【文章內(nèi)容簡介】 境建設(shè)基金 30 億元以上，目前園區(qū)綠化覆蓋率已達 %。 15 桃園居住圈 ，地跨西安高新區(qū)與城西，居住圈東起灃惠路，西到丈八北路，北依昆明路，南靠科技路。桃園居住圈 緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主干道，交通比較便利。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍灣、旭景碧澤園、昆明花園等多個新型居住社區(qū)，已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住圈之一。 桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊，區(qū)內(nèi)項目較多，且以大盤項目為主，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項目齊備的多，大規(guī)模項目多已開發(fā)至 2 期，部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形，另外由于該居住圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶，租售人群會較單一區(qū)域的人群范圍更廣，投資前景相對更為廣闊。 桃園居住圈目前已成為高新區(qū)和城西區(qū)開發(fā)的一個新興熱點區(qū)域，其周邊環(huán)境、配套設(shè)施等也日 趨成熟。 桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來拓寬改造完成的新道路，路況條件較好。同時圈內(nèi)還擁有 1 31 40 2 20 20 22711 等多條公交線路，保證出行的方便快捷。 居住圈周邊分布有 XX 省圣經(jīng)學校、西北大學成人教育學院、大寨路小學、桃園小學、西安儀表工業(yè)學校南教學區(qū)等多所教育機構(gòu)。圈內(nèi)還擁有西安高新醫(yī)院、 XX 省紅十字醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)。 桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項目比較多，既有商品房還有經(jīng)濟適用房，有楓林華府、楓韻藍灣、旭景 碧澤園、昆明花園等項目，配套設(shè)施也比較好，區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進一步改善，區(qū)域價值也在進一步提升，區(qū)域投資的前景看好。 土門居住圈 ，范圍為灃鎬西路以南、灃惠南路以西、昆明路以北、漢城南路以東的居住區(qū)域。城西是傳統(tǒng)的“電工城”，發(fā)展比較早，很 16 多區(qū)域相對成熟，特別是在環(huán)城西路與二環(huán)之間的區(qū)域。其中，土門在城西是乃至西安都算是較為“繁華”的地段，周邊商業(yè)繁榮，各種配套設(shè)施也相對齊全。又因為有土門街心公園在景觀和環(huán)境方面的“襯托”，使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。 以土門十字為軸心，輻射到西郊，土門十字附近可以說是西 郊的商業(yè)中心。土門居住圈內(nèi)商業(yè)配套齊全，成為人們居住、休閑、購物的首選旺地，也是城西商業(yè)環(huán)境、商業(yè)氛圍、商業(yè)形象發(fā)展最快的區(qū)域。土門附近主要由以國美電器、土門民生商廈、愛家超市、豐登路商場等規(guī)模稍大的商場或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營店，涵蓋了專業(yè)賣場、綜合百貨、超市、品牌專營店經(jīng)營等業(yè)態(tài)。 周邊主要有愛家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門商廈等大型的購物場所。另外有東東面食館、經(jīng)濟大排擋、小張刀削面館、重慶東東包土門分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韓都酒店、西安喜來登大酒店、花都酒店、協(xié)和大酒店、豐 盛飯店、五洋大酒店、石油賓館、名雅酒店等餐飲店和酒店賓館等。還有慶安文體中心、福星娛樂城、九陽網(wǎng)絡(luò)俱樂部、好來屋等休閑娛樂場所。同時有西安商業(yè)銀行豐鎬支行土門分理處、交通銀行城西支行、中國銀行灃惠路儲蓄所、中國工商銀行土門儲蓄所、中國銀行西安市土門分理處、中國銀行團結(jié)一路儲蓄所、招商銀行團結(jié)路儲蓄所等金融機構(gòu)。 學校方面主要有西電公司第一小學、西安航空技術(shù)高等專科學校、慶安小學、慶安中學、西安市第十五中學、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學校、西安市經(jīng)濟貿(mào)易學校、西電公司第六小學、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學校等。 西安軍工醫(yī)院、西 安第四軍醫(yī)大學教學醫(yī)院、西安市蓮湖區(qū)土門醫(yī)院、西安市桃園醫(yī)院、西開職工醫(yī)院第二門診部、西安市兒童醫(yī)院西郊門診部、西電醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)也在這個區(qū)域里安家落戶，為此區(qū)域的住 17 戶的提供便利的醫(yī)療服務。 土門街心公園是鬧市中的一塊寧靜的樂土，繁華與城市綠地在此交融，不僅僅可以在自家樓上觀賞公園中的綠色，還可以在閑暇時光步行與此，和家人、朋友感受綠色的熏陶。 土門附近的交通相對來說也比較便利，首先依賴二環(huán)的便利交通，向南可到高新區(qū)，沿灃鎬東路、西關(guān)正街可到城內(nèi)。交通比較通達，相當于一個樞紐的位置，可以順利通達西安的各個 城區(qū)，同時也方便到達咸陽。 近些年城西的道路等基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷改善，另外西咸一體化也給城西區(qū)域帶來新的活力。并且土門區(qū)域向南 2 站路即可到達高新區(qū)，隨著高新區(qū)西北角眾多樓盤項目的開發(fā)建設(shè)，這兩個區(qū)域的連接將更加緊密。 《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》中對于土門商圈的未來有明確規(guī)劃，其中土門將定位為商務金融商圈，同時其核心區(qū)域涉及部分二環(huán)沿線，也將納入二級商業(yè)服務網(wǎng)的范圍之內(nèi)，區(qū)域內(nèi)將鼓勵設(shè)置中型百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂等設(shè)施。商圈的發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上，而對商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必 將會帶動居住圈的配套更加的完善，在此形式的帶動下，土門居住圈的明天將會更加的美好。 綜合土門區(qū)域的情況來看，這里具有良好的地段、配套、交通、環(huán)境等，優(yōu)勢明顯。 09 年一季度城西銷售狀況 本月城西區(qū)普通住宅在售價格環(huán)比增長幅度為全市首位，主要是因為城西區(qū)普通住宅類物業(yè)受局部區(qū)域環(huán)境影響明顯，但受臨近區(qū)域輻射價格差距較大，臨近高新區(qū)域密集開發(fā)的各項目本月價格的提升在一定程度上對于提升城西整體價格作用顯著。 18 各物業(yè)價格表現(xiàn) 2021 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 3884元 /平方米，商服用房類 6997 元 /平方米，寫字樓 4604 元 /平方米，別墅類 4671 元 /平方米。 從城西區(qū)均價走勢圖來看 ，本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢，普通住宅環(huán)在售均價比增長 %， 商服用房 類物業(yè)在售均價增長％，寫字樓均價 上浮 %；別墅 類物業(yè) 均價 下降 個百分點。 各物業(yè)銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月銷售情況 單位：平方米 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 城西 50128 1610 51738 本月城西商品房成交量環(huán)比增長 %，商品房市場份額上升%，在各城區(qū)銷量中僅高于城內(nèi)。 本月城西僅普通住宅和商服用房產(chǎn)生交易。普通住宅成交量環(huán)比增長幅度為各城區(qū)之首，達 %，占城全市普通住宅總成交量的 %；而商服用房銷量較上月有所回落，環(huán)比下降 %。 普通住宅銷售排行 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售面積排行前 10 名的項目為： 19 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40033350 8070 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 36556301 7735 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 28818241 6152 4 西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司 27784204 5352 5 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 14530480 4672 6 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16389206 3658 7 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 17650858 3640 8 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 18082666 2501 9 萬國遠鑒名筑總 西安 萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 3499439 851 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 3900394 826 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售金額排行前 10 名的項目為： 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8070 40033350 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 7735 36556301 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 6152 28818241 4 西市佳園 西安大唐西 市置業(yè)有限公司 5352 27784204 5 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 2501 18082666 6 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 3640 17650858 7 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3658 16389206 8 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 4672 14530480 9 悅泰利貞大廈 XX 悅泰置業(yè)有限公司 742 4025864 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 826 3900394 普通住宅分面 積段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各面積段銷售套數(shù) 分分 段單位：平方 米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 83 66 164 157 67 12 24 4 20 本月城西普通住宅銷售總套數(shù) 577 套，較上月環(huán)比增長 %。銷售面積集中在 110 平方米以下戶型占城西總銷售量的 %。 普通住宅分價格段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各價格段銷售套數(shù) 分段單 位：元 2800以下 28003000 30003200 32003500 35003800 38004200 42004500 45004800 48005100 51005400 54005700 57006000 6000以上 15 11 13 16 12 32 54 139 141 93 13 4 34 普通住宅購買人群來源情況 城 西 區(qū) 2021 年 3 月普通住宅 購買人群來源情況 單位： 套 本市 本省其他地區(qū) 外省市 境外 522 24 31 0 21 區(qū)域動態(tài) 今年，蓮湖區(qū)將投資 億元，對環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進行整治。 目前，勞動路、社會路、豐慶路、北關(guān)正街等 6 條路段已開始整治，開工面積達 61200 平方米；啟動大學習巷、大皮院、北院門等 7 個旅游景點周邊改造項目，改造鐘鼓樓廣場、北門廣場 2 個重點區(qū)域。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點工作，國慶節(jié)前化覺巷、北院門、社會路將變身為具有明清建筑風格的旅游精品街區(qū)。 蓮湖區(qū)還按照產(chǎn)業(yè)定位和居民消費需求，對街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進行差異化定位，實現(xiàn)街區(qū)之間規(guī)劃、定位、 特色、建筑風格的錯位，將打造西大街商貿(mào)一條街、北大街商貿(mào)一條街、北院門民族餐飲一條街、化覺巷旅游紀念品一條街、工農(nóng)路餐飲一條街、糖坊街服裝一條街、北關(guān)茶文化一條街等特色街區(qū)。 今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年。大興新區(qū)管委會將集中抓好西安國際商貿(mào)基地、安置樓工程、城中村改造等 10 項重點工作，力爭在 10 月 1 日前讓大興新區(qū)的面貌有一個大的改觀，為國慶六十周年獻禮。 目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實施。按照城市管理提升年的要求， 22 長約 2 公里的 大興東路將進行整體改造，對路面鋪設(shè)、道路綠化、建筑風格、公交港灣、路燈照明等進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，將其打造成橫貫新區(qū)東西的首條體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的景觀示范大道。 城西區(qū)土地開發(fā)市場資源較其他城區(qū)豐富，目前城西城市改造的主要力度著重于道路改造和商業(yè)配套打造上，從環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進行整治，以及大興路商業(yè)步行街的規(guī)劃都無不體現(xiàn)城西發(fā)展的路徑趨向，配套設(shè)施現(xiàn)行成為城西房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。 目前，昆明池區(qū)域依托周邊的地理優(yōu)勢，將是目前房地產(chǎn)市場的新熱點，外地及 本土大型房地產(chǎn)商紛紛此圈地開發(fā)，精品樓盤不斷出現(xiàn)，市場需求旺盛，市場供不應求。 目標客戶群定位分析 1） 各區(qū)域客源比例預估：西安市區(qū) 80%、周邊城市 20%； 2）年齡層區(qū)分預估： 3045 歲 65%、其他 35%； 3）購買目的預估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。 本項目銷售價格預測 2021 年 3 月份西高新區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類4559 元 /平方米，商服用房類 8974 元 /平方米，寫字樓 類均價為 5801 元 /平方米，別墅類 為 6757 元 /平方米。 23 從本月西高新均價走勢圖來看， 普通住宅類在售均價增長 %，商服用房類 在售 均價 環(huán)比下降幅度較大，達 %；寫字樓類物業(yè)均價上升 %；別墅類 在售均