【導(dǎo)讀】封閉式管理、開放式工作，一個窗口服務(wù)。目前，開發(fā)區(qū)管委會已經(jīng)成立，與XX能源重化。工基地辦公室是一套人馬，兩塊牌子。進行開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，最近又委托陜西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院對土地價格進行了評估。土地、稅收、技術(shù)人才引進、尤其是資源開發(fā)等方面的優(yōu)惠待遇。XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于XX市西南郊，北鄰西沙區(qū)，東跨榆溪河與XX南郊化工企業(yè)相連，體規(guī)劃用地總面積平方公里，建設(shè)用地平方公里，實際開發(fā)面積12平方公里。（一）建設(shè)XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是發(fā)揮XX資源優(yōu)勢的有效途徑。為此，XX地區(qū)于1998年向省政府上報了設(shè)立XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的報告，省政府于1999. （四）建設(shè)XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是帶動XX城市建設(shè)和發(fā)展的需要。后方可作為建設(shè)用地。適宜建設(shè)用地和改造后方可建設(shè)用地主要分布于開發(fā)區(qū)中部，地形

　　

【正文】 （ 1）生命線工程規(guī)劃 ① 、加固水泵房，改造供水管道接口形式，提高管道抗震能力，管道敷設(shè)應(yīng)盡量避開地裂縫。 ② 、對電力設(shè)施進行抗震加固，增裝生命線系統(tǒng)供電饋路之間斷路器。 ③ 、對廣播電臺、電視臺、無 線電管委會采取加固措施，提高電話傳遞等級，增強綜合抗震能力。 ④ 、改善天然氣管道接口形式，加強地基剛度，提高天然氣系統(tǒng)的抗震能力。 （ 2）防止次生災(zāi)害 地震后威脅規(guī)劃區(qū)的有油庫、可燃易爆品引起的火災(zāi)爆炸、化工廠產(chǎn)生的有毒污染等，所以必須將危險品生產(chǎn)和儲存單位以及庫房、設(shè)備進行抗震加固。 （ 3）避震疏散規(guī)劃 由于地震的隨機性和突發(fā)性，宜采取 “臨震避難為主，震前疏散為輔 ”的原則進行疏散，綠地、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、防護林帶、廣場、體育場、室外停車場等都可用為避震疏散場地。 第六章 環(huán)境保護 一、環(huán)境保護 （一）開發(fā)區(qū)污染預(yù)測 由于開發(fā)區(qū)地處沙區(qū)，現(xiàn)狀存在的主要問題是沙塵，開發(fā)區(qū)的逐步形成，各類污染隨之產(chǎn)生：車流量的增加帶來交通噪聲，化工基地的建設(shè)加劇大氣及水質(zhì)的污染、固體廢棄物產(chǎn)量增加 …… 污染成份將呈現(xiàn)多樣化，如不及時治理，將會使整個開發(fā)區(qū)乃至附近的 XX 市生態(tài)環(huán)境遭到破壞。 （二）環(huán)境保護規(guī)劃指導(dǎo)思想 堅持經(jīng)濟建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展的總方針，以防為主，防治并重。力求在發(fā)展的同時，逐步改善并保護好開發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境。 （三）環(huán)境保護目標(biāo) 全面開展環(huán)境建設(shè)，進行環(huán)境的綜合整治，及早入 手，以根本上解決環(huán)境問題。 適用環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)及具體指標(biāo)見附表 13。 （四）環(huán)境污染綜合預(yù)防措施 大氣 ① 、嚴(yán)格控制新的大氣污染源，提高執(zhí)法力度，將污染源的污染物排放濃度控制在國家標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，污染源治理按分擔(dān)率削減污染物排放。 ② 、加強機動車輛污染防治。機動車輛行動帶來的揚塵和尾聲氣對城市環(huán)境影響很大，光化學(xué)煙霧的生成有相當(dāng)大一部分是由于汽車尾聲氣的緣故。建立洗車場，保證車輛清潔進入開發(fā)區(qū)。 ③ 、加快法規(guī)建設(shè)，推行清潔生產(chǎn)。逐步制定防止工業(yè)廢氣污染、防止惡臭污染、防止機動車輛尾聲氣污染等法規(guī)，使大氣污染 管理步入法制化軌道，鼓勵并推廣使用清潔生產(chǎn)技術(shù)，減少資源浪費，降低污染。 ④ 、加強綠化，提高綠地覆蓋率。 水環(huán)境污染綜合防治 ① 、引進清潔生產(chǎn)工藝，加大企業(yè)廢水回用率，工業(yè)企業(yè)對生產(chǎn)廢水實行清污分流，工藝廢水盡量回用或閉路循環(huán)；對化工等用水大戶冷卻水應(yīng)全部循環(huán)使用，嚴(yán)格控制重金屬、劇毒和生物難降解的有毒害污染物的排放。 ② 、實行開發(fā)區(qū)雨污分流制，污水處理后達到二級處理標(biāo)準(zhǔn)方可排入受納水體。 ③ 、保護水源地，強化水質(zhì)監(jiān)測及水源管理。對尤家峁水庫的開發(fā)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。 噪聲污染防治 ① 、加強交通 管理，開發(fā)區(qū)實行禁鳴。 ② 、加寬干線兩旁綠化帶以加快噪聲衰減。 ③ 、加強對商業(yè)噪聲、文化娛樂噪聲的管理，造就安靜的生活環(huán)境。 環(huán)境保護的其他措施 （ 1）對化工基地的所有項目上馬前必須作環(huán)境影響評價。 （ 2）加快治沙步伐，建立開發(fā)區(qū)外圍完善的防護林體系。 （ 3）對開發(fā)區(qū)的農(nóng)業(yè)項目應(yīng)積極推行滴灌、噴灌等節(jié)水措施。 二、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 主要街道兩側(cè)每隔 80－ 100 米設(shè)置一個果皮箱。 在生活區(qū)按照服務(wù)半徑 50－ 100 米范圍和工廠適當(dāng)位置設(shè)置垃圾筒（組），對生活垃圾應(yīng)當(dāng)袋裝分類收集，機械化 或半機械化運輸。 規(guī)劃密閉或垃圾轉(zhuǎn)運站四座（位置如圖示），垃圾運至市垃圾處理廠實行全無害化處理。 工業(yè)固體廢棄物以綜合利用為主，暫不能利用的考慮貯存或深層填埋處理，但同時應(yīng)考慮對環(huán)境的長遠(yuǎn)影響。 在居住區(qū)和公共場所等人員流動密集區(qū)設(shè)置公廁，規(guī)劃 8 座公廁。 環(huán)衛(wèi)車輛按人口 %0 配備，達到 30 輛。 三、綠化及生態(tài)環(huán)境 （一）綠化規(guī)劃的指導(dǎo)思想 規(guī)劃以可持續(xù)發(fā)展思想建設(shè)有自身特色的生態(tài)園林開發(fā)區(qū)，將開發(fā)區(qū)作為一個大公園來建設(shè)，即在綠色中建城市。使城市綠化真正成為保護開發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境 ，改善開發(fā)區(qū)氣候，美化環(huán)境作用的良好園林綠色系統(tǒng)。把開發(fā)和綠色融為一體，將綠色引進到開發(fā)區(qū)的每個地方，讓自然演化過程中的綠地系統(tǒng)和開發(fā)區(qū)自身的發(fā)展系統(tǒng)有機的結(jié)合起來，為開發(fā)區(qū)提供滿意的綠色空間，同時充分挖掘眾多的民間傳說及自然、人文景點與綠化建設(shè)緊密結(jié)合，給綠地賦于豐富的文化內(nèi)涵，使人游之可親，觀之有味，使開發(fā)區(qū)的綠化覆蓋率達到 50%以上，綠地率達到 30%以上。 （二）規(guī)劃內(nèi)容 開發(fā)區(qū)園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃充分考慮了開發(fā)區(qū)地形地貌，從實際出發(fā)，以生態(tài)為指導(dǎo)，以植物為主體，以人的需求為對象，合理地組織公共綠地、 防護綠地、生產(chǎn)綠地的布局，點、線、面相結(jié)合，形成一個多類型、多層次、多功能的生態(tài)園林的良性循環(huán)系統(tǒng)。 開發(fā)區(qū)園林綠地的布局 沿榆溪河、沙河、鐵路、 210國道形成 “兩圈 ”的綠化系統(tǒng)，通過公園、游園、綠帶、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、道路作為通風(fēng)管道，形成包圍、分割、滲透、融合的綠化格局。這樣的布局將由于熱島效應(yīng)的作用，在開發(fā)區(qū)上空逆溫層的形成，排放于大氣中的有害氣體及 CO2 有利于植物的吸收和大氣的稀釋。 （ 1）公共綠地 建立區(qū)級綜合公園五個，依據(jù)規(guī)劃立意，使其各具特色：沿榆溪河西岸 100－ 500 米寬的帶狀公園，可 大量植樹造林，搞好植被，設(shè)置帳棚、木屋、開展休閑、游憩活動。中心區(qū)南側(cè)公園，利用真實的建筑標(biāo)本和廣泛收集的人文學(xué)展品，充分反映 XX乃至陜北的人文風(fēng)情，民眾文化，展示各種民眾及建筑與實用藝術(shù)中多彩多姿的民間創(chuàng)作，同時給到公園休息的人們增加知識，形成文化娛樂公園。規(guī)劃中心區(qū)北側(cè)公園，該園結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)園，以植物造景為主，突出植物種植特色，如在其中建立丁香、櫻花、杜鵑區(qū)等，形成不同季節(jié)的花、果景色，形成一個主要為觀花休息的公園。南郊工業(yè)區(qū)公園以高大喬木為主，形成森林防護公園。 小游園、街頭綠地、花園林蔭路規(guī)劃均衡布 置，多布置，美化區(qū)內(nèi)每一塊地方，使其接近群眾，提高綠地使用率，提高綠地率。 （ 2）防護綠地 沿 210國道、鐵路兩側(cè)各建寬約 100 米的綠化帶。樹種選擇以對所排廢氣有一定吸收凈化能力，形成喬灌草相結(jié)合的植物群落。 沙河南岸及榆溪河西岸可建雜果林，建造溝壑水土保持林、以針葉樹為主，要形成一定規(guī)模，人為促其植物群落的形成，待形成大片森林后，變?yōu)殚_發(fā)區(qū)沿河帶狀公園，使綠化和生產(chǎn)相結(jié)合。達到春季花香萬里，秋季果實累累。 榆溪河西岸的帶狀公園，即可用為開發(fā)區(qū)公園，還作為開發(fā)區(qū)生態(tài)保護林，同時也兼水土保持林的作用。 樹種上注意植物葉色的選擇，每到春秋和水面開闊時，可形成榆溪河優(yōu)美的風(fēng)景帶。規(guī)劃時要考慮風(fēng)景帶的節(jié)奏與韻律，使之成為開發(fā)區(qū)的綠肺，凈化開發(fā)區(qū)的空氣。 尤家峁水庫的綠化目的是將其作為水源泉進行保護，樹種選擇上近水處宜常綠樹，少落葉及飛絮，遠(yuǎn)水處可建經(jīng)濟林或雜果林。 生產(chǎn)綠地 生產(chǎn)綠地在生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)里面考慮，隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，可在農(nóng)業(yè)園區(qū)北部空地建設(shè)第二苗圃園。 居住區(qū)綠地與單位附屬綠地 居住用地和單位用地占開發(fā)區(qū)面積的絕大部分，保證這些用地中綠地的比例與建設(shè)，才能使綠色與開發(fā)區(qū)真正地融合在一起。單位內(nèi)綠 地率最少要達到 30%以上。 樹種規(guī)劃 樹種的選擇原則為 “適地適樹 ”，使樹木在本地能健康的生長，喬、灌、草搭配，速生樹與慢生樹相結(jié)合，常綠與落葉樹相結(jié)合，使綠化見效快，且有一定的連續(xù)性。 根據(jù)本地的自然條件，選擇 6－ 8 種基調(diào)樹種：國槐、懸鈴木、白皮松、刺析、榆葉梅、丁香等，選擇 2－ 3 種作為綠化骨干樹，形成開發(fā)區(qū)的綠色特色之一。 衛(wèi)生防護林、工廠等宜選用抗染性強的樹種，有針對性地防護，水土保持林宜植深根性、抗性強（尤要抗旱、抗貧瘠）樹種，如小葉楊、泡桐、紫穗槐及一些松柏類針葉樹。另可組織園林工作者研 究引進適合本地生長的一些觀賞性或經(jīng)濟價值高的樹種，豐富本地的樹種資源。 （三）綠地指標(biāo) 開發(fā)區(qū)規(guī)劃綠地面積 公頃，人均 平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的 %。 其中規(guī)劃公共綠地面積 公頃，人均公共綠地面積 平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的%。 第六章 開發(fā)建設(shè)計劃 開發(fā)區(qū)建設(shè)將需要 10 15 年左右的時間，分三期按計劃進行實施。 一、起步階段 在 “九五 ”末和 “十五 ”期間，利用五年左右的時間，為啟動建設(shè)和功能開發(fā)階段，主要結(jié)合醋酸項目的建設(shè)，鐵路站場的建設(shè)，以 210 國道 兩側(cè)為起步區(qū)，總面積約 5 平方公里。完成大部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，著力改善投資環(huán)境，有步驟、有重點地加強重點項目的前期工作，吸引或啟動一批項目開工建設(shè)，進入規(guī)模化生產(chǎn)，初步形成開發(fā)區(qū)的雛形。 二、完善發(fā)展階段 利用 5年左右時間，實現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)，強化和擴大資源的深加工，加快規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)和功能完善階段。要加快工業(yè)結(jié)構(gòu)升級和高效化，培植一批在國內(nèi)外市場有較大知名度和競爭力的龍頭企業(yè)，形成功能齊全、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施超前、交通便捷、居住舒適、商貿(mào)發(fā)達、服務(wù)支撐健全、環(huán)境優(yōu)美的新的經(jīng)濟增長極。具體實現(xiàn)三大目標(biāo) ： 基礎(chǔ)設(shè)施超前化－－高標(biāo)準(zhǔn)和完善的給排水系統(tǒng)，普及率 100%；供熱供氣率達到 100%；通訊普及率 50%以上；道路交通暢通快捷，并有與外部聯(lián)系的交通干道，使道路廣場面積占總用地 15%左右。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美化－－環(huán)保環(huán)衛(wèi)要達到國家一流水平，綠地率達到 30%以上，人均公共綠地面積 12 平方米以上，綠化覆蓋率達到 50%以上，同時加強 “三廢 ”治理，建立高水準(zhǔn)的社會服務(wù)設(shè)施，高檔次的環(huán)境質(zhì)量。 空間形態(tài)、景觀序列個性化－－通過各種廣場、中心區(qū)的建筑造型、道路斷面形式、綠化、城市標(biāo)志、雕塑等豐富開發(fā)區(qū)的景觀和輪廓線。 這種發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)了對功能、環(huán)境和人的重視與關(guān)心；體現(xiàn)了開發(fā)區(qū)建設(shè)從城市風(fēng)貌到內(nèi)在氣質(zhì)的追求；體現(xiàn)了一種 “新 ”的建設(shè)模式的探索。是一種從布局結(jié)構(gòu)、交通體系、居住環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、中心區(qū)建設(shè)等方面均有別于其它開發(fā)區(qū)的建設(shè)模式，一種適應(yīng) 21 世紀(jì)發(fā)展需求的模式。 三、持續(xù)增長階段 開發(fā)區(qū)各功能成熟完善，工業(yè)產(chǎn)業(yè)進一步升級或優(yōu)化，開發(fā)區(qū)內(nèi)的龍頭企業(yè)和名牌產(chǎn)品在國內(nèi)外市場有知名度和較強的競爭力，國家特大型現(xiàn)代化能源重化工基地完全形成并發(fā)揮重要作用。 第七章 投資額估算 開發(fā)區(qū)的投資總額即為開發(fā)區(qū)的土地取得費 和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費（土地開發(fā)費）。 開發(fā)區(qū)的直接收入即為開發(fā)區(qū)熟地的出讓金或土地租賃費。 按照科學(xué)、合理、穩(wěn)妥的原則進行測算，開發(fā)區(qū)直接收入與開發(fā)投資持平，以成本價出讓，計算期取 15 年，分三個階段計算，其中啟步區(qū) 5 平方公里。根據(jù)實際情況，對征地費標(biāo)準(zhǔn)、土地開發(fā)期、貸款利率進行調(diào)整，其中： 征地費標(biāo)準(zhǔn)：征地面積按 12 平方公里計，開發(fā)區(qū)內(nèi)土地除 2200 畝耕地外，其余幾乎全是尚未平整的沙地，原土地估價報告所定的征地費過高，但由于目前尚無開發(fā)區(qū)內(nèi)各類用地、樹木、建筑物的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，估計平均每畝不到 2021 元 ，按 2021 元／畝測算。 預(yù)計銀行貸款利率在短期內(nèi)不會上調(diào)，以銀行現(xiàn)行五年期貸款利率 %為名義利率，換算為實際利率為 %，作為項目的貸款利息率。 一、地價測算 （一）土地征地費用 全部用地征地費平均為 2021 元／畝，即 C1＝ 3 元／平方米，總費用為 3600 萬元。 （二）土地開發(fā)費 采取土地估價報告中的數(shù)據(jù)， XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按 “七通一平 ”后的熟地出讓，根據(jù)我國省級開發(fā)區(qū)的資料，七通一平土地開發(fā)費一般為 1— 億元／平方公里，即 — 萬元／畝，平均為 16 萬元／畝， XX經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)位于中等城市，經(jīng)濟落后，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平低，啟動前還要進行生態(tài)環(huán)境治理，其開發(fā)配套取中等水平，即 10 萬元／畝 ≤C2≤13萬元／畝， 折合 149 元／平方米 ≤C2≤194元／平方米。 （三）土地稅費 土地征地管理費，按征地費的 3%計取， C3＝ 33%＝ 元／平方米。 （四）土地開發(fā)期 由于開發(fā)區(qū)啟動現(xiàn)無資金來源，前期又無基礎(chǔ)，加之前期工作千頭萬緒，估計前期的進展會比較緩慢，為穩(wěn)妥保守起見，滾動開發(fā)的階段周期以 年計， n= 年。 （五）貸款利率 取銀行中長期貸款名義利率 %， 實際利率為 %。 （六）開發(fā)利潤率 取近幾年社會平均利潤率和建筑工程預(yù)算定額規(guī)定利潤率， r2=7%。 （七）無限期土地成本價格范圍計算 由 P＝（ C1＋ C2＋ C3） （ 1＋ r1n＋ r2）， 149≤C2≤194得： P1＝（ 3+149+） （ 1+%+7%）＝ 元／平方米。 P2＝（ 3+194+） （ 1+%+7%）＝ 元／平方米。 二、 50 年土地價格測算 P50＝無限年期土地價格 ｛ 1－［ 1247。（ 1＋基準(zhǔn)還原利率）］ 50｝。 基準(zhǔn)還原利率＝（ 1＋年資金費用率） （ 1＋年風(fēng)險貼補率）－ 1。 年資金費用率取銀行多年來一年期定期存款利率平均值 %。 年風(fēng)險貼補率取 %。 經(jīng)計算，基準(zhǔn)還原利率為 %。 元／平方米 ≤P50≤／平方米， 換算后得： 萬元／畝 ≤P50≤／畝。 三、比較法分析 將 XX 開發(fā)區(qū)與國內(nèi)和省內(nèi)其他中等城市產(chǎn)業(yè)用的基準(zhǔn)地價進行對