漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價報告(參考版)
2025-05-18 14:06本頁面
【正文】 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 。 單價： 36247。 經(jīng)調(diào)查估價對象相同檔次的同類房地產(chǎn)市場租金情況如下： 項(xiàng)目名稱 估價對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 可比實(shí)例 D 比較因素 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 建筑面積（平方米） 90 120 125 135 房屋裝修 中檔 中檔 中檔 高檔 中 檔 交易價格（平方米 /元） 待估 16 配套設(shè)施 齊全 齊全 齊全 齊全 齊全 樓層 5/9 3/7 3/9 3/7 2/9 新舊程度 九成新 八 成新 九成新 九成新 九成新 20 交易日期 20xx 年 1月 20xx 年 10月 20xx 年 5月 20xx 年 3月 20xx 年 11月 根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，再結(jié)合我們的估價經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價對象的合理月租金為： 元 有效毛收入 =潛在毛收入 — 空置費(fèi)用 = 元 /月 12月 — 元 /月 1月 =（元） 年運(yùn)營費(fèi)用如下： 物業(yè)維修費(fèi)： %=（元） 房產(chǎn)稅： 12%=（元） 兩稅一費(fèi)： %=（元） 物業(yè)管理費(fèi)： %=（元） 保險費(fèi)按建筑重置價格的 %計(jì)算， 則保險費(fèi) =1000 元 /m2 %= 元 總運(yùn)營費(fèi)用為： ++++= 元 年凈收益 =有效毛收入 — 運(yùn)營費(fèi)用 =— =15526（元） 由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，建于 20xx 年，所以該估價對象的建筑物剩余年限為 48年 確定報酬率 20xx 年 1 月 1 的年利率為 %，則報酬率 =年利率 +風(fēng)險調(diào)整值 21 =3%+% =% 假設(shè)估價對象在正常情況下凈收益保持不變，則每年不變公式為 。 3=（元/m2） 19 故市場法估價對象的公開市場價值總額為： 元 /m2 =（元），取整為 63萬元整。 五、估價測算過程 市場比較法是指在市場上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從交易修正而得出其比準(zhǔn)價格的一種方法。 四、最高最佳使用分析 根據(jù)《國有土地使用證》記載，估價對象的用途為居住。這里匯聚眾多大盤和名盤，如特房 景繡一方、悅?cè)A 都市陽光、天利仁和、夏商 陽光雅苑、桂溪花園、東方明珠、榮昌花園、麗園君悅等，漳州東部商業(yè)中心區(qū)正在形成。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)以及廈漳泉城市聯(lián)盟啟動，以及漳州城市中心東移戰(zhàn)略的實(shí)施，漳州主動接受廈門特區(qū)的輻射，漳州與廈門將結(jié)合得更加緊密。小區(qū)內(nèi)設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心。小區(qū)內(nèi)綠化面積較少，分布零碎。娛樂配套也較齊全方便市民日常生活的需要。基礎(chǔ)教育配套設(shè)有實(shí)驗(yàn)小學(xué)，漳州八中。人、車流量多附近公交路線有 27 路、 18 路以及11路道路通達(dá)性和便捷性較好方便市民出行 （三）公共配套設(shè)施 :估價對象附近設(shè)有工商銀行、建設(shè)銀行等商務(wù)配套。 Xx 人委托評估的估價對象位于薌城區(qū)元光南路金冠花園 12 幢 406 室人住宅如表所示： 估價對象狀況表 項(xiàng)目名稱 金冠花園 12幢 406 室 項(xiàng)目位置 薌城區(qū)元光 北 路金冠花園 12 幢 406室 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混領(lǐng)土結(jié)構(gòu) 樓層 地上九層，無地下層 所在樓層 5層 土地使用類型 出讓 土地使用權(quán)用途 私人住宅 土地使用面積 平方米 總建筑面積 （套內(nèi) 98平方米，公攤 平方米） 土地使用權(quán)終止日期 2067 年 3 月 16 日 建筑年代 1997 年 3 月至 20xx 年 3月 13 （略） 二、區(qū)域因素分析 （一）地理位置估價對象位于漳州市薌城區(qū)元光 北 路金冠花園 12幢 406 室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元光 北 路，北至騰飛
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