【正文】 是得天獨(dú)厚的黃金水道，特別是長(zhǎng)江三峽工程竣工后，萬(wàn)噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)重慶，實(shí)現(xiàn)江海直運(yùn)。重慶是馳名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。直轄給重慶帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，作為長(zhǎng)江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國(guó)乃至世界的最佳經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。直轄后的重慶市人口由原來(lái)的1538萬(wàn)增加到3042萬(wàn)人,土地面積由原來(lái)的23114平方公里增加到現(xiàn)在的82403平方公里,隨著市政府“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的商機(jī)。目前該片區(qū)域可供開發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價(jià)值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。（二）、本項(xiàng)目為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)新環(huán)境。（四）、本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（一）、區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氛圍突顯本項(xiàng)目位于重慶市某中心，購(gòu)物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃郁，匯集大都會(huì)、美美百貨、洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、國(guó)貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的必備條件。（三）、本項(xiàng)目建設(shè)方案合理從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展，這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量才是它的總體概念；透過(guò)建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性發(fā)展的體現(xiàn)，該項(xiàng)目是集時(shí)尚文化、購(gòu)物休閑、商務(wù)辦公（居?。橐惑w的綜合體。本項(xiàng)目建設(shè)方案切實(shí)可行，符合市場(chǎng)所需。隨著重慶市的建設(shè)和發(fā)展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、也是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國(guó)家優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)布局的新興直轄市。中西部五城市GDP對(duì)比分析為了能清晰的分析出重慶GDP增長(zhǎng)速度，我們將對(duì)周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。雖然GDP較高，但重慶市人均GDP較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展（二）、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出，近年來(lái)重慶市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2007年地區(qū)GDP突破4000億元大關(guān)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈加速增長(zhǎng)，雖然GDP和消費(fèi)零售額在飛速發(fā)展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重卻出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，表明重慶服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然落后于制造業(yè)。（三）、重慶市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將對(duì)重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。一、 商業(yè)零售市場(chǎng)研究分析 （一）、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷史進(jìn)程我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段，從1992年以前的政策保護(hù)階段，走到1999年至今的深度開放發(fā)展。同在渝中區(qū)，九十年代初開業(yè)的新世紀(jì)百貨是另外一個(gè)大型零售物業(yè)。臺(tái)資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場(chǎng)，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。比如重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)發(fā)展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局發(fā)展雛形。以北城天街為代表的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。第四階段——商圈拓展/新興模式階段（2008年以后）出于市場(chǎng)需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢(shì)。在這些綜合性項(xiàng)目中，商業(yè)部分將以購(gòu)物中心為主，在建的如上海城，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物等項(xiàng)目的商業(yè)部分都是購(gòu)物中心的形態(tài)。按目前形式預(yù)計(jì)，大渡口將會(huì)形成新的中心商圈。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時(shí)并具有自身的地域特點(diǎn)：步行街成為重慶的消費(fèi)聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：某商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街（三）、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)研究重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷年供應(yīng)走勢(shì)重慶商業(yè)零售市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)情況重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量 重慶零售物業(yè)分區(qū)未來(lái)三年供應(yīng)量 1）、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)量來(lái)看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計(jì)占57%的市場(chǎng)比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量為481，875平方米，占總供應(yīng)量的31%，江北通過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，供應(yīng)總量也達(dá)到405，485平方米，占總供應(yīng)量的26% 2）、而未來(lái)三年的供應(yīng)呈比較平均分散的趨勢(shì)，九龍坡和南岸由于城上城和萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)兩個(gè)大型項(xiàng)目，供應(yīng)量最大。4）、當(dāng)然各購(gòu)物中心都有百貨作為主力店，未來(lái)純百貨商場(chǎng)的形態(tài)基本不會(huì)再出現(xiàn)。作為重慶最核心的商圈，某成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。主要大型零售物業(yè)如美美時(shí)代百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨等。一些沒(méi)有明確定位的商場(chǎng)都被市場(chǎng)所淘汰。相對(duì)規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求※ 耐用消費(fèi)品：滿足長(zhǎng)期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。從零售消費(fèi)品三個(gè)類別來(lái)看某商圈的商家定位252。 從消費(fèi)類別上看，某商圈的消費(fèi)品囊括了日常消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、時(shí)尚消費(fèi)品252。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀(jì)90年代第二大商圈，自2003年起一些新的項(xiàng)目入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的發(fā)展。北城商街經(jīng)過(guò)幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性項(xiàng)目，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈的零售物業(yè)項(xiàng)目分布3）、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國(guó)際會(huì)展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在建），西至融僑半島，方圓約兩平方公里。隨著菜園壩大橋的建成，未來(lái)的渝中區(qū)到南坪會(huì)更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的發(fā)展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。南坪商圈新建商業(yè)供應(yīng)量較大，主要在建項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（商業(yè)15萬(wàn)平方米），上海城項(xiàng)目（商業(yè)13萬(wàn)平方米）等，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。一號(hào)步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場(chǎng)，如新世紀(jì)百貨，元旦購(gòu)物廣場(chǎng)等大型超市商場(chǎng)百貨。二號(hào)步行街：與一號(hào)步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。三號(hào)步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。四號(hào)步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂(lè)。五號(hào)步行街：位于長(zhǎng)江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌則更為雜亂。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說(shuō)明其對(duì)楊家坪的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)十分看好。該商圈在三線廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。盡管學(xué)生屬于無(wú)收入或低收入群體，但消費(fèi)力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。沙坪壩商圈中各商家競(jìng)爭(zhēng)非常激烈, 以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂(lè)福超市，競(jìng)爭(zhēng)殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。沙坪壩主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布（四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場(chǎng)研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價(jià)及投資收益分析（五）、重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目案例分析大都會(huì)廣場(chǎng)大都會(huì)是重慶最早的購(gòu)物中心，是經(jīng)營(yíng)最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項(xiàng)目。項(xiàng)目通過(guò)融入休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)來(lái)吸引人群，如電影院、冰場(chǎng)、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場(chǎng)等。如在二層進(jìn)深過(guò)大的地方安排影音花園等。極大地提升了自身的商業(yè)價(jià)值。購(gòu)物中心品牌組合太平洋百貨品牌組合美美百貨由于眾多國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。雖然一些國(guó)際一線品牌經(jīng)營(yíng)狀況較好，但很多消費(fèi)者在看到一樓較高價(jià)格的商品后，就打消了在 美美購(gòu)物的想法，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了一定的困難。因此也吸引了大量的年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體和都市白領(lǐng)。北城天街在布局規(guī)劃上比較合理，在三個(gè)出入口處安排了三個(gè)極具空間感的的廣場(chǎng)，不僅有良好的視覺(jué)效果，而且可以在廣場(chǎng)上安排各式的活動(dòng)來(lái)聚集人氣。北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購(gòu)物環(huán)境，是該項(xiàng)目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了項(xiàng)目的整體形象。在業(yè)態(tài)組合上，商場(chǎng)仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來(lái)購(gòu)物。另外商場(chǎng)內(nèi)除了一家電玩以為沒(méi)有任何娛樂(lè)類商鋪，顯然也是一大敗筆。本項(xiàng)目所在地之某商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢(shì)在必行。未來(lái)購(gòu)物中心部分將符合商業(yè)零售市場(chǎng)整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。同時(shí)某還將通過(guò)修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽(yáng)光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營(yíng)造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府將把某打造成中國(guó)“西部的華爾街”，計(jì)劃預(yù)計(jì)將在2012年建成，同時(shí)某也將成為重慶“長(zhǎng)江上游金融中心”的新地標(biāo)。上表統(tǒng)計(jì)08年一二季度的投放量已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)平米。重慶唯一的甲級(jí)寫字樓 重慶目前寫字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級(jí)寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的94%，甲級(jí)寫字樓只占6%。重慶寫字樓未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)重慶主要商務(wù)區(qū)未來(lái)4年寫字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到135萬(wàn)平方米，總量將超過(guò)現(xiàn)有存量。【江北區(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓項(xiàng)目較分散，檔次一般?！灸习秴^(qū)】南岸區(qū)寫字樓項(xiàng)目發(fā)展較早，但供應(yīng)量不大【九龍坡區(qū)】九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目小結(jié)分析：1）、重慶寫字樓近年來(lái)總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量較更大2）、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)都將是重慶市寫字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來(lái)供應(yīng)也將值得關(guān)注3）、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，這種狀況在未來(lái)3年得到改觀；未來(lái)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目4）、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場(chǎng)有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。渝中區(qū)對(duì)高檔寫字樓需求1）、商務(wù)氛圍濃厚項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來(lái)發(fā)展的向?qū)В貐^(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成較好的口碑，為項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。3）、缺乏高端項(xiàng)目現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目普通沒(méi)有達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的甲A標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。（六）、寫字樓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（代小結(jié)）通過(guò)對(duì)重慶市寫字樓市場(chǎng)深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)尚不能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場(chǎng)缺口很大。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在與中宣部及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門共同研究的基礎(chǔ)上，制定了《文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類》，從國(guó)家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為——為社會(huì)公共提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和服務(wù)活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對(duì)傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、社會(huì)繁榮的新產(chǎn)物。1） 在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過(guò)GDP8%。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國(guó)家，增長(zhǎng)的速度更快，例如美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)到14%，英國(guó)為12%國(guó)際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過(guò)50余年發(fā)展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。2） 、上海8號(hào)橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。 252。 創(chuàng)意辦公（上海開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)、倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處）252。 娛樂(lè)總匯（潮流運(yùn)動(dòng)館等……）252。八號(hào)橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合發(fā)展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。 同時(shí)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除了IT商務(wù)和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會(huì)展區(qū)。 不僅可以通過(guò)高速電梯到達(dá)頂層，而且在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購(gòu)物中心各層252。 開業(yè)前預(yù)熱成功252。 開展大手筆文化活動(dòng)252。（三）、重慶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著《重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。重慶市政府重點(diǎn)建設(shè)的11個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（1）、視美動(dòng)漫基地（2）、天?。ㄆ矫婷襟w）動(dòng)漫基地（3）、軟件設(shè)計(jì)創(chuàng)意園（4）、文化（傳媒）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（5）、大足石刻影視旅游文化區(qū)（6）、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心（7）、凱恩國(guó)際家居名都（8）、黃桷坪藝術(shù)街（9）、時(shí)尚文化消費(fèi)圈（10）、江北嘴現(xiàn)代文化體驗(yàn)區(qū)（11）、磁器口、洪崖洞、巴國(guó)城民俗文化體驗(yàn)區(qū)渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1）、【CBD規(guī)劃】根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來(lái)5年某將成為一個(gè)占地面積約7萬(wàn)平方米、總規(guī)模將達(dá)到90萬(wàn)平方米的金融核心區(qū)。3）、【某創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】某優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大消費(fèi)能力都為發(fā)展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，規(guī)劃上需突出多功能復(fù)合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應(yīng)形成具有會(huì)展、酒店、居住、文化娛樂(lè)等各項(xiàng)功能的、集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中展示和經(jīng)濟(jì)文化交流于一體的城市功能區(qū)域。（二）地址選擇根據(jù)本項(xiàng)目選址原則，結(jié)合重慶市城市規(guī)劃部門的要求，“中北新華投資有限公司（重慶）”《重慶時(shí)尚文化城》項(xiàng)目建設(shè)地址選定在重慶市渝中區(qū)青年路、中華路及民權(quán)路交匯處,占地3194m2。場(chǎng)區(qū)內(nèi)地面高