漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價報(bào)告-資料下載頁
2025-05-13 14:06本頁面
【導(dǎo)讀】406住宅土地使用權(quán)及地上建筑物房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估。持此評估目的是確定。定地產(chǎn)價值，為委托人以估價對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考。意見和結(jié)論，但受到本報(bào)告中以說明的假設(shè)和限制條件的限制。沒有個人利害關(guān)系。1．估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場是公開、平等、自愿的交易市場。存在也不涉及任何法律糾紛。3．本估價報(bào)告是以委托方提供的材料真實(shí)、有效的前提下進(jìn)行的。提供的有關(guān)情況和資料，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性。隱患，假定建筑物結(jié)構(gòu)是安全的。以及估價對象外部環(huán)境等因素均以估價時點(diǎn)為準(zhǔn)。效期使用估價報(bào)告，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者負(fù)責(zé)。建筑物外立面為白色條形狀瓷磚貼面,大廳、餐廳廚房地板采用60x60的瓷。建設(shè)部、國土資源部以及漳州市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)政策條件，
【正文】 95 100/98 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 所在樓層 100/98 100/99 100/100 求取比準(zhǔn)價格 可比實(shí)例 A=5818 100/102 100/99 100/98=（元 /m2） 可比實(shí)例 B=5000 100/95 100/99=（元 /m2） 可比實(shí)例 C=5800 100/98=5900（元 /m2） 算術(shù)平均比準(zhǔn)價格單價 =（ ++5900）247。 3=（元/m2） 19 故市場法估價對象的公開市場價值總額為： 元 /m2 =（元），取整為 63萬元整。 （ 2）收益法又稱收益資本化法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將估價對象在未來可使用年限內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價時點(diǎn)后累加求其之和，得出估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)價格。 經(jīng)調(diào)查估價對象相同檔次的同類房地產(chǎn)市場租金情況如下： 項(xiàng)目名稱 估價對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 可比實(shí)例 D 比較因素 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 建筑面積（平方米） 90 120 125 135 房屋裝修 中檔 中檔 中檔 高檔 中 檔 交易價格（平方米 /元） 待估 16 配套設(shè)施 齊全 齊全 齊全 齊全 齊全 樓層 5/9 3/7 3/9 3/7 2/9 新舊程度 九成新 八 成新 九成新 九成新 九成新 20 交易日期 20xx 年 1月 20xx 年 10月 20xx 年 5月 20xx 年 3月 20xx 年 11月 根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，再結(jié)合我們的估價經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價對象的合理月租金為： 元 有效毛收入 =潛在毛收入 — 空置費(fèi)用 = 元 /月 12月 — 元 /月 1月 =（元） 年運(yùn)營費(fèi)用如下： 物業(yè)維修費(fèi)： %=（元） 房產(chǎn)稅： 12%=（元） 兩稅一費(fèi)： %=（元） 物業(yè)管理費(fèi)： %=（元） 保險(xiǎn)費(fèi)按建筑重置價格的 %計(jì)算， 則保險(xiǎn)費(fèi) =1000 元 /m2 %= 元 總運(yùn)營費(fèi)用為： ++++= 元 年凈收益 =有效毛收入 — 運(yùn)營費(fèi)用 =— =15526（元） 由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，建于 20xx 年，所以該估價對象的建筑物剩余年限為 48年 確定報(bào)酬率 20xx 年 1 月 1 的年利率為 %，則報(bào)酬率 =年利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 21 =3%+% =% 假設(shè)估價對象在正常情況下凈收益保持不變，則每年不變公式為 。 V=A/Y[11/(1+Y)^n] 式中 V— 房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格 n— 房地產(chǎn)收益年限（剩余年限） Y— 報(bào)酬率 則采用收益法估價對象的公開市場價值總額： 115526/% [11/(1+%)^48]=（萬元）取整為 36萬元。 單價： 36247。 =（元 /m2） 七 .估價結(jié)果確定 由于最后兩樣方法估價結(jié)果得出的結(jié)果差距較大，則采用加權(quán)平均法求取估價對象的最終價格（市場法所占的權(quán)重為 ，收益法所占的權(quán)重為 ）價值： 最終估價價值 =4969 =（萬元）， 取整為 55 萬 綜上所述， 金冠花園 12 棟 406室于 20xx 年 1 月 1 日的公開市場價值為 55 萬元整，即 人民幣伍拾萬 元整，單價為 4969 元每平方米 22 附件 ： 一、估價對象照片：（略） 二、估價委托人提供的資料（均復(fù)印件） 1.《委托評估說明函》； 托人的產(chǎn)權(quán)證書； 三、估價方提供的資料（均復(fù)印件） ； ； 。 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
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