【正文】 六、環(huán) 境保護 XX開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項目的建設(shè)對促 進 常德 市工業(yè)化發(fā)展和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的意義。 的影響 l、對生態(tài)環(huán)境可能的影響 a)XX開發(fā)區(qū) 的建 設(shè) 占用土地， 減少 了當?shù)氐母乜偭亢椭脖粩?shù)量； b)施工管理過程中，會破壞征地范圍外的植被； C)局部高填深挖路段由于防護不當產(chǎn)生水土流失： 對水環(huán)境可能的影響 XX開發(fā)區(qū) 施工期和運營期會產(chǎn)生各種生產(chǎn)及生活污水，如不加以處理會對項目沿線水體產(chǎn)生污染 。 運營期間可能產(chǎn)生的水污染有： 生活污水、垃圾廢水等。 對空氣環(huán)境可能的影響。 3)道路 上行駛 的汽車的輪胎 接觸 路面而 使 路面積塵楊 起 ，從而產(chǎn)生二次揚 塵 污染。環(huán)境保護設(shè)施 做到 同時設(shè) 計， 同時施工，同時投產(chǎn) 使用 的“三同時 ” 原則。 37 噪聲 控制執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 》 (GB309593)一類標準 。 2)含有害物質(zhì)的建筑 材料堆放 點要遠離水源地，并用防雨材料遮蓋，工程 廢料要及時運走 。 4)施工現(xiàn)場攪拌站廢水，必須經(jīng)沉淀池沉淀合格后再排放。 . 6)施工現(xiàn)場 100人以上的臨時食堂，污水排放時可設(shè)置簡易有效的隔油池，定期 清理， 防止污染。 8)攪拌 站應(yīng) 放置在距居民區(qū) 200米以外的地方，目應(yīng)該在下風向。采取路拌方式時必須選用帶有密閉罩的路拌機。 11)運輸材料道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時灑水、減少起塵 量， 并及時清掃路面，防止二次揚塵。在聲源處安裝消聲器消聲，即在通風 機 、鼓風機、內(nèi)燃機 各類排放空 裝置等進出風管的適當位置設(shè)置 消聲器 。在園區(qū)內(nèi) 種植 常青樹種的喬木、 灌 木、花卉、藤本類、鋪 種草坪可起到 凈化空氣 ， 降低 噪聲的效果，爭創(chuàng)園林式的單位。 期間在統(tǒng) 一規(guī)劃、統(tǒng)一 要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密安排，各項準備、工 程施工 可適度交叉進 行， 以確保工程建設(shè) 的順利 進行和按期竣工，交付使用。 常德 XX開發(fā)區(qū) 平整開 發(fā)項目建 設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo) 小組。 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會 (以下簡稱管 委會 )。 管委會受市委、市政府 直接領(lǐng)導(dǎo)，對 XX開發(fā)區(qū) 內(nèi)的政治、經(jīng)濟、社會事業(yè)等工作實行統(tǒng) 一領(lǐng)導(dǎo) 、統(tǒng) 一 規(guī)劃、 統(tǒng)一管 理。行政管理由管委會“ 一 個窗口 ” 行使市 級審批管理職權(quán)。 XX開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項目實行封閉式管理 40 按照“政府引導(dǎo)，市場運作’’的模式管委會負責園區(qū)規(guī)劃管理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo) 向、投資環(huán)境、園區(qū)建設(shè)項目工程質(zhì)量監(jiān)管等 。公司為具有獨立法人資格的 經(jīng)濟實 體 ，作為園區(qū)的經(jīng)營開發(fā)單位。 XX開發(fā)區(qū) 實行最低收費政策。屬市本級所有的 一 律免收 ； 屬國家和省所有的，由園區(qū)管委會代收，并在規(guī)定的幅度內(nèi)從低收??；屬國家、省、市共享的各種費用，由園區(qū)管委會 收取 ，按規(guī)定 需上繳 中央和省的部分， 在規(guī)定 的幅度內(nèi)從 低 收取，市本 級所得全額返 還。 XX開發(fā)區(qū) 實 行土地優(yōu)惠 政 策， 降低 企業(yè)入園成本 。 41 常德 市 XX開發(fā)區(qū) 實行 一 級財政、 一 級金庫的管理 體制。同時， 市財政每年安排一定 資金支持 XX開發(fā)區(qū) 項目建設(shè)。 5年以后，市政府繼續(xù)實行財政支持 政策。園區(qū)稅務(wù)部門要規(guī)范 和簡化減負稅審批程序，幫助 企業(yè)用足用活用好有關(guān)優(yōu)惠政策。 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第 5號令《工程 項目 自行招標試 行辦法 》和國家 發(fā)展計劃 委員會《工 程建設(shè)項 目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》的 規(guī)定，本項目招標范圍為勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理。 《 XX開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃》 ； 常德 市 XX開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃方案 ； 43 建設(shè)方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料 ； 工程當?shù)亟趯嶋H主材，價恪 ； 根 據(jù) 目與標 準， 經(jīng)計算， 本工程項目總投資 31928萬元，其中工程建設(shè)費 4028萬元；勘測設(shè)計費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等其他相關(guān)前期費用 322萬元。 投資估算只考慮了農(nóng)民的征 地補償 費 (征地補 償包括土地 補 償費、安置補償費和青苗 補償?shù)热?費用 )和房屋拆遷費。 投資估算表 序號 項目名稱 單位 工程量 單價 (元 ) 金額 （萬元） 比例 一 工程建設(shè)費用 4028 ％ 1 土方挖方 (含運輸 ) m3 101167 12 1214 2 石方挖方（含運輸） m3 651743 25 1629 3 土方填方 m3 995746 5 498 4 石方填方 m3 1056923 687 二 征地拆遷費 25022 ％ l 土地征用費 畝 1343 5641 2 報批費用 畝 1343 15459 3 拆遷補償 m2 65372 600 元 /m2 3922 44 三 工程建設(shè)其他費 322 1％ 1 咨詢、勘測、設(shè)計費 % 153 2 監(jiān)理費 % 48 3 建設(shè)方管理費等 % 121 四 預(yù)備費 5% 1328 ％ 五 建設(shè)期貸款利息 ％ 1228 ％ 合 計 31928 100％ 注： 一、 土石方工程 ：根據(jù)國 家預(yù)算 ， 結(jié)合本地工程價格為實際，土挖方按 12元 /m3，填方按 5元 / m3， 石方挖方按 25 元 /m3，石填方按 / m3； 二、 土地征用補償標準 ： 按 /畝 計算， 因此 ， 土 地征用 費： /畝 1343畝 ＝ 三、 土地報批費用標準 ： l、 新增建設(shè)用 地費 元 /畝，耕地占用稅 元 /畝， 旱地 耕地開墾費 元 /畝， 耕地開墾費 /畝， 防洪保安基金 /畝，森林植被恢復(fù)費 4000元 /畝 ，農(nóng)民保險費 /畝 ； ①新增建設(shè)用地費： /畝 * 3761萬元 ② 耕地占 用稅 /畝 *900畝 4140萬元 ④ 耕地開墾費： 元 /畝 *1343畝 1611萬元 ⑤土地有償使用費 3萬元 /畝 *1343畝 4028萬元 45 ⑥ 防洪保安基金 ： 800元 /畝 *1343畝 107萬元 ⑦ 森林植被恢復(fù)費： 4000元 /畝 * 21萬元 ⑧農(nóng)民保險費 /畝 *1343畝 1791萬元 小計 15459萬元 劃 總投資為 31928萬元 ， 其資金籌 措渠道為 ：銀行貸款 20210萬 元， 自籌資金 11928萬元。 十、財 務(wù)評價 務(wù)評價 參照同類型 項 目，財務(wù)基準收益率取 10％。土地征用費5461萬元；房屋拆遷補償費 3922萬元；土地報批相關(guān)費用 15459萬元、預(yù)備費 1328萬元、建設(shè)期利息 1228萬元 。 (1)項目總投資與投資方式： 該項目總投資 31928萬元 ， 分 2年投資， 2021年、 2021年 46 分別向銀行貸款 10000萬元。本次 工業(yè)用地為 1343畝，分 5年轉(zhuǎn)讓完畢，預(yù)計從 2021年起以每畝 轉(zhuǎn)讓 增價 1015％，因此， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 28萬元 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 /畝 ， 2021轉(zhuǎn)讓價按 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價按 /畝， 2021年按 41萬元 /畝 是合理的。未列明的費用全部計入其它費用。 ②管理費用 ： 經(jīng)測算， 管理費用 每年按 50萬元 。 ④有 關(guān)人員的工資及保險費：按照 2021年 常德 市社會 人 員年平均工資及福利費按 20210元計算，定員 25人 ,每年為 50萬元。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費、拆遷村民的過渡安置費等。 (5)盈利與貸 款償還能力： 本項目收入扣除成本后為利潤總額，本項目平均投資利潤率為 %。 本項目申請貸款 20210萬元 ， 2021年、 2021年分別為 10000萬元 ， 貸款利 率為 ％，投資回收期為 ，貸款償還期為 ，該項目有償還貸款能力，貸款償還隋況見借款還本付息總表附表。 表一 主要財務(wù)評價指標匯總表 序號 項 目 單位 指標 備注 1 總投資 萬元 31928 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 1228 2 銷售 土地收入總額 萬元 48 3 總成本費用 萬元 4 營業(yè) 稅金及附加 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 9122 7 稅后利潤 萬元 8 盈利能力指標 投資利潤率。 表二 財務(wù)評價敏感 性分析 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財務(wù)凈 現(xiàn) 值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 49 1 基本方案 22 5286 2 投資變化 增加 10% 14 3367 3 收入變化 減少 10% 15 4087 (8)財 務(wù)評價結(jié)論 該項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 22%，大于財務(wù)基準收益率 10%，財務(wù) 凈現(xiàn)值 5826萬元 ， 遠大 于 0， 投資回收期 ，償還能力較強。 該項目財 務(wù)評價可行， 爭取多方面籌措落實建設(shè)資金盡 早實施 。 經(jīng)抗敏感 性 分析，該項目在所擬定的因素變化范圍內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于 10%，財務(wù)凈現(xiàn) 值均大于零 ， 本項目有較強的抗風險能力。 十一、 土地儲備與開發(fā)的風險與對策 包括收購風險和開發(fā)風險。開發(fā)風險主要表現(xiàn)為：因收購地塊復(fù)雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會極大地增加開發(fā)成本，導(dǎo)致“生地”開發(fā)為“毛地”的成本過高，與低廉的收購價格相比形成土地收益倒掛，造成國有資產(chǎn)流失，土地儲備收益減少。 土地儲備的中期風險是指已經(jīng)進入土地儲備庫的土地，由于不能及時盤活，推向市場而引起的一系列風險，主要表現(xiàn)為積壓風險和財收購價格的確定和土地出讓的時間等方面不能完全握主動權(quán)，土地收購處于一種被動狀態(tài)，土地儲備的整體收益就會受到影響，引起土地的積壓。從土地儲備的時間方面分析，適量的、短期的土地周轉(zhuǎn)儲備，是土地交易的正常儲備，不構(gòu)成土地積壓：相反如果缺乏對土地市場供求關(guān)系的準確預(yù)測和判斷，以及對土地供應(yīng)節(jié)奏的有效調(diào)控，在一定的時間段內(nèi)盲目過量地儲備土地，將導(dǎo)致土地積壓。 52 土地儲備與開發(fā)的后期風險是指土地儲備與開發(fā)土地通過招標、拍賣或掛牌出 讓的方式推向市場的過程中，由于各種不確定性因素帶來的出讓風險。土地儲備后期風險的產(chǎn)生主要源于以下幾個方面：一是出讓土地與市場需求不對稱，即出讓的土地并不是開發(fā)商想要的 ； 二是出讓方?jīng)]有合理控制出讓的節(jié) 奏 ，把握難以形成有效競爭，在確定出讓方式時，將本來應(yīng)采取掛牌方式的土地通過其他方式進行出讓，將直接導(dǎo)致土地“ 流拍”。 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會 (以下簡稱管委會 )。管委會受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對 XX開發(fā)區(qū) 內(nèi)的政治、經(jīng)濟、社會事業(yè)等工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。險既是一個重點問題，也是一個難點問題。 嚴格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場的基本前提。 常德 XX開發(fā)區(qū) 管理委員會作為 XX開發(fā)區(qū) 土地收購儲備 與開發(fā)的具體工作部門，應(yīng)綜合考慮當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和土地市場發(fā)育程度，建立在對當?shù)赝恋毓┬锠顩r作出準確判斷和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，通過編制下達年度土地供應(yīng)計劃和出讓計劃，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地供應(yīng)節(jié)奏，從源頭上確保實現(xiàn)“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”。以下幾種方式可以借鑒：一是組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)，以有效調(diào)動社會資金，共享利益，共擔風險。三是嘗試對土地進行合理經(jīng)營，獲得相應(yīng)經(jīng)營收入。 ，提高經(jīng)營水平 一是制定科學(xué)的土地儲備和供應(yīng)計劃，結(jié)合土地儲備庫的建設(shè)，將盈利率高的儲備土地和可能不盈利甚至需要政府補貼的儲備土地分類管理，分別審核 ； 二是對每一宗收購儲備的地塊，必須充分掌握第一手資料，扎實細致地做好基礎(chǔ)工作，在進行土地收購時，一定要搞清楚所收購?fù)恋氐臋?quán)利狀況，注意土地是否已經(jīng)被抵押或者被法院查封過，特別在收購破產(chǎn)或困 55 難企業(yè)土地時，一定要查清楚企業(yè)所占土地的權(quán)利狀況，企業(yè)的債務(wù)關(guān)系等等 ； 三是土地儲備機構(gòu)應(yīng)按收益最大、風險最低的原則，優(yōu)化土地儲備的時間、數(shù)量和質(zhì)量， 選擇適當?shù)臅r間和儲備的對象進行投資，同時選擇適當?shù)臅r機把儲備土地推向市場 ； 四是增強預(yù)測能力，從而減少盲目性，減少工作差誤，做到收購前做好收購方案，出讓前做好收益預(yù)測 ； 五是加強儲備土地的利用力度，增加儲備土地的經(jīng)營收入。 因此，要控制和避免土地儲備與開發(fā)的風險 ，確保土地儲備工作的深入開展，必須創(chuàng)新人才引進和培養(yǎng)機制，努力塑造一支適應(yīng)工作需要、素質(zhì)過硬的人才隊伍，保證土地儲備與人才儲備雙管齊下，雙