漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考依據(jù)。 （ 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價(jià)格水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 已知和假設(shè)情況為準(zhǔn)。 Xx 人委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象位于薌城區(qū)元光南路金冠花園 12 幢 406 室人住宅如表所示： 估價(jià)對(duì)象狀況表 項(xiàng)目名稱 金冠花園 12幢 406 室 項(xiàng)目位置 薌城區(qū)元光 北 路金冠花園 12 幢 406室 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混領(lǐng)土結(jié)構(gòu) 樓層 地上九層，無地下層 所在樓層 5層 土地使用類型 出讓 土地使用權(quán)用途 私人住宅 土地使用面積 平方米 總建筑面積 （套內(nèi) 98平方米，公攤 平方米） 土地使用權(quán)終止日期 2067 年 3 月 16 日 建筑年代 1997 年 3 月至 20xx 年 3月 13 （略） 二、區(qū)域因素分析 （一）地理位置估價(jià)對(duì)象位于漳州市薌城區(qū)元光 北 路金冠花園 12幢 406 室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元光 北 路，北至騰飛路。小區(qū)內(nèi)綠化面積較少，分布零碎。 四、最高最佳使用分析 根據(jù)《國(guó)有土地使用證》記載，估價(jià)對(duì)象的用途為居住。 單價(jià)： 36247。 經(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象相同檔次的同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租金情況如下： 項(xiàng)目名稱 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 可比實(shí)例 D 比較因素 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 建筑面積（平方米） 90 120 125 135 房屋裝修 中檔 中檔 中檔 高檔 中 檔 交易價(jià)格（平方米 /元） 待估 16 配套設(shè)施 齊全 齊全 齊全 齊全 齊全 樓層 5/9 3/7 3/9 3/7 2/9 新舊程度 九成新 八 成新 九成新 九成新 九成新 20 交易日期 20xx 年 1月 20xx 年 10月 20xx 年 5月 20xx 年 3月 20xx 年 11月 根據(jù)市場(chǎng)租金情況以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，再結(jié)合我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象的合理月租金為： 元 有效毛收入 =潛在毛收入 — 空置費(fèi)用 = 元 /月 12月 — 元 /月 1月 =（元） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如下： 物業(yè)維修費(fèi)： %=（元） 房產(chǎn)稅： 12%=（元） 兩稅一費(fèi)： %=（元） 物業(yè)管理費(fèi)： %=（元） 保險(xiǎn)費(fèi)按建筑重置價(jià)格的 %計(jì)算， 則保險(xiǎn)費(fèi) =1000 元 /m2 %= 元 總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為： ++++= 元 年凈收益 =有效毛收入 — 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =— =15526（元） 由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，建于 20xx 年，所以該估價(jià)對(duì)象的建筑物剩余年限為 48年 確定報(bào)酬率 20xx 年 1 月 1 的年利率為 %，則報(bào)酬率 =年利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 21 =3%+% =% 假設(shè)估價(jià)對(duì)象在正常情況下凈收益保持不變，則每年不變公式為 。這里匯聚眾多大盤和名盤，如特房 景繡一方、悅?cè)A 都市陽光、天利仁和、夏商 陽光雅苑、桂溪花園、東方明珠、榮昌花園、麗園君悅等，漳州東部商業(yè)中心區(qū)正在形成。娛樂配套也較齊全方便市民日常生活的需要。市場(chǎng)中類似的二手公寓出售，交易價(jià)格比較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場(chǎng)法測(cè)算能較準(zhǔn)確地反映出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，經(jīng)過修正為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 （ 2）最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來最高收益的使用，這種使用，在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。門窗共 14 個(gè)，進(jìn)戶門有兩道（防盜門和實(shí)木門），其他房間均為木質(zhì)門。 （ 4）估價(jià)報(bào)告的有效期為一年，即有效期至二Ο一三年六月二十一日，超過有效期使用估價(jià)報(bào)告，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者負(fù)責(zé)。對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 20xx 年 1月 1日 在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在估價(jià)對(duì)象進(jìn)行 了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格因素，運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法等
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1