【導讀】土地開發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障。向發(fā)展起著積極的促進作用。是實現(xiàn)工業(yè)強市，推動招商引資工作全面發(fā)展的需要。利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。公司法人營業(yè)執(zhí)照、貸主體資格合法。該公司的成立和組織構(gòu)架符合公司法的有。副董事長由財政局從董事會成員中指定產(chǎn)生；監(jiān)事會成員5人，其中3人由開發(fā)區(qū)財政局委派。董事長為公司的法定代表人，公司對加快常德市XX開發(fā)。完成本報告的編制，供審批部門決策參考。2)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系；3)《常德市征征地補償安置規(guī)定》；4)常德市城市總體規(guī)劃；5)常德市XX開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖；發(fā)展目標的定位，充分發(fā)揮了常德的資源。隨著社會發(fā)展的經(jīng)濟增長及人民生活水平的。迅速增加，城鎮(zhèn)人口從2021年的32萬人增加到2021年40萬人，越成為各級政府及投資主體關(guān)注的焦點。全省平均水平，嚴重制約了常德經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)濟的迅猛，對常德形成倒逼之勢。常德經(jīng)濟要實現(xiàn)跨越式發(fā)。速發(fā)展的良性軌道。

　　

【正文】 1)項目總投資與投資方式： 該項目總投資 31928萬元 ， 分 2年投資， 2021年、 2021年 46 分別向銀行貸款 10000萬元。 (2)財務(wù)收入 根據(jù) 2021年 工 業(yè)用地拍賣成交價為 /畝 。本次 工業(yè)用地為 1343畝，分 5年轉(zhuǎn)讓完畢，預計從 2021年起以每畝 轉(zhuǎn)讓 增價 1015％，因此， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 28萬元 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 /畝 ， 2021轉(zhuǎn)讓價按 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 /畝， 2021年按 41萬元 /畝 是合理的。 (3)成本費用： 本項目考慮 的主要成本 費用為利息支出、管 理 費用、銷售及廣告策劃費用、有關(guān)人員的工資及保險費、其他費用。未列明的費用全部計入其它費用。 ①利 息支出 ： 貸款利息計 入成本，貸款年利率取 ％，償還期為 ，各年利息支出見 借款還 本付息總表。 ②管理費用 ： 經(jīng)測算， 管理費用 每年按 50萬元 。 ③銷 售及廣告策劃費用：經(jīng)測算每年廣告費約 100萬元。 ④有 關(guān)人員的工資及保險費：按照 2021年 常德 市社會 人 員年平均工資及福利費按 20210元計算，定員 25人 ,每年為 50萬元。 ⑤ 其他費用：除上述各種成本外，其它未 列明費用預測每年按 50萬元計算。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費、拆遷村民的過渡安置費等。 47 (4)稅金：按國家有關(guān)稅收法律規(guī)定， 土 地增值稅按土地轉(zhuǎn)讓收入 10%，土地轉(zhuǎn)讓按收入 5％征收營業(yè)稅，按營業(yè)稅稅額征收 7%城市 維護建 設(shè)稅， 征收 ％教育費 附加 。 (5)盈利與貸 款償還能力： 本項目收入扣除成本后為利潤總額，本項目平均投資利潤率為 %。 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 22%，有較強的盈利能力，本項目計算期各年盈利情況見收益表附表二。 本項目申請貸款 20210萬元 ， 2021年、 2021年分別為 10000萬元 ， 貸款利 率為 ％，投資回收期為 ，貸款償還期為 ，該項目有償還貸款能力，貸款償還隋況見借款還本付息總表附表。 (6)財務(wù)評價計算結(jié)果，通過計算，本項目主要財務(wù)評價指標匯總見表 一。 表一 主要財務(wù)評價指標匯總表 序號 項 目 單位 指標 備注 1 總投資 萬元 31928 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 1228 2 銷售 土地收入總額 萬元 48 3 總成本費用 萬元 4 營業(yè) 稅金及附加 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 9122 7 稅后利潤 萬元 8 盈利能力指標 投資利潤率。 % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 22 全部投資財務(wù)凈 現(xiàn) 值 i=10% 萬元 5826 投資回收期包括建設(shè)期 年 靜態(tài) 投資回收期包括建設(shè)期 動態(tài) 9 清償能力指標 貸款償還能力 年 (7)財務(wù)敏感 性分析 ： 擬定項目投資、財務(wù)收入分別 變化 20%～ 20%兩個影響因素變化，考察本項目抗風險能力， 從表 2可見 ， 在所擬定因素變化范圍內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率均高于 10％，財務(wù)凈現(xiàn)值均 大于0，說明本項目抗風險能力較強。 表二 財務(wù)評價敏感 性分析 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財務(wù)凈 現(xiàn) 值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 49 1 基本方案 22 5286 2 投資變化 增加 10% 14 3367 3 收入變化 減少 10% 15 4087 (8)財 務(wù)評價結(jié)論 該項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 22%，大于財務(wù)基準收益率 10%，財務(wù) 凈現(xiàn)值 5826萬元 ， 遠大 于 0， 投資回收期 ，償還能力較強。通過財務(wù)抗風險計算，則該項目有較強的抗風險能力。 該項目財 務(wù)評價可行， 爭取多方面籌措落實建設(shè)資金盡 早實施 。 評價 經(jīng)財務(wù)測算，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 22％，遠高于 10％，財務(wù) 凈現(xiàn) 值為 5826萬元，大 于 0， 均優(yōu)于所 擬定的評價 指標， 該項目可行。 經(jīng)抗敏感 性 分析，該項目在所擬定的因素變化范圍內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于 10%，財務(wù)凈現(xiàn) 值均大于零 ， 本項目有較強的抗風險能力。 建議：本項目在實施過程中，要 做好建設(shè)管理， 節(jié)約建設(shè) 50 成本，控制投資 ， 力爭節(jié) 省投資， 并加強經(jīng)營管理 ，降低經(jīng)營成本，將 會取得 良好的效益。 十一、 土地儲備與開發(fā)的風險與對策 包括收購風險和開發(fā)風險。其中收購風險主要表現(xiàn)為：由于收購地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬復雜、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理結(jié)構(gòu)不明，所收購的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的風險，或因難以解決的歷史遺留問題，導致土地儲備工作陷入被 動的復雜環(huán)境，影響土地儲備工作的正常進行。開發(fā)風險主要表現(xiàn)為：因收購地塊復雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會極大地增加開發(fā)成本，導致“生地”開發(fā)為“毛地”的成本過高，與低廉的收購價格相比形成土地收益倒掛，造成國有資產(chǎn)流失，土地儲備收益減少。導致土地開發(fā)成本過高的因素主要包括：一是由于級差地租的作用使不同區(qū)位單位土地面積的開發(fā)成本不同；二是施工單位在進行土地開發(fā)的過程中，不能科學有效地控制工程造價、施工進度和工程質(zhì)量，直接或間接地提高工程成本：三是在市場信息不準確、不及時，基礎(chǔ)工作不到位的情況下，進行盲目開發(fā)以 及工作誤差所帶來的非成本 51 因素風險。 土地儲備的中期風險是指已經(jīng)進入土地儲備庫的土地，由于不能及時盤活，推向市場而引起的一系列風險，主要表現(xiàn)為積壓風險和財收購價格的確定和土地出讓的時間等方面不能完全握主動權(quán)，土地收購處于一種被動狀態(tài)，土地儲備的整體收益就會受到影響，引起土地的積壓。從土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量上分析，如果庫存土地數(shù)量較少或質(zhì)量較差，不能滿足市場的需求，需求者就會在儲備庫外部尋找土地資源，土地儲備機構(gòu)作為代表政府實施土地儲備的唯一合法主體，其對土地一級市場的控制 力就會被相對弱化 ； 如果土地儲備過多，就會造成土地和資金的雙重積壓，從而導致土地儲備成本增加和債務(wù)利息負擔的加重。從土地儲備的時間方面分析，適量的、短期的土地周轉(zhuǎn)儲備，是土地交易的正常儲備，不構(gòu)成土地積壓：相反如果缺乏對土地市場供求關(guān)系的準確預測和判斷，以及對土地供應節(jié)奏的有效調(diào)控，在一定的時間段內(nèi)盲目過量地儲備土地，將導致土地積壓。因此所嚴生的巨額債務(wù)利息，會給土地儲備制度的實施帶來嚴重的財務(wù) 風 險。 52 土地儲備與開發(fā)的后期風險是指土地儲備與開發(fā)土地通過招標、拍賣或掛牌出 讓的方式推向市場的過程中，由于各種不確定性因素帶來的出讓風險。如果出讓的土地能夠有效刺激土地需求并形成競爭，可以實現(xiàn)土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，增加政府的土地收益 ； 相反，如果土地交 易“ 流拍”，使部分地塊不能實現(xiàn)順利出讓，資金一時無法回籠，其結(jié)果將是土地以低于成本價出讓或土地積壓。土地儲備后期風險的產(chǎn)生主要源于以下幾個方面：一是出讓土地與市場需求不對稱，即出讓的土地并不是開發(fā)商想要的 ； 二是出讓方?jīng)]有合理控制出讓的節(jié) 奏 ，把握難以形成有效競爭，在確定出讓方式時，將本來應采取掛牌方式的土地通過其他方式進行出讓，將直接導致土地“ 流拍”。 ，加大支持力度 土地儲備與開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，涉及發(fā)改委、建委、經(jīng)委、國土、規(guī)劃、房管、財政等諸多部門，這些部門之間的配合程度直接影響到儲備土地的運作成本。 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會 (以下簡稱管委會 )。市委、市政府授予管委會行使市級管理權(quán)限。管委會受市委、市政府直接領(lǐng)導，對 XX開發(fā)區(qū) 內(nèi)的政治、經(jīng)濟、社會事業(yè)等工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。由于土地儲備與開發(fā)存在著土地用地項目的計劃立項、前 53 期規(guī)劃選句 E、規(guī)劃控制指標的確定、城市拆遷 安置以及建筑審批等諸多環(huán)節(jié)，涉及相關(guān)部門的權(quán)力和利益，因此，政府部門之間能否樹立一盤棋的觀念，形成一個相互支持、協(xié)調(diào)工作的機制，對于防范和控制土地儲備風。險既是一個重點問題，也是一個難點問題。 ，嚴控供應總量。 嚴格控制土地供應總量是規(guī)范土地市場的基本前提。只有在嚴格控制土地供應總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率，有效防止因土地的過量無序供應而導致土地儲備風險的發(fā)生。 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會作為 XX開發(fā)區(qū) 土地收購儲備 與開發(fā)的具體工作部門，應綜合考慮當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和土地市場發(fā)育程度，建立在對當?shù)赝恋毓┬锠顩r作出準確判斷和科學分析的基礎(chǔ)上，通過編制下達年度土地供應計劃和出讓計劃，有效調(diào)控土地供應總量和土地供應節(jié)奏，從源頭上確保實現(xiàn)“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”。 ，減少貸款風險 針對土地儲備與開發(fā)過程中可能發(fā)生的積壓風險和財務(wù) 54 風險，土地儲備機構(gòu)一 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會應積極創(chuàng)新土地儲備融資方式，實現(xiàn)融資渠道的多元化，這樣，既可有效解決土地儲備資金短缺這一瓶頸問題，又可增強其抵御 風險的能力。以下幾種方式可以借鑒：一是組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)，以有效調(diào)動社會資金，共享利益，共擔風險。二是積極爭取財政部門的大力支持，按“取之于地，用之于地 ” 的原則，政府每年從土地出讓收益中留出一定數(shù)額作為土地儲備基金，以增強其自我積累能力，增加土地基金的權(quán)益資本，進而建立滾動經(jīng)營、滾動發(fā)展的資金良性循環(huán)機制。三是嘗試對土地進行合理經(jīng)營，獲得相應經(jīng)營收入。如對已經(jīng)進入儲備但尚未進行拆遷的土地，可以在按計劃進行開發(fā)整理前進行出租，以獲取的租金收益來沖抵銀行貸款利息。 ，提高經(jīng)營水平 一是制定科學的土地儲備和供應計劃，結(jié)合土地儲備庫的建設(shè)，將盈利率高的儲備土地和可能不盈利甚至需要政府補貼的儲備土地分類管理，分別審核 ； 二是對每一宗收購儲備的地塊，必須充分掌握第一手資料，扎實細致地做好基礎(chǔ)工作，在進行土地收購時，一定要搞清楚所收購土地的權(quán)利狀況，注意土地是否已經(jīng)被抵押或者被法院查封過，特別在收購破產(chǎn)或困 55 難企業(yè)土地時，一定要查清楚企業(yè)所占土地的權(quán)利狀況，企業(yè)的債務(wù)關(guān)系等等 ； 三是土地儲備機構(gòu)應按收益最大、風險最低的原則，優(yōu)化土地儲備的時間、數(shù)量和質(zhì)量， 選擇適當?shù)臅r間和儲備的對象進行投資，同時選擇適當?shù)臅r機把儲備土地推向市場 ； 四是增強預測能力，從而減少盲目性，減少工作差誤，做到收購前做好收購方案，出讓前做好收益預測 ； 五是加強儲備土地的利用力度，增加儲備土地的經(jīng)營收入。 ，做好人才儲備 土地儲備與開發(fā)作為一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男率挛铮蚱渌哂械恼咝?、系統(tǒng)性、復雜性和高風險性等特點，要求工作人員不但要具備較強的駕馭工作的實際能力，還要求其對金融、財稅、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)知識都有足夠的了解。 因此，要控制和避免土地儲備與開發(fā)的風險 ，確保土地儲備工作的深入開展，必須創(chuàng)新人才引進和培養(yǎng)機制，努力塑造一支適應工作需要、素質(zhì)過硬的人才隊伍，保證土地儲備與人才儲備雙管齊下，雙向推進。 56 附表 1 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 l 總投資 31928 固定資產(chǎn)投資 30700 建設(shè)期利息 1228 流動資金 0 2 資金籌措 31928 資本金 11928 其中：用于流動資金 0 借款 20210 長期借 款 20210 其中：本金 20210 流動資金借款 0 其它短期借款 0 土地銷售收入 57 附表 2 總成本費用估算 表 單位：萬元 序號 年 號 2 3 4 5 6 7 8 9 合計 l 成本 1478 1478 折舊費 0 0 0 0 0 0 0 0 0 攤銷費 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息支出 1228 1228 工資及福利費 50 50 50 50 50 50 50 50 400 管理費 50 50 50 50 50 50 50 50 400 銷售及廣告費 100 100 100 100 100 100 100 100 800 其他費用 50 50 50 50 50 50 50 50 400 58 附表 3 損 益 表 單位：萬元 序號 年 號 2 3 4 5 6 合計 l 收入 2