【正文】 展的軌道。左岸花都、黃金海岸三期———水上花城、怡豐新城、南陽錦城等的熱銷，說明華陽房產(chǎn)仍然是城南房產(chǎn)的一支主力軍，未來，這些區(qū)域的房產(chǎn)還會(huì)在蓉城房產(chǎn)市場(chǎng)唱主角。目前，隨著眾多知名開發(fā)商，如華新國際、方正集團(tuán)、托普集團(tuán)、國棟建設(shè)、交大房產(chǎn)、森宇集團(tuán)等的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，已使該區(qū)域形成成都的高檔生態(tài)純別墅區(qū)和運(yùn)動(dòng)休閑氧吧。 雙流房市結(jié)論隨著成都新城規(guī)劃的逐漸明朗，使得正處于南向發(fā)展軸心的雙流，成為成都城市擴(kuò)張的核心區(qū)域。2004年，商品房均價(jià)為1918..82元/ m2，2005年，漲幅達(dá)到27%，小結(jié)：在國家宏觀調(diào)控的大背景下，雙流縣商品房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段觀望期后，全年總的銷售勢(shì)頭依然良好。B、二手房市場(chǎng)交易波動(dòng)較大宏觀調(diào)控下的交易稅收政策，對(duì)雙流二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。與此對(duì)應(yīng)的抵押市場(chǎng)比去年進(jìn)一步活躍，抵押金額比去年增長18%，特別是今年縣房管所開始為擔(dān)保公司和銀行辦理購房貸款的抵押預(yù)登記，在一定程度上緩解了中低收入家庭購買二手房的擔(dān)保問題，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。樓盤劣勢(shì)周邊生活配套還有待完善2）、牧馬山易城地理位置樓盤名稱牧馬山易城位置雙流縣 牧馬山開發(fā)商上海中城聯(lián)盟投資管理公司建筑形態(tài)別墅公交線路開盤時(shí)間交房時(shí)間車位數(shù)量568輛占地面積241623平方米總建面 平方米綠地率 %容積率總戶數(shù)239戶面積區(qū)間265㎡340㎡住房均價(jià)5000元/㎡銷售進(jìn)度住余26套配套緊鄰四川唯一的18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，樓盤特色大面積的森林、綠化用地為主，突出高尚人居、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)展三大主題，是成都未來最為純粹的高尚生態(tài)（別墅）居住帶。 交通狀況 目前本項(xiàng)目處在成都出川的交通要道上面，機(jī)場(chǎng)路就早旁邊，公交路線主要以303路為主，走高速到此地只要10分鐘，最主要是本項(xiàng)目離機(jī)場(chǎng)相當(dāng)近。二、目前雙流別墅市場(chǎng)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)　　目前，別墅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：　　amp。這要求在別墅的開發(fā)有一個(gè)正確的策劃方法和過程。 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品　　amp。在雙流別墅群里并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力；amp。定位：　　通過對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：　　主力目標(biāo)客戶——　　所有承受別墅總價(jià)150萬元以上的精英階層；　　職業(yè)特征——　　1）、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主　　2）、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營銷人員　　3）、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員　　4）、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授　　5）、有隱性收入的政界人員　　地域特征——　　本地客源：成都本地購房客/來蓉工作的外地精英　　外地客源：國內(nèi)各地來蓉購房客/香港、臺(tái)灣來蓉購房客/外籍客戶　　年齡特征——　　主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 不講究性價(jià)比，講究性能比。這部分消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對(duì)產(chǎn)品的的私密性要求很高　　amp。喜歡獨(dú)一無二、惟我獨(dú)尊的感覺　　amp。二、項(xiàng)目營銷策略思考方向一：（主推）　　從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破?！　∥覀兣⑺母拍钭龅綐O至　　自由之水是自然景觀中的奇麗角色。獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”　　“水化率”的新概念　　避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”　　強(qiáng)調(diào)水的概念，同時(shí)暗含“綠化太好無須多談”之妙　　以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史　　在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動(dòng)水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ 對(duì)細(xì)部的思考　　基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對(duì)會(huì)所等細(xì)部提出如下建議：　?。?）關(guān)于會(huì)所：　　作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重要?！　、“后花園”中的水景運(yùn)用：　　在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢(mèng)中誕生而后永恒。三、產(chǎn)品總體銷售策略原則高調(diào)入市，集中優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播、各種促銷活動(dòng)和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。2）、工地形象誘導(dǎo)：工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。四、對(duì)項(xiàng)目重新命名的思考項(xiàng)目命名構(gòu)想：　　別墅項(xiàng)目，就在于建筑外觀、關(guān)心文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境及物業(yè)配套服務(wù)有相當(dāng)高的要求，人們購買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺和買體驗(yàn)。堡，意指城堡，是一個(gè)獨(dú)立、私家、圍合的空間。六、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購買阻力。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。十、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。根據(jù)對(duì)成都別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料　　 ——防滲漏、噪音材料　　——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水　　　 ——綠色環(huán)保建材　　建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播?！∑?、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目按二階段分批推出，具體分期如下：　　第一階段：　　以緊靠棠湖路的小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；建立樣板間，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌；　　第二階段：　　在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)50%情況下，加推項(xiàng)目北面的所有剩余別墅地帶，在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠；實(shí)現(xiàn)本盤的完全去化。初期推廣要謹(jǐn)慎。高臺(tái)蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時(shí)間進(jìn)行。還有更多的　　冠華莊園　 　　 碧水莊園 流水別墅　　　水云別墅五、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)?！　　∽鹁舾? 尊爵：表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅的人文氣質(zhì)； 府邸：中國古代權(quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機(jī)的結(jié)合到了一起，形成了一個(gè)集高貴、典雅、權(quán)勢(shì)、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。4）、活動(dòng)造勢(shì)：在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和地點(diǎn)，有計(jì)劃地與銷售目標(biāo)結(jié)合開展促銷活動(dòng)，針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)，能夠有效地制造銷售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段。因此，營銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息?！　≈饕獜膩啛釒эL(fēng)情建筑與景觀　　以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想　　同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)思考方向三：　　從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。B、 水幕電影： 　　充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時(shí)尚；不一定都有品位，但一定都追求品位　　amp。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一　　amp。　　amp。　　從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。公路未建成之前，交通尚不便利；機(jī)會(huì)分析：　　雙流新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；　　棠湖中學(xué)的逐步擴(kuò)大將給本案帶來有利影響；　　成都房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是別墅市場(chǎng)繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減； 目前成都市不批別墅用地使以后別墅價(jià)值得到充分的體現(xiàn)。 外部資源：走高速到本項(xiàng)