人們的居住需求完美結(jié)合而成，風(fēng)格樸實(shí)飄逸，與環(huán)境融為一體，親情味濃，兼容性強(qiáng)，激起了強(qiáng)大的購(gòu)買欲望，一大批民俗樓盤(pán)和清華坊的熱銷便是明證。要警惕：跟風(fēng)者套牢。清華坊的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)界的四大革命：川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居”為主格調(diào)。成都民族化樓盤(pán)掀動(dòng)的中國(guó)房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界?。捍禾旎▓@座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。西門(mén)（俗稱貴人區(qū)）里的富人小區(qū)。在建筑上，“春天花園”定位于美國(guó)現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)統(tǒng)一。：：占地面積：40500m2 建筑面積：46200 m2 容積率： 綠化率：58% 總戶數(shù)：220戶 車 位：251位：占地面積： 建筑面積：42136 m2 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)：228戶 車 位：228位：：①采用全現(xiàn)澆、全框架異形柱結(jié)構(gòu) ②園內(nèi)小徑由天然材料敷設(shè) ③天然石材貼面 ④采用人車分流的立體交通設(shè)計(jì)：銀杏林社區(qū)建筑規(guī)化多為5層躍6層住宅，共24棟，31個(gè)單元。銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)應(yīng)順當(dāng)今國(guó)際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。：A01型：四室三廳二衛(wèi) 建筑面積 168m2 A02型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積 179m2 A03型：三層躍四層 建筑面積 228m2：A：三房二廳二衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái) 標(biāo)準(zhǔn)層S 137m2 A頂層：三房三廳三衛(wèi) 面 積 213m2 B：四房二廳二衛(wèi)+夾層 標(biāo)準(zhǔn)層S 138 m2 C：四房二廳二衛(wèi)+夾層 標(biāo)準(zhǔn)層S 163 m2 D：五房二廳二衛(wèi)（配電梯）標(biāo)準(zhǔn)層S m2 D：七房三廳三衛(wèi) 頂層面積 273 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（3躍4）面積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi) 面 積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（5躍6） 面 積 252 m2：①南北朝向，戶戶通風(fēng)，間間采光。⑤大客廳、大臥室、大休閑廳、大落地窗、大露臺(tái)（D型）。春天花園整個(gè)小區(qū)采用人車分流立體交通設(shè)計(jì)。三重設(shè)防：小區(qū)地下車位出入口設(shè)非接觸式智能化身份識(shí)別系統(tǒng)。七重設(shè)防：紅外幕簾防盜系統(tǒng)。：小區(qū)外的環(huán)境：美麗的浣花風(fēng)景區(qū)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境：綠化率60%（一期58%）相對(duì)于CBD（城市中央商務(wù)區(qū)）而言，（1）+（2）更引發(fā)了CSD（城市中央風(fēng)景區(qū)）黃金價(jià)簽的開(kāi)掘熱潮。：春天花園一期已于2001年9月全部售完。購(gòu)房者多為40歲以上的金領(lǐng)等成功人士。（3）另外，根據(jù)近期國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的指示精神，不準(zhǔn)風(fēng)景區(qū)再擴(kuò)大別墅區(qū)的建設(shè)?！懊髦谴濉蓖怀錾虅?wù)公寓的理性化，使其區(qū)別于純生活小區(qū)的感性與平凡，形象地表達(dá)了該項(xiàng)目的個(gè)性。 任何產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的開(kāi)發(fā)、發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)與積累，就會(huì)出現(xiàn)精品與代表作，本項(xiàng)目因此而誕生。形成這種環(huán)境和氛圍的要素就是配套設(shè)施和配套服務(wù)。這使得顧客在相信了開(kāi)發(fā)商夸大其辭的宣傳而入住后，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與期望的強(qiáng)烈反差，從而失去對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任。要實(shí)現(xiàn)新意和特色，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)，我們的策略就是：造就一個(gè)高科技含量的多功能配套環(huán)境，提供現(xiàn)代生活和工作所需要的服務(wù)，引導(dǎo)出新的生活模式和消費(fèi)市場(chǎng)，把現(xiàn)有的、潛在的顧客都吸引過(guò)來(lái)。：：30%：1：：有未來(lái)氣息的新穎建筑，既要大氣與沉穩(wěn)，又要盡顯高貴與典雅。前期的成功是因?yàn)樘钛a(bǔ)了新的市場(chǎng)空白，而在各開(kāi)發(fā)商紛紛跟進(jìn)的今天，這一市場(chǎng)將會(huì)很快飽和。：我們成就今天 我們影響未來(lái) 我們住在“明智村”：電視廣告片，各大報(bào)紙，電腦網(wǎng)絡(luò)，市商業(yè)中心推廣宣傳活動(dòng)：：（以上內(nèi)容下一步提供）六、曼哈頓二期項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概念是項(xiàng)目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題，是開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)的某種生活方式，由于它很大程度上決定產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)，即項(xiàng)目個(gè)性，故而也是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則。樹(shù)立有品位，講求生活品質(zhì)、享受科技生活的新一代“白領(lǐng)”生活目標(biāo)。城南的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史，就是成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史，也是成都的高尚住宅發(fā)展史——這是公認(rèn)的事實(shí)。 消費(fèi)氛圍的支持：名店名品密布；成都的“三里屯”，科技一條街，美食一條街等休閑、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所密布。 商業(yè)概念區(qū)域性休閑購(gòu)物中心的商業(yè)設(shè)計(jì)概念 現(xiàn)代集中商業(yè)的模式 超級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)步行街 商業(yè)定位商業(yè)定位于中檔區(qū)域性休閑購(gòu)物中心，除為業(yè)主服務(wù)外，還要依托周邊地塊以及人南沿線人、車流支撐，形成棕樹(shù)、桐梓林片區(qū)一帶最具規(guī)模，集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的小型現(xiàn)代商業(yè)體系。 健康概念 一方面，適應(yīng)成都本地文化特征，提倡休閑、自在的活動(dòng)形式。同為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，別人有的我們做的也不差，反而增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。 教育概念——次概念理念：生活既教育引入充電、提升教育等不同級(jí)差的教育概念。C、必須始終堅(jiān)持任何時(shí)刻的產(chǎn)品差異化原則。因此將商業(yè)以及辦公布置在此三方為宜。之間。所以在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上力求景觀的“平均”分配。 立體半公共觀景空間 電梯公寓內(nèi)每隔幾層設(shè)開(kāi)敞的半公共觀景空間。面積比例： 戶型比例： 戶內(nèi)空間形式比例：30㎡以下：10% 一房：10% 平面式：40%31㎡—50㎡：15% 二房：30% 錯(cuò)層式：20%51㎡—70㎡：15% 三房：40% 躍式：30%71㎡—90㎡：30% 四房：20% 躍復(fù)式：10%91㎡—110㎡：20% 110㎡以上：10% 室內(nèi)空間特征設(shè)想： 原則：設(shè)計(jì)注重細(xì)部創(chuàng)新各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無(wú)梁無(wú)柱；客廳及主臥室要有良好的景觀、采光、通風(fēng)；因衛(wèi)生間像床一樣為私人空間，所以90平米以上的套型盡量采用套房式設(shè)計(jì)；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)避免過(guò)于狹長(zhǎng)、爭(zhēng)取設(shè)計(jì)L形灶臺(tái)；根據(jù)地區(qū)生活習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位可考慮在主人套房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽(yáng)光室等； 可考慮作躍層式（局部有高差）和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，作出新意；2000年11月萬(wàn)科城市花園推出了178平米的4層躍復(fù)式住宅，在樣板房的開(kāi)放期內(nèi)，節(jié)假日來(lái)看房的人群，幾乎站滿整個(gè)樣板房。項(xiàng)目位于該片區(qū)中心位置，優(yōu)美、個(gè)性化的建筑形象本身會(huì)成為一道人文景觀，增添樓盤(pán)的附加價(jià)值，提升品牌知名度，激發(fā)潛在購(gòu)買欲望。 環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)想（開(kāi)放空間體系的環(huán)境設(shè)計(jì)概念） 開(kāi)放空間體系宗地內(nèi)包含各個(gè)功能片區(qū)在作到功能互補(bǔ)的基礎(chǔ)上更應(yīng)有節(jié)制的交流，大量戶外半戶外開(kāi)放空間，增加了交流的機(jī)會(huì)，令生活變得和諧而文雅。 會(huì)所功能細(xì)分健康設(shè)施與康體會(huì)所充分結(jié)合，其余功能會(huì)所單獨(dú)設(shè)置。節(jié)假日的休閑只能達(dá)到放松的目的，但康體的目的幾乎不能實(shí)現(xiàn)。 清新、向上、積極的人生理想 引入自然、生態(tài)、環(huán)保的生活方式，彰顯“人——自然——社會(huì)”的密切關(guān)系，鼓勵(lì)以清新、向上、積極的態(tài)度融入社會(huì)，創(chuàng)造健康、文明的生活方式。滿足冬季需求。 在會(huì)所的屋頂設(shè)室內(nèi)日光浴場(chǎng)，地面鋪沙，每周末開(kāi)放，在涼爽的環(huán)境下進(jìn)行日光浴。 直飲水系統(tǒng) 負(fù)離子發(fā)生器 隨樓奉送 節(jié)能設(shè)備 節(jié)水馬桶、節(jié)能開(kāi)關(guān)等 垃圾分類 嚴(yán)格按可回收和不可回收分類 無(wú)污染凈菜市場(chǎng) 成都現(xiàn)階段還沒(méi)有完全將此實(shí)現(xiàn)的社區(qū)42 /