【正文】 投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑 安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計手法。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽光、清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時，與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。 XX 城項目各類建筑詳細(xì)情況見下表。 圖 31 項目區(qū)域位置圖 恒大城 26 用地現(xiàn)狀 該項目凈用地 226 畝， 整個地塊 較平坦，可直接進(jìn)行勘探及項目施工。 從城西區(qū)均價走勢圖來看 ，本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢，普通住宅環(huán)在售均價比增長 %， 商服用房 類物業(yè)在售均價增長％，寫字樓均價 上 浮 %；別墅 類物業(yè) 均價 下降 個百分點。 目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實施。 普通住宅銷售排行 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售面積排行前 10 名的項目為： 19 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40033350 8070 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 36556301 7735 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 28818241 6152 4 西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司 27784204 5352 5 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 14530480 4672 6 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16389206 3658 7 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 17650858 3640 8 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 18082666 2501 9 萬國遠(yuǎn)鑒名筑總 西安 萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3499439 851 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 3900394 826 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售金額排行前 10 名的項目為： 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8070 40033350 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 7735 36556301 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 6152 28818241 4 西市佳園 西安大唐西 市置業(yè)有限公司 5352 27784204 5 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 2501 18082666 6 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 3640 17650858 7 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3658 16389206 8 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 4672 14530480 9 悅泰利貞大廈 XX 悅泰置業(yè)有限公司 742 4025864 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 826 3900394 普通住宅分面 積段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各面積段銷售套數(shù) 分分 段單位：平方 米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 83 66 164 157 67 12 24 4 20 本月城西普通住宅銷售總套數(shù) 577 套，較上月環(huán)比增長 %。商圈的發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上，而對商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必 將會帶動居住圈的配套更加的完善，在此形式的帶動下，土門居住圈的明天將會更加的美好。 學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等專科學(xué)校、慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。又因為有土門街心公園在景觀和環(huán)境方面的“襯托”，使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。 桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來拓寬改造完成的新道路，路況條件較好。緊接著，上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品 牌先后在西高新排兵布陣。 GDP 總量由 2021 年 億元增至 2021 年 380億元， 2021 年上半年 GDP 總量 億元，比同期增長 32%，綜合指標(biāo)位于全國 53 個高新區(qū)前 5 位。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到 08 年 5 月前的水平。 “西安都市圈 ”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽中心城市，諸多城鎮(zhèn)沿國道線呈放射狀分布。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到 08 年 5 月前 的水平。 表 1 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 單 位 絕對數(shù) 比上年增長 % 投資完成額 億元 30580 其中：住宅 億元 22081 其中： 90 平方米以下住宅 億元 6416 其中：經(jīng)濟(jì)適用房 億元 983 房屋施工面積 萬平方米 274149 其中：住宅 萬平方米 216671 房屋新開工面積 萬平方米 97574 其中：住宅 萬平方米 79889 房屋竣工面積 萬平方米 58502 其中：住宅 萬平方米 47750 商品房銷售面積 萬平方米 62089 其中：住宅 萬平方米 55886 本年資金來源 億元 38146 其中：國內(nèi)貸款 億元 7257 其中：個人按揭貸款 億元 3573 本年購置土地面積 萬平方米 36785 8 完成開發(fā)土地面積 萬平方米 26033 土地購置費(fèi) 億元 5795 經(jīng)濟(jì)和人口的增長、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動了我 國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會改變。 1． ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關(guān)資料； 4 ? 企業(yè)有關(guān)資料 5 1． 4 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指 標(biāo) 項 目 單位 指標(biāo) 1 建設(shè)用地 m2 150939 2 總建筑面積 m2 621039 3 可銷售面積 m2 470696 4 住宅區(qū)容積率 5 綠化率 % % 6 總投資 萬元 187333 其中： 資本金 萬元 50000 銀行貸款 萬元 50000 預(yù)售收入 萬元 87333 7 銷售收入 萬元 266390 8 利潤總額 萬元 64405 9 凈利潤 萬元 48304 10 投資利潤率 % 11 投資凈利潤率 % 12 銷售凈利潤率： % 13 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 貸款償還期 年 6 第二章 市場分析與項目定位 改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，特別是 2021 年以來，我國國民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，使我國的綜合實力得到大幅度提高，人民生活得到改善， 住房需求不斷增加。 金碧 ” 系 列項目 50 多個，開發(fā)建筑面積達(dá) 1000 多萬平方米，土地儲備建筑面積超過 4000 多萬平方米，先后獲得 “ 中國名盤 ” 、 “ 中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范 ” 等 30 多項國家級殊榮。 1 XX城項目 可行性研究報告 XX 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 1 目 錄 第一章 總論 .............................................................................................. 1 項目建設(shè)單位 .................................................................................. 1 目背景 ............................................................................................. 3 可行性報告編制依據(jù) ...................................................................... 3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................. 5 第二章 市場分析與項目定位 ..................................................................... 6 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 ....................................................... 6 西安市房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析 ........................................................... 8 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ......................................................................11 項目定位及銷售價格預(yù)測 ............................................................. 22 市場分析結(jié)論 ................................................................................. 24 市場分析結(jié)論 ................................................................................. 24 第三章 項目建設(shè)地址及環(huán)境 ................................................................... 25 項目地址 ........................................................................................ 25 地塊概況 ........................................................................................ 26 環(huán)境分析 ....................................................................................... 26 第四章 項目建設(shè)方案 ............................................................................. 27 項目總體規(guī)劃 ................................................................................. 27 規(guī)劃設(shè)計理念 ................................................................................. 28 建筑風(fēng)格 .......................................................