【正文】 元 /平方米 商業(yè) 29177 M2 暫按 10００元 /平方米 運(yùn)動中心 M2 幼兒園 1909 M2 暫按 5００元 /平方米 小學(xué) 3819 M2 暫按 5００元 /平方米 35 6 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 266390 萬元 銷售收入 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 50000 萬元 按銀行基準(zhǔn)利率、貸款額、期限計(jì)算 銷售費(fèi)用 266390 萬元 按銷售收入 4% 7 各項(xiàng)政府收費(fèi) 621039 萬元 按建筑面積每平方米 180元計(jì)算 8 不可預(yù)見費(fèi) 111534 萬元 暫按開發(fā)直接成本的 % 1%— 8%取值 9 總投資（合計(jì)） 187333 其中 開發(fā)建設(shè)成本 總投資減期間費(fèi)用 開發(fā)直接費(fèi)用 5 項(xiàng) 表 6— 1 項(xiàng)目總投資估算表 表 63 投資分類占比表 序號 項(xiàng) 目 名 稱 金額（萬元） 占比 1 土地費(fèi)用 40754 % 2 前期工程費(fèi)用 1926 % 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7336 % 4 建筑安裝工程費(fèi) 98051 % 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4222 % 6 期間費(fèi)用 22751 % 7 各項(xiàng)政府收費(fèi) 11179 % 8 不可預(yù)見費(fèi) 1115 % 9 總投資 187333 % 22%1%4%52%2%12%6% 1%土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)期間費(fèi)用各項(xiàng)政府收費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 圖 61 投資分類占比示意圖 36 項(xiàng)目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見下表。 表 6— 4 資金來源占比表 序號 金額（萬元） 占比 備注 1 自有資金 50000 % 按總投資 27%計(jì)算 2 銀行貸款 50000 % 3 銷售收入 87333 % 4 合計(jì) 187333 % 表 6— 4 資金來源與運(yùn)用 表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 資金運(yùn)用 187333 105845 56470 23554 1465 開發(fā)建設(shè)投資 164582 98749 49375 16458 0 四年按６：３：1： 0 比例分?jǐn)? 期間費(fèi)用 22751 7095 7095 7095 1465 管理費(fèi)用 3996 1199 1199 1199 400 四年按３ ： 3： 3：１比例分?jǐn)? 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8100 2700 2700 2700 三年平均 銷售費(fèi)用 10656 3197 3197 3197 1066 四年按３： 3： 3：１比例分?jǐn)? 2 資金籌措 187333 105845 56470 23554 1465 自有資金 50000 50000 0 0 0 銀行貸款 50000 50000 0 0 0 按計(jì)劃貸款額 銷售收入 87333 5845 56470 23554 1465 （注：資金籌措 =資金運(yùn)用） 37 第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) ? 國家發(fā)展計(jì)劃委員會“計(jì)辦投資 [2021]15 號 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”； ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財(cái)務(wù)價(jià)格 財(cái)務(wù)評價(jià)是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價(jià)格。 ? 稅費(fèi) 經(jīng)營收入計(jì)征營業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和 教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率； 所得稅稅率按 25%估算。 ? 項(xiàng)目計(jì)算期 財(cái)務(wù)評價(jià)計(jì)算期設(shè)定為４年。 ? 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為１ 0%。 ? 利率 38 借款利率按 人民 銀行 中 長期 年 貸款利率 %估算。 （利率按當(dāng)時(shí)人民銀行掛牌利率） 銷售收入估算 根據(jù)第二章分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價(jià)格，各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入按四年計(jì)算，各年銷售收入比例合理測算。詳見下表。 表 7— 1 銷售收入估算表 序號 類別 建筑面積 銷售價(jià)格 （元） 銷售收入（萬 元） （平方米） 總建筑面積 (平方米 ) 510691 公共配套設(shè)施面積 (平方米 ) 39995 可銷售總面積 (含住宅 ) 470696 1 可銷售小高層（ 18層）住宅建筑面積 (平方米 ) 80293 4500 2 可銷售高層（ 24層）住宅建筑面積(平方米 ) 63384 4500 3 可銷售高層（ 32層）住宅建筑面積(平方米 ) 327019 4500 4 可銷售商鋪建筑面積 (平方米 ) 10000 5 可銷售地下車位建筑面積 (平方米 ) 6 可銷售地下車位個(gè)數(shù) 3175 80000 銷售收入合計(jì) 表 7— 2 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 各年銷售比例 100% 0% 40% 45% 15% 根據(jù)預(yù)測進(jìn)度分配 1 經(jīng)營收入 銷售收入 租金收入 其它收入收入 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 城市建設(shè)維護(hù)稅 營業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 3% 39 項(xiàng)目各年成本等于各年的資金運(yùn)用，根據(jù)《資金來源與運(yùn)用表》，各年成本如下表。 表 7— 3 總成本 費(fèi)用表 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 總成本 187333 105845 56470 23554 1465 （財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表及指標(biāo)） 根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算《項(xiàng)目損益表》、《全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表》，從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見下面報(bào)表。 表 7— 4 項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng) 目 名 稱 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 2 開發(fā)建 設(shè)成本 164582 98749 49375 16458 0 3 期間費(fèi)用 22751 7095 7095 7095 1465 4 經(jīng)營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 5 利潤總額 64405 105845 44225 89729 36296 6 各年累計(jì)利潤總額 105845 61619 28110 64405 7 所得稅 16101 0 0 7027 9074 25%稅率 8 凈 利潤 48304 105845 44225 82701 27222 從表中看出，前 2年累計(jì)利潤總額為負(fù)，第 3年盈利，所得稅在最后兩年反映 表 7— 5 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 現(xiàn)金流入 266390 0 106556 119876 39959 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 回收經(jīng)營資金 0 2 現(xiàn)金流出 209986 103145 59631 34474 12737 開發(fā)建設(shè)投資 164582 98749 49375 16458 0 期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 14651 4395 4395 4395 1465 經(jīng)營資金 0 經(jīng)營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 所得稅 16101 0 0 7027 9074 3 凈現(xiàn)金流量 56404 103145 46925 85401 27222 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 103145 56219 29182 56404 5 財(cái)務(wù)指標(biāo) 40 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率?。?0%） ￥ 27,770 投資利潤率： % 投資凈利潤率： % 銷售凈利潤率： % 從財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)效益良好。 本項(xiàng)目擬貸款 50000 萬元，以項(xiàng)目現(xiàn)金流為主要還款來源。 經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目貸款償還期為 年，因此，貸款期限設(shè)定為 3年比較合適。詳見下表。 表 7— 6 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 序 號 項(xiàng)目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 借款 償還 年初借款余 額 50000 50000 本年借款增加 50000 本年 應(yīng)計(jì) 利息 2700 2700 2700 本年 還 本 0 50000 本年付息 2700 2700 2700 本年 還 本付息合 計(jì) 2700 2700 52700 年末借款累 計(jì) 50000 50000 0 2 還 款 資 金 來 源 0 46925 85401 27222 現(xiàn) 金流 0 46925 85401 27222 其 它 3 貸款償還期 年 由于該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，市場看好，預(yù)計(jì)銷售率可達(dá)到 95%以上，銷售資金能夠及時(shí)回籠，因此能夠 按時(shí)償還貸款本息。 通過上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，在將公共配套設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本，而不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營情況的情況 41 下，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好。 42 第八章 不確定性分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)＝總投資 /（總銷售收入－銷售稅金） =% 該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，說明項(xiàng)目銷售率只要不低于該點(diǎn)，項(xiàng)目就能夠保本。根據(jù)市場行情分析，銷售率低于該點(diǎn)的可能性極小 。 在原預(yù)測模型基礎(chǔ)上，以銷售價(jià)格、建設(shè)投資為不確定因素，以全部投資內(nèi)部收益率（ FIRR）為主要指標(biāo)，進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果詳見表 81。 表 81 敏感性分析表 變動因素 內(nèi)部收益率 變化 % % % 銷售價(jià)格 % % % 建設(shè)投資 % % % 基準(zhǔn)收益線 % % % 銷售價(jià)格敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /銷售價(jià)格變化率 = 建設(shè)投資敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /建設(shè)投資變化率 = 以上計(jì)算表明，銷售價(jià)格敏感度系數(shù)大于建設(shè)投資敏感度系數(shù)，說明銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素，因此要合理定價(jià)，做好宣傳，保證以理想價(jià)格銷售，保證投資效益。 43