【正文】 宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心 ” 昆明池 位于城市重點(diǎn)發(fā)展的 西南 方向主軸上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將成為未來(lái)西安中心城區(qū)的重要組成部分。多角度的自然景觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體。低密度住宅單體錯(cuò)落布置，使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨(dú)特的景色。 ? 籌建期 ： （ 2021年 10 月前） 完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)工前準(zhǔn)備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè) 。 ? 土地費(fèi)用按合同價(jià)款或評(píng)估價(jià)值估算。其中，主要包括借貸款利息、金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)以及其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 表 6— 4 資金來(lái)源占比表 序號(hào) 金額（萬(wàn)元） 占比 備注 1 自有資金 50000 % 按總投資 27%計(jì)算 2 銀行貸款 50000 % 3 銷售收入 87333 % 4 合計(jì) 187333 % 表 6— 4 資金來(lái)源與運(yùn)用 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 資金運(yùn)用 187333 105845 56470 23554 1465 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 164582 98749 49375 16458 0 四年按６：３：1： 0 比例分?jǐn)? 期間費(fèi)用 22751 7095 7095 7095 1465 管理費(fèi)用 3996 1199 1199 1199 400 四年按３ ： 3： 3：１比例分?jǐn)? 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8100 2700 2700 2700 三年平均 銷售費(fèi)用 10656 3197 3197 3197 1066 四年按３： 3： 3：１比例分?jǐn)? 2 資金籌措 187333 105845 56470 23554 1465 自有資金 50000 50000 0 0 0 銀行貸款 50000 50000 0 0 0 按計(jì)劃貸款額 銷售收入 87333 5845 56470 23554 1465 （注：資金籌措 =資金運(yùn)用） 37 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ? 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào) 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”； ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。詳見(jiàn)下表。 通過(guò)上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，在將公共配套設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)情況的情況 41 下，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好。根據(jù)市場(chǎng)行情分析，銷售率低于該點(diǎn)的可能性極小 。 表 7— 3 總成本 費(fèi)用表 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 總成本 187333 105845 56470 23554 1465 （財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)） 根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算《項(xiàng)目損益表》、《全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表》，從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見(jiàn)下面報(bào)表。 ? 稅費(fèi) 經(jīng)營(yíng)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和 教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率； 所得稅稅率按 25%估算。 33 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用主要包括項(xiàng)目工程造價(jià)咨 詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工決算編審費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 項(xiàng)目前期 工程費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 ? 銷售期：（ 2021/72021/9） 預(yù)計(jì) 2021 年 7 月銷售。 29 建筑設(shè)計(jì)充分滿足低密度住宅的功能需求及住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。在規(guī)劃中采用樹狀的開(kāi)放結(jié)構(gòu)，不僅滿足各組團(tuán)私密的需求，同時(shí)也為規(guī)劃具有動(dòng)態(tài)的可能性提供了基礎(chǔ)。 27 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 主要指標(biāo) 用地面積： 150939 平方米 建筑面積： 總建筑面積 621039 平方米 容積率： 綠化率： 48% 建設(shè)內(nèi)容 XX 城項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有較好的外部環(huán)境。 23 從本月西高新均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看， 普通住宅類在售均價(jià)增長(zhǎng) %，商服用房類 在售 均價(jià) 環(huán)比下降幅度較大，達(dá) %；寫字樓類物業(yè)均價(jià)上升 %；別墅類 在售均價(jià) 較上月 上升 %。 今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年。 本月城西僅普通住宅和商服用房產(chǎn)生交易。并且土門區(qū)域向南 2 站路即可到達(dá)高新區(qū)，隨著高新區(qū)西北角眾多樓盤項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這兩個(gè)區(qū)域的連接將更加緊密。還有慶安文體中心、福星娛樂(lè)城、九陽(yáng)網(wǎng)絡(luò)俱樂(lè)部、好來(lái)屋等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。城西是傳統(tǒng)的“電工城”，發(fā)展比較早，很 16 多區(qū)域相對(duì)成熟，特別是在環(huán)城西路與二環(huán)之間的區(qū)域。 桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多，且以大盤項(xiàng)目為主，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項(xiàng)目齊備的多，大規(guī)模項(xiàng)目多已開(kāi)發(fā)至 2 期，部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形，另外由于該居住圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶，租售人群會(huì)較單一區(qū)域的人群范圍更廣，投資前景相對(duì)更為廣闊。 近年來(lái)，外來(lái)房產(chǎn)大鱷爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)高新歷年住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2021 年，高新住宅均價(jià) 2750 元 /平方米， 09 年 1 季度高新住宅均價(jià)已增至 4625 元 ./平方米，較上年同比增長(zhǎng) %；高新住宅銷售面積占住宅總銷售面積從 2021 年的 %到 2021 年的 %，這些數(shù)字無(wú)一不印證著高新區(qū)高品質(zhì)的居住氛圍已深入人心。 11 市場(chǎng)銷售 2021 年 1 季度， 西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 《 XX 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》首次明確了 “西安都市圈 ”的提法并確定了其范圍。西安又是我國(guó)內(nèi)陸對(duì)外開(kāi)放城市，享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策，已與 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有直接的貿(mào)易往來(lái)，成為新歐亞大陸橋上最大的樞紐，是我國(guó)西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧Ｆ渲?，東部地區(qū) 18325 億元，增長(zhǎng) %；中部地區(qū) 6287 億元，增長(zhǎng) %；西部地區(qū) 5967 億元，增長(zhǎng) %。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下， XX 地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施精品戰(zhàn)略，塑造國(guó)際品牌。 現(xiàn)主要股東情況如下： 股東名稱 住所 出資額 股權(quán)比例 人民幣 3000 萬(wàn)元 60% 人民幣 1000 萬(wàn)元 20% 人民幣 1000 萬(wàn)元 20% XX 地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司是 XX 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司，成立于 2021 年 10 月，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；室內(nèi)裝飾；安裝制冷空調(diào)設(shè)備；園藝工程；投資及投資管理。 目前 XX 地產(chǎn)集團(tuán)在西安的項(xiàng)目有“ XX 綠洲”“ XX 名都”“ XX 城”三個(gè)。 2021 年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng) %。 西安是 XX省省會(huì)，現(xiàn)轄 9區(qū) 6縣，總面積 9983平方公里。商品房住宅均價(jià)為 4594 元，同比增長(zhǎng) %。在具體職能上，西安市城六區(qū)是高新技術(shù)、新型制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的最大綜合中心，閻良以航空航天為主，臨潼以旅游、交通、居住為主，長(zhǎng)安以高新技術(shù)、科技教育、旅游為主，戶縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主，其他郊縣以旅游、工業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為主；咸陽(yáng)的興平市發(fā)展具有高新技術(shù)性質(zhì)的化學(xué)工業(yè)、國(guó)防工業(yè)和星 10 火產(chǎn)業(yè)，三原以星火產(chǎn)業(yè)、食品、輕工和商 貿(mào)業(yè)為主，禮泉以果業(yè)、星火產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，乾縣以旅游、商貿(mào)業(yè)為主，涇陽(yáng)以建材加工和食品工業(yè)為主。商品房住宅均價(jià)為 4594 元，同比增長(zhǎng) %。 高新區(qū)已成為西安對(duì)接世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要平臺(tái)， 2021 年，以西安高新區(qū)軟件園為基礎(chǔ)，西安獲商務(wù)部授牌成為首批 5 個(gè)“中國(guó)服務(wù)外包基地城市”之一?！熬G地世紀(jì)城”、“西安 逸翠園”、“融僑 紫薇馨苑”、“大華 陽(yáng)光曼哈頓”等項(xiàng)目均為高新的高端生活注入了新的活力。同時(shí)圈內(nèi)還擁有 1 31 40 2 20 20 22711 等多條公交線路，保證出行的方便快捷。 以土門十字為軸心，輻射到西郊，土門十字附近可以說(shuō)是西 郊的商業(yè)中心。 西安軍工醫(yī)院、西 安第四軍醫(yī)大學(xué)教學(xué)醫(yī)院、西安市蓮湖區(qū)土門醫(yī)院、西安市桃園醫(yī)院、西開(kāi)職工醫(yī)院第二門診部、西安市兒童醫(yī)院西郊門診部、西電醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)也在這個(gè)區(qū)域里安家落戶，為此區(qū)域的住 17 戶的提供便利的醫(yī)療服務(wù)。 綜合土門區(qū)域的情況來(lái)看，這里具有良好的地段、配套、交通、環(huán)境等，優(yōu)勢(shì)明顯。銷售面積集中在 110 平方米以下戶型占城西總銷售量的 %。按照城市管理提升年的要求， 22 長(zhǎng)約 2 公里的 大興東路將進(jìn)行整體改造，對(duì)路面鋪設(shè)、道路綠化、建筑風(fēng)格、公交港灣、路燈照明等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，將其打造成橫貫新區(qū)東西的首條體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的景觀示范大道。 本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，比鄰西安 24 土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是 城 西南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將 是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn)，升值潛力大，該項(xiàng)目定為高端樓盤，地理位置優(yōu)越，依照廣州南方園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)，布局合理，精裝修，營(yíng)銷策劃以精裝修現(xiàn)樓銷售，預(yù)計(jì) 2021 年下半年銷售。 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目用地通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式獲得，用地性質(zhì)為住宅。 表 41 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 建筑物類別 棟數(shù) 建筑面積 住宅 18 層 9 80293 24 層 6 63384 32 層 28 327019 小計(jì) 470696 配套公建 綜合樓 1 5090 小學(xué) 1 3819 幼兒園 1 1909 商業(yè) 29177 小計(jì) 39996 地下車庫(kù) 110348 合計(jì) 621039 28 總平面布局 （詳見(jiàn)總規(guī)劃圖） 本項(xiàng)目將建設(shè)適應(yīng)時(shí)代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、低 密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識(shí)的高尚生活區(qū)。 多種低密度住宅模式的引入。 項(xiàng)目 園林 設(shè)計(jì)突出創(chuàng)新精神，融入綠色建筑的設(shè)計(jì)理念和當(dāng)今建筑科技，開(kāi)發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并做到節(jié)能、環(huán)保，符合低投入、高效益的目標(biāo)，樓盤建成后，令每一業(yè)主可享受大自然的藍(lán)天、碧水、森林的元素，可擁有高坡環(huán)繞，樹林濃蔭，山色湖水，鳥語(yǔ)花香，世外桃源的居住環(huán)境。 ? XX 地產(chǎn)集團(tuán)公司已建工程有關(guān)造價(jià)資料數(shù)據(jù)。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要包括商業(yè)、 綜合樓、幼兒園、小學(xué)等。 本項(xiàng)目只考慮銷售部分，酒店等配套設(shè)施經(jīng)驗(yàn)部分另行考慮，因此無(wú)經(jīng)營(yíng)資金。 ? 利率 38 借款利率按 人民 銀行 中 長(zhǎng)期 年 貸款利率 %估算。 經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目貸款償還期為 年，因此，貸款期限設(shè)定為 3年比較合適。 43