【導(dǎo)讀】土地開(kāi)發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障。向發(fā)展起著積極的促進(jìn)作用。是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工作全面發(fā)展的需要。利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、貸主體資格合法。該公司的成立和組織構(gòu)架符合公司法的有。副董事長(zhǎng)由財(cái)政局從董事會(huì)成員中指定產(chǎn)生；監(jiān)事會(huì)成員5人，其中3人由開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局委派。董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，公司對(duì)加快常德市XX開(kāi)發(fā)。完成本報(bào)告的編制，供審批部門(mén)決策參考。2)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；3)《常德市征征地補(bǔ)償安置規(guī)定》；4)常德市城市總體規(guī)劃；5)常德市XX開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃圖；發(fā)展目標(biāo)的定位，充分發(fā)揮了常德的資源。隨著社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人民生活水平的。迅速增加，城鎮(zhèn)人口從2021年的32萬(wàn)人增加到2021年40萬(wàn)人，越成為各級(jí)政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。全省平均水平，嚴(yán)重制約了常德經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的迅猛，對(duì)常德形成倒逼之勢(shì)。常德經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)。速發(fā)展的良性軌道。

　　

【正文】 1)項(xiàng)目總投資與投資方式： 該項(xiàng)目總投資 31928萬(wàn)元 ， 分 2年投資， 2021年、 2021年 46 分別向銀行貸款 10000萬(wàn)元。 (2)財(cái)務(wù)收入 根據(jù) 2021年 工 業(yè)用地拍賣(mài)成交價(jià)為 /畝 。本次 工業(yè)用地為 1343畝，分 5年轉(zhuǎn)讓完畢，預(yù)計(jì)從 2021年起以每畝 轉(zhuǎn)讓 增價(jià) 1015％，因此， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 28萬(wàn)元 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝 ， 2021轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝， 2021年按 41萬(wàn)元 /畝 是合理的。 (3)成本費(fèi)用： 本項(xiàng)目考慮 的主要成本 費(fèi)用為利息支出、管 理 費(fèi)用、銷(xiāo)售及廣告策劃費(fèi)用、有關(guān)人員的工資及保險(xiǎn)費(fèi)、其他費(fèi)用。未列明的費(fèi)用全部計(jì)入其它費(fèi)用。 ①利 息支出 ： 貸款利息計(jì) 入成本，貸款年利率取 ％，償還期為 ，各年利息支出見(jiàn) 借款還 本付息總表。 ②管理費(fèi)用 ： 經(jīng)測(cè)算， 管理費(fèi)用 每年按 50萬(wàn)元 。 ③銷(xiāo) 售及廣告策劃費(fèi)用：經(jīng)測(cè)算每年廣告費(fèi)約 100萬(wàn)元。 ④有 關(guān)人員的工資及保險(xiǎn)費(fèi)：按照 2021年 常德 市社會(huì) 人 員年平均工資及福利費(fèi)按 20210元計(jì)算，定員 25人 ,每年為 50萬(wàn)元。 ⑤ 其他費(fèi)用：除上述各種成本外，其它未 列明費(fèi)用預(yù)測(cè)每年按 50萬(wàn)元計(jì)算。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費(fèi)、拆遷村民的過(guò)渡安置費(fèi)等。 47 (4)稅金：按國(guó)家有關(guān)稅收法律規(guī)定， 土 地增值稅按土地轉(zhuǎn)讓收入 10%，土地轉(zhuǎn)讓按收入 5％征收營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅稅額征收 7%城市 維護(hù)建 設(shè)稅， 征收 ％教育費(fèi) 附加 。 (5)盈利與貸 款償還能力： 本項(xiàng)目收入扣除成本后為利潤(rùn)總額，本項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率為 %。 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 22%，有較強(qiáng)的盈利能力，本項(xiàng)目計(jì)算期各年盈利情況見(jiàn)收益表附表二。 本項(xiàng)目申請(qǐng)貸款 20210萬(wàn)元 ， 2021年、 2021年分別為 10000萬(wàn)元 ， 貸款利 率為 ％，投資回收期為 ，貸款償還期為 ，該項(xiàng)目有償還貸款能力，貸款償還隋況見(jiàn)借款還本付息總表附表。 (6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算結(jié)果，通過(guò)計(jì)算，本項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總見(jiàn)表 一。 表一 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬(wàn)元 31928 建設(shè)投資 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 1228 2 銷(xiāo)售 土地收入總額 萬(wàn)元 48 3 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè) 稅金及附加 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 9122 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 盈利能力指標(biāo) 投資利潤(rùn)率。 % 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 22 全部投資財(cái)務(wù)凈 現(xiàn) 值 i=10% 萬(wàn)元 5826 投資回收期包括建設(shè)期 年 靜態(tài) 投資回收期包括建設(shè)期 動(dòng)態(tài) 9 清償能力指標(biāo) 貸款償還能力 年 (7)財(cái)務(wù)敏感 性分析 ： 擬定項(xiàng)目投資、財(cái)務(wù)收入分別 變化 20%～ 20%兩個(gè)影響因素變化，考察本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 從表 2可見(jiàn) ， 在所擬定因素變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于 10％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均 大于0，說(shuō)明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 表二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感 性分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈 現(xiàn) 值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) 49 1 基本方案 22 5286 2 投資變化 增加 10% 14 3367 3 收入變化 減少 10% 15 4087 (8)財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 22%，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 5826萬(wàn)元 ， 遠(yuǎn)大 于 0， 投資回收期 ，償還能力較強(qiáng)。通過(guò)財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，則該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 該項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)可行， 爭(zhēng)取多方面籌措落實(shí)建設(shè)資金盡 早實(shí)施 。 評(píng)價(jià) 經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 22％，遠(yuǎn)高于 10％，財(cái)務(wù) 凈現(xiàn) 值為 5826萬(wàn)元，大 于 0， 均優(yōu)于所 擬定的評(píng)價(jià) 指標(biāo)， 該項(xiàng)目可行。 經(jīng)抗敏感 性 分析，該項(xiàng)目在所擬定的因素變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值均大于零 ， 本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 建議：本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，要 做好建設(shè)管理， 節(jié)約建設(shè) 50 成本，控制投資 ， 力爭(zhēng)節(jié) 省投資， 并加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理 ，降低經(jīng)營(yíng)成本，將 會(huì)取得 良好的效益。 十一、 土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 包括收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其中收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：由于收購(gòu)地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理結(jié)構(gòu)不明，所收購(gòu)的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的風(fēng)險(xiǎn)，或因難以解決的歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備工作陷入被 動(dòng)的復(fù)雜環(huán)境，影響土地儲(chǔ)備工作的正常進(jìn)行。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：因收購(gòu)地塊復(fù)雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會(huì)極大地增加開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致“生地”開(kāi)發(fā)為“毛地”的成本過(guò)高，與低廉的收購(gòu)價(jià)格相比形成土地收益倒掛，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，土地儲(chǔ)備收益減少。導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成本過(guò)高的因素主要包括：一是由于級(jí)差地租的作用使不同區(qū)位單位土地面積的開(kāi)發(fā)成本不同；二是施工單位在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，不能科學(xué)有效地控制工程造價(jià)、施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，直接或間接地提高工程成本：三是在市場(chǎng)信息不準(zhǔn)確、不及時(shí)，基礎(chǔ)工作不到位的情況下，進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā)以 及工作誤差所帶來(lái)的非成本 51 因素風(fēng)險(xiǎn)。 土地儲(chǔ)備的中期風(fēng)險(xiǎn)是指已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)的土地，由于不能及時(shí)盤(pán)活，推向市場(chǎng)而引起的一系列風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為積壓風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)收購(gòu)價(jià)格的確定和土地出讓的時(shí)間等方面不能完全握主動(dòng)權(quán)，土地收購(gòu)處于一種被動(dòng)狀態(tài)，土地儲(chǔ)備的整體收益就會(huì)受到影響，引起土地的積壓。從土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量上分析，如果庫(kù)存土地?cái)?shù)量較少或質(zhì)量較差，不能滿足市場(chǎng)的需求，需求者就會(huì)在儲(chǔ)備庫(kù)外部尋找土地資源，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為代表政府實(shí)施土地儲(chǔ)備的唯一合法主體，其對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制 力就會(huì)被相對(duì)弱化 ； 如果土地儲(chǔ)備過(guò)多，就會(huì)造成土地和資金的雙重積壓，從而導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本增加和債務(wù)利息負(fù)擔(dān)的加重。從土地儲(chǔ)備的時(shí)間方面分析，適量的、短期的土地周轉(zhuǎn)儲(chǔ)備，是土地交易的正常儲(chǔ)備，不構(gòu)成土地積壓：相反如果缺乏對(duì)土地市場(chǎng)供求關(guān)系的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和判斷，以及對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的有效調(diào)控，在一定的時(shí)間段內(nèi)盲目過(guò)量地儲(chǔ)備土地，將導(dǎo)致土地積壓。因此所嚴(yán)生的巨額債務(wù)利息，會(huì)給土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn)。 52 土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)是指土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出 讓的方式推向市場(chǎng)的過(guò)程中，由于各種不確定性因素帶來(lái)的出讓風(fēng)險(xiǎn)。如果出讓的土地能夠有效刺激土地需求并形成競(jìng)爭(zhēng)，可以實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，增加政府的土地收益 ； 相反，如果土地交 易“ 流拍”，使部分地塊不能實(shí)現(xiàn)順利出讓?zhuān)Y金一時(shí)無(wú)法回籠，其結(jié)果將是土地以低于成本價(jià)出讓或土地積壓。土地儲(chǔ)備后期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要源于以下幾個(gè)方面：一是出讓土地與市場(chǎng)需求不對(duì)稱(chēng)，即出讓的土地并不是開(kāi)發(fā)商想要的 ； 二是出讓方?jīng)]有合理控制出讓的節(jié) 奏 ，把握難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，在確定出讓方式時(shí)，將本來(lái)應(yīng)采取掛牌方式的土地通過(guò)其他方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑢⒅苯訉?dǎo)致土地“ 流拍”。 ，加大支持力度 土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及發(fā)改委、建委、經(jīng)委、國(guó)土、規(guī)劃、房管、財(cái)政等諸多部門(mén)，這些部門(mén)之間的配合程度直接影響到儲(chǔ)備土地的運(yùn)作成本。 常德 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 管理委員會(huì) (以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì) )。市委、市政府授予管委會(huì)行使市級(jí)管理權(quán)限。管委會(huì)受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對(duì) XX開(kāi)發(fā)區(qū) 內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。由于土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)存在著土地用地項(xiàng)目的計(jì)劃立項(xiàng)、前 53 期規(guī)劃選句 E、規(guī)劃控制指標(biāo)的確定、城市拆遷 安置以及建筑審批等諸多環(huán)節(jié)，涉及相關(guān)部門(mén)的權(quán)力和利益，因此，政府部門(mén)之間能否樹(shù)立一盤(pán)棋的觀念，形成一個(gè)相互支持、協(xié)調(diào)工作的機(jī)制，對(duì)于防范和控制土地儲(chǔ)備風(fēng)。險(xiǎn)既是一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，也是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。 ，嚴(yán)控供應(yīng)總量。 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。只有在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，提高土地資源利用效率，有效防止因土地的過(guò)量無(wú)序供應(yīng)而導(dǎo)致土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 常德 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 管理委員會(huì)作為 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地收購(gòu)儲(chǔ)備 與開(kāi)發(fā)的具體工作部門(mén)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和土地市場(chǎng)發(fā)育程度，建立在對(duì)當(dāng)?shù)赝恋毓┬锠顩r作出準(zhǔn)確判斷和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制下達(dá)年度土地供應(yīng)計(jì)劃和出讓計(jì)劃，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地供應(yīng)節(jié)奏，從源頭上確保實(shí)現(xiàn)“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”。 ，減少貸款風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的積壓風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù) 54 風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一 常德 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 管理委員會(huì)應(yīng)積極創(chuàng)新土地儲(chǔ)備融資方式，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，這樣，既可有效解決土地儲(chǔ)備資金短缺這一瓶頸問(wèn)題，又可增強(qiáng)其抵御 風(fēng)險(xiǎn)的能力。以下幾種方式可以借鑒：一是組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)，以有效調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是積極爭(zhēng)取財(cái)政部門(mén)的大力支持，按“取之于地，用之于地 ” 的原則，政府每年從土地出讓收益中留出一定數(shù)額作為土地儲(chǔ)備基金，以增強(qiáng)其自我積累能力，增加土地基金的權(quán)益資本，進(jìn)而建立滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)、滾動(dòng)發(fā)展的資金良性循環(huán)機(jī)制。三是嘗試對(duì)土地進(jìn)行合理經(jīng)營(yíng)，獲得相應(yīng)經(jīng)營(yíng)收入。如對(duì)已經(jīng)進(jìn)入儲(chǔ)備但尚未進(jìn)行拆遷的土地，可以在按計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理前進(jìn)行出租，以獲取的租金收益來(lái)沖抵銀行貸款利息。 ，提高經(jīng)營(yíng)水平 一是制定科學(xué)的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合土地儲(chǔ)備庫(kù)的建設(shè)，將盈利率高的儲(chǔ)備土地和可能不盈利甚至需要政府補(bǔ)貼的儲(chǔ)備土地分類(lèi)管理，分別審核 ； 二是對(duì)每一宗收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊，必須充分掌握第一手資料，扎實(shí)細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，在進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，一定要搞清楚所收購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利狀況，注意土地是否已經(jīng)被抵押或者被法院查封過(guò)，特別在收購(gòu)破產(chǎn)或困 55 難企業(yè)土地時(shí)，一定要查清楚企業(yè)所占土地的權(quán)利狀況，企業(yè)的債務(wù)關(guān)系等等 ； 三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最低的原則，優(yōu)化土地儲(chǔ)備的時(shí)間、數(shù)量和質(zhì)量， 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和儲(chǔ)備的對(duì)象進(jìn)行投資，同時(shí)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把儲(chǔ)備土地推向市場(chǎng) ； 四是增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力，從而減少盲目性，減少工作差誤，做到收購(gòu)前做好收購(gòu)方案，出讓前做好收益預(yù)測(cè) ； 五是加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的利用力度，增加儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入。 ，做好人才儲(chǔ)備 土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)作為一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男率挛铮蚱渌哂械恼咝?、系統(tǒng)性、復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)，要求工作人員不但要具備較強(qiáng)的駕馭工作的實(shí)際能力，還要求其對(duì)金融、財(cái)稅、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)都有足夠的了解。 因此，要控制和避免土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) ，確保土地儲(chǔ)備工作的深入開(kāi)展，必須創(chuàng)新人才引進(jìn)和培養(yǎng)機(jī)制，努力塑造一支適應(yīng)工作需要、素質(zhì)過(guò)硬的人才隊(duì)伍，保證土地儲(chǔ)備與人才儲(chǔ)備雙管齊下，雙向推進(jìn)。 56 附表 1 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) l 總投資 31928 固定資產(chǎn)投資 30700 建設(shè)期利息 1228 流動(dòng)資金 0 2 資金籌措 31928 資本金 11928 其中：用于流動(dòng)資金 0 借款 20210 長(zhǎng)期借 款 20210 其中：本金 20210 流動(dòng)資金借款 0 其它短期借款 0 土地銷(xiāo)售收入 57 附表 2 總成本費(fèi)用估算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年 號(hào) 2 3 4 5 6 7 8 9 合計(jì) l 成本 1478 1478 折舊費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 攤銷(xiāo)費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息支出 1228 1228 工資及福利費(fèi) 50 50 50 50 50 50 50 50 400 管理費(fèi) 50 50 50 50 50 50 50 50 400 銷(xiāo)售及廣告費(fèi) 100 100 100 100 100 100 100 100 800 其他費(fèi)用 50 50 50 50 50 50 50 50 400 58 附表 3 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年 號(hào) 2 3 4 5 6 合計(jì) l 收入 2