【正文】 56 附表 1 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 l 總投資 31928 固定資產(chǎn)投資 30700 建設(shè)期利息 1228 流動資金 0 2 資金籌措 31928 資本金 11928 其中：用于流動資金 0 借款 20210 長期借 款 20210 其中：本金 20210 流動資金借款 0 其它短期借款 0 土地銷售收入 57 附表 2 總成本費用估算 表 單位：萬元 序號 年 號 2 3 4 5 6 7 8 9 合計 l 成本 1478 1478 折舊費 0 0 0 0 0 0 0 0 0 攤銷費 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息支出 1228 1228 工資及福利費 50 50 50 50 50 50 50 50 400 管理費 50 50 50 50 50 50 50 50 400 銷售及廣告費 100 100 100 100 100 100 100 100 800 其他費用 50 50 50 50 50 50 50 50 400 58 附表 3 損 益 表 單位：萬元 序號 年 號 2 3 4 5 6 合計 l 收入 2 銷。 ，做好人才儲備 土地儲備與開發(fā)作為一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男率挛?，因其所具有的政策性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性和高風(fēng)險性等特點，要求工作人員不但要具備較強的駕馭工作的實際能力，還要求其對金融、財稅、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)知識都有足夠的了解。如對已經(jīng)進(jìn)入儲備但尚未進(jìn)行拆遷的土地，可以在按計劃進(jìn)行開發(fā)整理前進(jìn)行出租，以獲取的租金收益來沖抵銀行貸款利息。二是積極爭取財政部門的大力支持，按“取之于地，用之于地 ” 的原則，政府每年從土地出讓收益中留出一定數(shù)額作為土地儲備基金，以增強其自我積累能力，增加土地基金的權(quán)益資本，進(jìn)而建立滾動經(jīng)營、滾動發(fā)展的資金良性循環(huán)機(jī)制。 ，減少貸款風(fēng)險 針對土地儲備與開發(fā)過程中可能發(fā)生的積壓風(fēng)險和財務(wù) 54 風(fēng)險，土地儲備機(jī)構(gòu)一 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會應(yīng)積極創(chuàng)新土地儲備融資方式，實現(xiàn)融資渠道的多元化，這樣，既可有效解決土地儲備資金短缺這一瓶頸問題，又可增強其抵御 風(fēng)險的能力。只有在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率，有效防止因土地的過量無序供應(yīng)而導(dǎo)致土地儲備風(fēng)險的發(fā)生。 ，嚴(yán)控供應(yīng)總量。由于土地儲備與開發(fā)存在著土地用地項目的計劃立項、前 53 期規(guī)劃選句 E、規(guī)劃控制指標(biāo)的確定、城市拆遷 安置以及建筑審批等諸多環(huán)節(jié)，涉及相關(guān)部門的權(quán)力和利益，因此，政府部門之間能否樹立一盤棋的觀念，形成一個相互支持、協(xié)調(diào)工作的機(jī)制，對于防范和控制土地儲備風(fēng)。市委、市政府授予管委會行使市級管理權(quán)限。 ，加大支持力度 土地儲備與開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，涉及發(fā)改委、建委、經(jīng)委、國土、規(guī)劃、房管、財政等諸多部門，這些部門之間的配合程度直接影響到儲備土地的運作成本。如果出讓的土地能夠有效刺激土地需求并形成競爭，可以實現(xiàn)土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，增加政府的土地收益 ； 相反，如果土地交 易“ 流拍”，使部分地塊不能實現(xiàn)順利出讓，資金一時無法回籠，其結(jié)果將是土地以低于成本價出讓或土地積壓。因此所嚴(yán)生的巨額債務(wù)利息，會給土地儲備制度的實施帶來嚴(yán)重的財務(wù) 風(fēng) 險。從土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量上分析，如果庫存土地數(shù)量較少或質(zhì)量較差，不能滿足市場的需求，需求者就會在儲備庫外部尋找土地資源，土地儲備機(jī)構(gòu)作為代表政府實施土地儲備的唯一合法主體，其對土地一級市場的控制 力就會被相對弱化 ； 如果土地儲備過多，就會造成土地和資金的雙重積壓，從而導(dǎo)致土地儲備成本增加和債務(wù)利息負(fù)擔(dān)的加重。導(dǎo)致土地開發(fā)成本過高的因素主要包括：一是由于級差地租的作用使不同區(qū)位單位土地面積的開發(fā)成本不同；二是施工單位在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，不能科學(xué)有效地控制工程造價、施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，直接或間接地提高工程成本：三是在市場信息不準(zhǔn)確、不及時，基礎(chǔ)工作不到位的情況下，進(jìn)行盲目開發(fā)以 及工作誤差所帶來的非成本 51 因素風(fēng)險。其中收購風(fēng)險主要表現(xiàn)為：由于收購地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理結(jié)構(gòu)不明，所收購的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的風(fēng)險，或因難以解決的歷史遺留問題，導(dǎo)致土地儲備工作陷入被 動的復(fù)雜環(huán)境，影響土地儲備工作的正常進(jìn)行。 建議：本項目在實施過程中，要 做好建設(shè)管理， 節(jié)約建設(shè) 50 成本，控制投資 ， 力爭節(jié) 省投資， 并加強經(jīng)營管理 ，降低經(jīng)營成本，將 會取得 良好的效益。 評價 經(jīng)財務(wù)測算，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 22％，遠(yuǎn)高于 10％，財務(wù) 凈現(xiàn) 值為 5826萬元，大 于 0， 均優(yōu)于所 擬定的評價 指標(biāo)， 該項目可行。通過財務(wù)抗風(fēng)險計算，則該項目有較強的抗風(fēng)險能力。 % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 22 全部投資財務(wù)凈 現(xiàn) 值 i=10% 萬元 5826 投資回收期包括建設(shè)期 年 靜態(tài) 投資回收期包括建設(shè)期 動態(tài) 9 清償能力指標(biāo) 貸款償還能力 年 (7)財務(wù)敏感 性分析 ： 擬定項目投資、財務(wù)收入分別 變化 20%～ 20%兩個影響因素變化，考察本項目抗風(fēng)險能力， 從表 2可見 ， 在所擬定因素變化范圍內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率均高于 10％，財務(wù)凈現(xiàn)值均 大于0，說明本項目抗風(fēng)險能力較強。 (6)財務(wù)評價計算結(jié)果，通過計算，本項目主要財務(wù)評價指標(biāo)匯總見表 一。 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 22%，有較強的盈利能力，本項目計算期各年盈利情況見收益表附表二。 47 (4)稅金：按國家有關(guān)稅收法律規(guī)定， 土 地增值稅按土地轉(zhuǎn)讓收入 10%，土地轉(zhuǎn)讓按收入 5％征收營業(yè)稅，按營業(yè)稅稅額征收 7%城市 維護(hù)建 設(shè)稅， 征收 ％教育費 附加 。 ⑤ 其他費用：除上述各種成本外，其它未 列明費用預(yù)測每年按 50萬元計算。 ③銷 售及廣告策劃費用：經(jīng)測算每年廣告費約 100萬元。 ①利 息支出 ： 貸款利息計 入成本，貸款年利率取 ％，償還期為 ，各年利息支出見 借款還 本付息總表。 (3)成本費用： 本項目考慮 的主要成本 費用為利息支出、管 理 費用、銷售及廣告策劃費用、有關(guān)人員的工資及保險費、其他費用。 (2)財務(wù)收入 根據(jù) 2021年 工 業(yè)用地拍賣成交價為 /畝 。 總土地為 1343畝，建設(shè)期從 2021年開始算起共 3年，土地從 2021年轉(zhuǎn)讓， 工業(yè)用地 五 年轉(zhuǎn)讓完 。 總投資 萬元， 其中工程建設(shè)費 4028萬元；勘測設(shè)計費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等其他相關(guān)前期費用 322萬元。還貸主要 通過 土地開發(fā)籌集資金。不包 括 專門的安置 費用。土地征用費 5641萬元；房屋拆遷補償費 3922萬元；土地報批相關(guān)費用 15459萬元（其中：新增建設(shè)用地費用 3761萬元；耕地占用稅 4140萬元；防洪保安基金 107萬元；農(nóng)民保險費 1791萬元、森林植被費 21萬元、土地有償使用費 4028萬元 、耕地開墾費 1611萬元 ）、預(yù)備費 1328萬元、建設(shè)期利息 1228萬元 。 根據(jù)《湖南省工程 項 目自行招標(biāo)試 行辦法 》第四條規(guī)定， 42 項目法人須在 上 報項目可行 性 研究報告時， 一并報 送以下材料： 1)項目法人營業(yè)執(zhí)照、法人證書 或者項目法人組建文件； 2)與招標(biāo)項目相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)力量 情況； 3)內(nèi)設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者 專職招標(biāo) 業(yè)務(wù) 人 員的基本 情 況，招標(biāo)業(yè)務(wù)人員參加《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及配套法 規(guī)培訓(xùn) 的資格證書 ； 4)擬使用的專家 庫情 況 ； 5)以往編制的同類工程建設(shè)項目招標(biāo)文件和評標(biāo)報告，以及招標(biāo)業(yè)績的證明材料 ； 九、投資估算 及資金籌措 《湖 南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》 (2021年 ) 《湖南省建設(shè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》 (2021年 ) 常德 市人 民政府懷政 發(fā) [2021]6號 文件 常德 市 人 民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《 常德 市征地補償安置規(guī)定》的 通知以及國土、財政 等部門有關(guān)征地拆遷補償計稅的具 體通知 。 織形式 本項目由 XX開發(fā)區(qū) 管委 會組織公開招標(biāo) 。 收政策 XX開發(fā)區(qū) 執(zhí)行國 家稅收政策 。 XX開發(fā)區(qū) 財政以可支配財力對企業(yè)進(jìn)行政策 性獎勵 。 5年內(nèi)，園區(qū) 地 方 財政 收入全留 。按規(guī)定所得的出讓收入全部返還用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 XX開發(fā)區(qū) 規(guī)劃 區(qū)內(nèi)土地由管 委會統(tǒng)一規(guī)劃 、 統(tǒng)一管理 。園區(qū)內(nèi)行政事 業(yè) 性收費由管委會統(tǒng)一收取。公司在管委會的領(lǐng)導(dǎo)下， 按照園區(qū)的統(tǒng)一 規(guī)劃 和總體 部署， 有計劃、有步驟地對園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時設(shè)立 常德 市 德 源 投資開發(fā)有限 公 司 (以下簡稱公司 )。凡應(yīng)由市級有關(guān)職能部門統(tǒng) 一 核發(fā)的各種證書，由市級各 職 能部門委 托給管委 會辦理。 賦予管委會部分政府管理職能，按照“委托授權(quán)、備案監(jiān)督，的原則，市直有關(guān)部門要對管委會放權(quán)或委托授權(quán)。市委、市 政府授予管委會行使市級管理權(quán)限 。 協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo) 小組下設(shè)辦公室 ， 辦公室設(shè)在管委會 ，與 管委會合署辦公。 39 八、組織管理領(lǐng)導(dǎo)與招投標(biāo)組織 為了加強拙園土地平整開發(fā)項目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，加快建設(shè)步伐，成立。 七、實施進(jìn)度計劃 XX開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項目的建設(shè)對加快 常德 市工業(yè)發(fā)展步伐，改善投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用，建議盡 快成立項目 法人制，對項目實施嚴(yán)格的招投標(biāo)管理 ， 選擇優(yōu)秀的施工隊伍，實行工程監(jiān)理制，保證工程的質(zhì)量和進(jìn) 度，合理組織施工，確保 工程順利 完成 ， 早日發(fā) 揮 效益。 13)園區(qū)建設(shè)安排專項資金進(jìn)行綠化，形成點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。 12)盡量采用低噪聲設(shè)備。 38 10)在 材料運輸途中 ，應(yīng) 采取封閉或遮蓋措施 ，避 免拋撒 。 9)盡量爭取集 中拌 合方 式，集中拌合 的攪拌機(jī) 應(yīng)有二 級除塵 裝 置。 . . 7)工地臨時廁所、化糞池應(yīng)采取防滲漏措施 ， 并有防蠅滅蛔措施 ， 防止污染水體和環(huán)境。 5)現(xiàn)場存放油料，必須對庫房地面進(jìn)行防滲處理，如采用防滲混凝土地面、鋪油氈等措施使用時要 采取防止油 料跑、冒、滴漏的措施以免污染水體。 3)禁 止將有毒有 害廢棄物作為土方回填。 具體防止污染的措施： 1)施工人員集中的居民點的生活污水 ， 不得隨地 傾倒， 以防流入取水地點 ； 生活 垃圾要集 中處理 ， 防 止污染 水源。 采用環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)： 污水處理排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 《污水 綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 》 一級 標(biāo)準(zhǔn)。 程環(huán)境影響的對策 污水污物的治理必 須做到 工藝合理、經(jīng)濟(jì)適用，達(dá)標(biāo)排放。 1)路基路面施工中有大量的粉塵 散逸到 周圍的大氣中 ； 2)施工 機(jī) 械的運行會產(chǎn)生尾氣造成大氣污染。 對聲環(huán)境可能的影響 對周圍的聲環(huán)境的影響表現(xiàn)為： 施工期間，作業(yè)機(jī) 械 都屬于突發(fā) 性 非穩(wěn)態(tài)噪聲源 ； 2)筑路材 料運 輸車輛產(chǎn)生高噪聲 ； 3)運營期間，在道路 上行駛機(jī)動 車輛 聲， 為非 穩(wěn)態(tài) 噪聲源。 施工期可能產(chǎn)生的水污染主要是施工泥漿泥渣、施工機(jī)械漏油、施 工物料和化學(xué)品以及施工人員的生活污水、生活固體 36 廢物被雨水沖刷入河影響水質(zhì)。同時要加強環(huán)境保護(hù)，減輕對周圍環(huán)境的污染，努力把 XX開發(fā)區(qū) 建設(shè)威綠色的生態(tài)園區(qū)。其中耕地 、 35 林地 、園地 、其他農(nóng)用地 、建設(shè)用地 。 34 《 常德 市城市總規(guī)劃》（ 19992020年） 《 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃》（ 19982020年） 《城市規(guī)劃法》 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5022095） 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ TBJ13791） 《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》（建設(shè)部 [1995]333號） 國家其它有關(guān)設(shè)計規(guī)范與文件 常德 市 XX開發(fā)區(qū) 土地夾帶開發(fā)項目建筑形象要體現(xiàn)“超前、創(chuàng)新、大手筆、環(huán)境協(xié)調(diào)”的原則，在 常德 市和 XX總體規(guī)劃指導(dǎo)下，以“留 青山綠水、建生態(tài)新園”為規(guī)劃核心理念，通過合理布局，力圖建設(shè)成為一個功能完善、設(shè)施配套、綜合適應(yīng)能力超前、綠樹成蔭、花草遍地、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空間層次豐富的園區(qū)，使其成為五省周邊地區(qū)最具