【正文】 L5的品牌檔次與L1不夠統(tǒng)一。大都會高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計理念，讓這座歷時10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費者較高層次的購物體驗。同時，項目采用多首層概念，即在不同層次上安排首層，讓L1和LG層都有了更高的商業(yè)價值。項目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價值。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了項目的中高端形象。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競爭消費者。所以很多商家進(jìn)入重慶時首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在這里。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。楊家坪的新項目供應(yīng)主要包括龍湖地產(chǎn)的西城天街項目（）以及輕軌旁邊的正升百老匯項目（）楊家坪主要零售物業(yè)項目分布5）、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。區(qū)域中較好的商場只有重百和新世紀(jì)百貨，定位中檔和中檔偏低。南坪商圈主要零售物業(yè)項目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費者。南坪步行街規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，南坪步行街將擴容為五條該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。隨著國際會展中心的落成，南坪逐漸成為重慶經(jīng)濟(jì)的窗口，會展經(jīng)濟(jì)帶動了南坪商圈的快速發(fā)展。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補充，完善了商圈中的消費結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為某商圈的有力競爭者。觀音橋商圈匯集了遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、重百、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競爭激烈。 經(jīng)營產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級的速度某主要商業(yè)零售項目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。 某歷史的積淀也在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化上有所反映252。其規(guī)模隨著消費水平的提升而放大，在不同階段會形成不同的購買熱點※ 主要是滿足時尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費人群的個性化需求?！灸成倘Χㄎ弧苛闶巯M品主要劃分為三個類別：※ 日常消費品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。某商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭激烈。商圈中分布有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場、大賣場、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購物中心只有一個。重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【某商圈】★（本項目所在商圈）某是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點。重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖3）、從2004年開始，購物中心已經(jīng)成為市場主流，由于一般體量較大，各個商圈的供應(yīng)量都超過純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。居民消費升級和長久以來的消費和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。（二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài)國家定義的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。未來綜合性項目將占有更大的比例，純商業(yè)的項目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費差異和對異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第三階段——品牌升級/購物中心階段（2004~2008年）隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。同時，購物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場，大都會廣場至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。面對競爭，本土百貨公司一面加快擴張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級。第二階段——百貨擴張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國加入WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。在這樣的政策和市場大背景下，重慶商業(yè)零售市場也走出了符合自身特征的四個階段：第一階段——單一中心/傳統(tǒng)百貨階段（1997年以前）此時的重慶只有某一個商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。（四）、重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、長江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點布局的直轄市從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但人均消費GDP較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開展，從長遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。，4年內(nèi)增長幅度達(dá)到70%，%。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長主要受人口和面積的拉高，可從人均消費GDP統(tǒng)計分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強。（一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對比分析中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計分析2007年上海重慶成都長沙武漢西安人口（萬人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消費支出（元）172551087611703122881060010098社會消費品零售總額（億元）38481661135710371518922通過前表對比分析我們可以看出，重慶市以上幾個經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們做本項目分析時將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。綜上所述，本項目的開發(fā)建設(shè)，市場有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實可行的。（四）、鉆石地王、增值潛力巨大本項目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。是一個生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。（二）、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新某交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場、會所、休閑娛樂設(shè)施等時尚消費綜合體是對傳統(tǒng)消費模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時尚消費潮流。因此，該項目建設(shè)十分必要。（三）、本項目為國內(nèi)、外大型企業(yè)及機構(gòu)提供了一個頂級商務(wù)辦公的新場所。 二、項目建設(shè)的必要性（一）、本項目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動作用。本項目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心——某步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對整個重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強消費吸引力。重慶成為直轄市以來，重點培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。重慶工業(yè)經(jīng)過近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強的綜合工業(yè)體系。重慶主城區(qū)近年來增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是長江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運并向發(fā)展。第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性一、項目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國中、西部結(jié)合帶，處于長江上游三峽庫區(qū)及四川盆地東南部，轄43個區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬，是我國西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。項目經(jīng)濟(jì)評價表明，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，環(huán)境效益亦良好，因此項目是可行的。六、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫字樓面積m2地下建筑面積m2 （二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085 銀行貸款萬元12000 （四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率%2財務(wù)凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點%七、簡要結(jié)論“重慶時尚文化城”項目已列入重慶市2009年重點項目，其建設(shè)符合我國加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。（五）、建立對項目法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)[2000]50號文件第十三條規(guī)定辦理。（三）、項目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或項目經(jīng)理常駐現(xiàn)場。五、項目法人責(zé)任制（一）、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)[2000]50號文件規(guī)定，項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實行全過程負(fù)責(zé)。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）、該項目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項目編制所簽訂的咨詢合同。由某集團(tuán)獨資在香港設(shè)立。目前，某公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增資擴股，并將更名為：重慶某投資發(fā)展有限公司。 業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。二、業(yè)主簡介項目業(yè)主：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊資金：800萬元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【 】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗，開拓創(chuàng)新意識強，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營，社會信譽良好。時尚文化城項目可行性研究報告時尚文化城項目可行性研究報告第一章 總論一、項目概況項目名稱：時尚文化城項目性質(zhì)：舊城改造項目建設(shè)地址:青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194㎡；建筑面積：㎡主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：㎡；辦公寫字樓面積：㎡；地下建筑面積：㎡；其他建筑面積（避難層）：㎡；停車泊位（立體機械車庫）：265個。項目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬元，項目建成后，貨幣凈利潤總額【2462】萬元，投資回收期【】年，借款償還期【】年，投資利潤率【】%，投資利稅率【】%,財務(wù)內(nèi)部收益率【 】%，財務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬元。 某物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊資本800萬元，是國家二級開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計開發(fā)近100萬平方米。新進(jìn)駐股東情況：企業(yè)名稱： 投資發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊資金：5000萬美元公司地址：中國香港投資發(fā)展有限公司成立于2008年。公司資金、技術(shù)實力雄厚，管理力量較強。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市CBD創(chuàng)意時尚文化核心。（二）、項目實施過程中涉及的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購等活動的招投標(biāo)工作按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》的規(guī)定辦理。（四）、項目總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā)[2000]50號文件第九條規(guī)定執(zhí)行。（六）、對項目法人實行獎懲制度，對有功人員進(jìn)行獎勵，因人為失誤給項目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)任。項目開發(fā)建設(shè)與國際化接軌，集時尚文化、購物中心、辦公人居、休閑娛樂為一體，對促進(jìn)重慶市社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿Φ木蜆I(yè)壓力，加快城市化進(jìn)程，都起到明顯的作用。在項目建設(shè)和經(jīng)營過程中應(yīng)該切實加強規(guī)劃控制、緊扣重慶市發(fā)展規(guī)劃，緊隨時代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的實現(xiàn)。重慶是我國著名的“山城”，地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本以及房地產(chǎn)開發(fā)成本都必須較其他大中城市高。公路已基本形成高速公路和一、二級公路相連的公路骨架網(wǎng)絡(luò)，國家干線重慶武漢上海、重慶貴陽湛江及國道2213131326從境內(nèi)通過，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已開工或即將修建的有萬達(dá)、渝漢、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國際機場已開辟了40多條國內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長江