【正文】 控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)符合國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。文化城綜合布線系統(tǒng)包括六個(gè)部分：用戶工作區(qū)、配線子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、設(shè)備間、管理和建筑群子系統(tǒng)，各個(gè)部分之間采用星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)連接。三、 中央空調(diào)離心式及螺桿式主機(jī)，循環(huán)水泵，冷卻塔，風(fēng)機(jī)柜，風(fēng)機(jī)盤管。建筑物內(nèi)各用戶應(yīng)根據(jù)功能及使用要求，采取合適的照明度值。堅(jiān)持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求。（二）噪聲污染該項(xiàng)目有影響的噪聲源是建設(shè)期施工機(jī)具噪聲和社會公共噪聲，應(yīng)采取有效措施達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的標(biāo)準(zhǔn)值，晝間55dB（A），夜間45dB（A）。五、環(huán)境保護(hù)措施（一）大氣處理該工程在建設(shè)施工時(shí)，對注意定時(shí)對道路灑水，減少二次揚(yáng)塵，轉(zhuǎn)運(yùn)車輛盡量使用污染小的燃料油（如天然氣），減少尾氣污染。固體垃圾采用分類法將經(jīng)預(yù)處理后的廢紙、廢塑料、廢金屬回收利用，對無回收價(jià)值的廢物送至城市垃圾處理場填埋或焚燒處理。同時(shí)，綠化設(shè)計(jì)既要搞好普通綠化，又要注意適當(dāng)美化。（五）水土保持該項(xiàng)目平面布置時(shí)應(yīng)盡可能與原有地形、地貌相結(jié)合，減少開挖面與開挖量，注意填挖平衡。空氣動力性噪聲設(shè)備可加裝消聲器和隔振裝置，同時(shí)可考慮以低噪聲設(shè)備代替高噪聲設(shè)備，以減小噪聲污染。生活污水主要污染因子為懸浮物、有機(jī)物（COD、BOD5）、氮、磷等；污水日排放量較大。尾氣的主要污染物為CO和CO2。第十二章 環(huán)境保護(hù)一、依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》（2003年9月1日實(shí)施）《中華人民共和國大氣污染防治法》（2004年4月29日通過）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月29日通過）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（1995年10月30日通過）《中華人民共和國水污染防治法實(shí)施細(xì)則》（2000年3月20日發(fā)布）《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）《生活污水排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB9791996）二、環(huán)境影響評價(jià)原則符合國家環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃要求。四、節(jié)能措施合理進(jìn)行總平面布置，建筑物應(yīng)設(shè)在向陽地段，窗戶宜為東西向，充分利用天然采光。三、二次加壓供水設(shè)施2套，包括蓄水箱、加壓水泵、壓力控制裝置和附屬供水管線。在電梯發(fā)生故障時(shí)，還可通過電話對講機(jī)實(shí)現(xiàn)主控中心與電梯內(nèi)受困人員的通話。根據(jù)探測區(qū)的不同情況，采用不同類型的智能火災(zāi)探測器；地下停車場采用復(fù)合型探測器，會所采用感煙探測器。通知保安人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。所有用電設(shè)備金屬外殼、支架均可靠接地。中央空調(diào)設(shè)專用變電裝置。地下室、各設(shè)備用房的事故排水及車庫車道的雨水接至相應(yīng)的廢水集水坑用潛水泵提升排出，車庫不考慮地面沖洗?？紤]到現(xiàn)場地形情況，污水處理裝置設(shè)為兩個(gè)。室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，雙熱熔連接。 本項(xiàng)目緊鄰公路、廣場，能很好滿足人流、物流交通、疏散等要求。衛(wèi)生間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊備，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運(yùn)行。（五）寫字樓建設(shè)要求門窗：鋼化玻門，玻璃幕墻采光。建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震等安全措施，消防、疏散設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045—95)要求、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ48—88)等有關(guān)規(guī)范要求。《高聳結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）。工程地質(zhì)勘察報(bào)告。建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，并應(yīng)符合以下需求：（1）建筑物之間的距離，應(yīng)滿足防火要求。其它有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和法規(guī)。與工程區(qū)周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的原則。（五）原材料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需鋼材、水泥、砂、石、磚，幕墻玻璃、電梯、扶梯、消防設(shè)備、智能器材、供水設(shè)備等當(dāng)?shù)啬軡M足供應(yīng)或組織市外供應(yīng)。（二）通訊在項(xiàng)目地塊四邊人行道敷設(shè)有電信、鐵通、網(wǎng)通、聯(lián)通、有線電視各運(yùn)營商的網(wǎng)絡(luò)線路，項(xiàng)目內(nèi)設(shè)交換機(jī)房進(jìn)行語音與數(shù)據(jù)的線路分配。四、場地地震效應(yīng)評價(jià)依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）相關(guān)條款分析，本場地地形條件較簡單，地基條件較復(fù)雜，判斷本場地為可進(jìn)行建設(shè)的一般場地。（四）氣象條件重慶市屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，四季分明，雨量充沛，具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋綿雨、多云霧、少霜雪”的氣候特點(diǎn)，據(jù)重慶市氣象局提供的有關(guān)資料：，元月最冷，78月最熱，平均3032度，最高溫度43度，；，降雨多集中在59月，占年降雨量的70%，夏季多大雨和暴雨，最大日降雨量175mm，歷年最大積雪厚度5cm，風(fēng)向多呈ESE和ENE。碎裂巖：本場地巖性主要紫紅色泥巖，局部夾灰色、灰白色砂巖薄層及中厚層，原生巖呈中厚—厚層狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，由于滑移應(yīng)力作用及風(fēng)化影響，巖體裂隙很發(fā)育—發(fā)育，采取巖芯多呈碎塊、短柱，少量呈柱狀，部分呈粘性土，巖質(zhì)軟，呈強(qiáng)風(fēng)化。（二）地質(zhì)構(gòu)造渝中區(qū)地處渝中褶皺向北東，褶皺形態(tài)為梳狀高背斜與寬闊平緩向斜相間排列，構(gòu)成隔檔式構(gòu)造。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氛圍已相當(dāng)成熟，成為重慶市的標(biāo)志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時(shí)尚元素和氛圍還不十分充足。 由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運(yùn)營管理252。 商業(yè)活動（香奈兒男表發(fā)布會、寶馬汽車發(fā)布會等……）252。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%2） 我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/43） 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場在消化之前的空置面積市場空置率1）、%，空置情況比較嚴(yán)重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來供應(yīng)集中投放市場，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個(gè)市場水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目 ，%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平市場售價(jià)分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項(xiàng)目只租不售，沒有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價(jià)2） 從2005—%，2008年二季度達(dá)到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項(xiàng)目案例分析【大都會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項(xiàng)目微觀區(qū)位一般，在某的地標(biāo)性質(zhì)不明顯項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1） 對品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來始終是某乃至重慶最好的寫字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)11000/㎡車位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：1） 以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強(qiáng)裙樓與寫字樓的聯(lián)動作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)8700/㎡車位數(shù)450層高地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于某北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)2） 目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一3） 購物中心、五星級酒店的配套，提升的項(xiàng)目整體形象劣勢分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的效果2） 項(xiàng)目缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn)借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會商廈的寫字樓4【未來國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀(jì)金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層749層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積700㎡平均單價(jià)7000/㎡車位數(shù)800層高地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于江北核心地段——觀音橋步行街2） 目前是整個(gè)江北地區(qū)最好的寫字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增色不少劣勢分析：1） 項(xiàng)目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5A標(biāo)準(zhǔn)有一定距離2） 項(xiàng)目物業(yè)管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個(gè)A級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破。區(qū)域供應(yīng)量（2009—2012年）渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計(jì)1） 、重慶寫字樓未來供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，占總供應(yīng)量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應(yīng)量將超過42萬平方米，超過總供應(yīng)量一半。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。美美百貨品牌組合北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價(jià)值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。南坪商圈主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為某商圈的有力競爭者。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會形成不同的購買熱點(diǎn)※ 主要是滿足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【某商圈】★（本項(xiàng)目所在商圈）某是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。同時(shí)，購物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場，大都會廣場至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。（四）、重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入61