【正文】 目正常實施；項目投入使用時，水、電、氣、訊、電視等易解決。（四）、小結(jié)文化產(chǎn)業(yè)要想成功運營，其中政府支持是前提，高消費人群是基礎(chǔ)，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氛圍已相當(dāng)成熟，成為重慶市的標志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時尚元素和氛圍還不十分充足。重慶市政府已將某定位為時尚文化消費圈，重點發(fā)展時尚消費創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 與旅游業(yè)合作5） 北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅游、商務(wù)為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式”文化主題商場中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國范圍來看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對落后的地位。 全年的營銷推廣計劃252。 由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運營管理252。整個千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：154） 東京六本木新城——總體規(guī)劃東京六本木新城——建筑設(shè)計特點外立面設(shè)計變化比較豐富，采用空間向上退臺方式露天廣場舞臺上設(shè)置圓形頂棚，具有強烈的聚集導(dǎo)向作用 園林設(shè)計與藝術(shù)設(shè)計露天廣場東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——動線規(guī)劃252。3） 、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育為主。 配套餐飲（咖啡、餐廳）八號橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂配套功能。 商業(yè)活動（香奈兒男表發(fā)布會、寶馬汽車發(fā)布會等……）252。 大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）252。八號橋上海時尚創(chuàng)意中心經(jīng)過兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時尚類企業(yè)和機構(gòu)，同時也帶動周邊區(qū)域整體發(fā)展。目前蘇荷區(qū)主要由以上五部分功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%2） 我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/43） 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細分市場類別（二）、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家相比中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，發(fā)展最好的北京市距國際發(fā)達城市仍有差距。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動，以及與這些活動有關(guān)聯(lián)的活動的集合。本項目所在之某區(qū)域是全市商務(wù)企業(yè)的集中地，市場急需品質(zhì)高檔、具有地標性的辦公空間，這充分表明本項目發(fā)展高品質(zhì)寫字樓具備良好的市場機會。市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒有太強的相關(guān)性，原因是市場在消化之前的空置面積市場空置率1）、%，空置情況比較嚴重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來供應(yīng)集中投放市場，需要相當(dāng)?shù)南瘯r間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應(yīng)量，預(yù)計空置率還將維持在較高的水平 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實際上只有一個甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個市場水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個項目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會商廈成交價最高為137元，其他成交價在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個甲級寫字樓項目 ，%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平市場售價分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項目只租不售，沒有售價數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價2） 從2005—%，2008年二季度達到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項目案例分析【大都會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標準層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標準層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項目微觀區(qū)位一般，在某的地標性質(zhì)不明顯項目借鑒點1） 對品質(zhì)的堅持是大都會成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項目十余年來始終是某乃至重慶最好的寫字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標準層建筑面積1500㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價11000/㎡車位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 渝中區(qū)乃至整個西部第一高樓，地標性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：1） 項目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強中干”硬件條件未達到5A標準3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項目借鑒點：1） 以地標性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強裙樓與寫字樓的聯(lián)動作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價8700/㎡車位數(shù)450層高地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于某北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)2） 目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一3） 購物中心、五星級酒店的配套，提升的項目整體形象劣勢分析：1） 項目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的效果2） 項目缺乏吸引人的足夠亮點借鑒點：1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會商廈的寫字樓4【未來國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層749層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積700㎡平均單價7000/㎡車位數(shù)800層高地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于江北核心地段——觀音橋步行街2） 目前是整個江北地區(qū)最好的寫字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計，為項目增色不少劣勢分析：1） 項目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5A標準有一定距離2） 項目物業(yè)管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點：1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個A級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進行突破。2）、需求市場旺盛根據(jù)規(guī)劃，某商務(wù)區(qū)將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟策略將為本地區(qū)帶來大量高端商務(wù)樓的消費需求；而目前寫字樓市場的高端消費群始終沒有得到有效滿足。（四）、重慶寫字樓市場需求研究寫字樓市場預(yù)測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長，預(yù)計2008年將達到550萬人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長最快，其次是金融業(yè)、計算機服務(wù)和軟件業(yè)3） 、按照國家標準，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對于商務(wù)辦公面積的需求將達到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級以上金融機構(gòu)，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠景、未來國際、嘉年華大廈三棟寫字樓的建成才正式形成了觀音橋商務(wù)板塊，成為重慶第二大商務(wù)區(qū)。區(qū)域供應(yīng)量（2009—2012年）渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計1） 、重慶寫字樓未來供應(yīng)的熱點區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，占總供應(yīng)量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應(yīng)量將超過42萬平方米，超過總供應(yīng)量一半。渝中區(qū)某大都會商廈是重慶目前唯一的甲級寫字樓，建成于1997年，之后至今重慶再沒有甲級寫字樓誕生。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供應(yīng)量約為82萬平方米。渝中區(qū)寫字樓的特征分化1）、地區(qū)商務(wù)市場比較成熟2）、具備高端寫字樓需要3）、服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響了市場吸納量4）、除了大都會商廈，基本沒有持有型項目，散賣影響了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場需求較大（二）、重慶市場寫字樓現(xiàn)狀重慶甲、乙級寫字樓評定標準級別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于15001800平米實用率大于65%電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供服務(wù)重慶辦公物業(yè)定位標準位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氛圍交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高實用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗和聲譽（三）、重慶寫字樓供應(yīng)研究重慶甲級和乙級寫字樓在2004年開始放量，從2004—2008年之后的4年中，每年有超過10萬平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場，目前總投放量超過64萬平米。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。二、 寫字樓市場分析（一）、渝中半島未來構(gòu)架CBD未來規(guī)劃根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年某將建成一個占地面積約7萬平方米，總規(guī)模達到90萬平方米的金融核心區(qū)。本項目之綜合性購物中心將是某商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。嘉茂購物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購物中心品牌組合（六）、小結(jié)重慶市商業(yè)零售市場發(fā)展已經(jīng)進入第四階段。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時尚的定位不符合。 北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合嘉茂購物中心嘉茂購物廣場位于沙坪壩三峽廣場內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學(xué)城，消費潛力巨大，此項目由凱得置地投資開發(fā)，以學(xué)生等年輕消費群體為主要客戶，商場主要裝修以明快的線條鮮艷的色彩為主要基調(diào)，營造出一個適合年輕人休閑娛樂的輕松購物環(huán)境。項目中設(shè)有四個以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價值。哈根達斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費者都驅(qū)車來到這里，不難看出一定的特有品牌是聚集消費者的重要因素之一。美美百貨品牌組合北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標。重慶美美百貨的經(jīng)營面積過大，一般美美百貨的營業(yè)面積在5，000~20，000平方米左右，而某的美美百貨的面積高達50，000平方米左右，商業(yè)面積過大使美美百貨不得不使用大量中等品牌充實商業(yè)面積，L2~