【正文】 普通住宅分面 積段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各面積段銷售套數(shù) 分分 段單位：平方 米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 83 66 164 157 67 12 24 4 20 本月城西普通住宅銷售總套數(shù) 577 套，較上月環(huán)比增長(zhǎng) %。 本月城西僅普通住宅和商服用房產(chǎn)生交易。 從城西區(qū)均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看 ，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，普通住宅環(huán)在售均價(jià)比增長(zhǎng) %， 商服用房 類物業(yè)在售均價(jià)增長(zhǎng)％，寫字樓均價(jià) 上浮 %；別墅 類物業(yè) 均價(jià) 下降 個(gè)百分點(diǎn)。 09 年一季度城西銷售狀況 本月城西區(qū)普通住宅在售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)幅度為全市首位，主要是因?yàn)槌俏鲄^(qū)普通住宅類物業(yè)受局部區(qū)域環(huán)境影響明顯，但受臨近區(qū)域輻射價(jià)格差距較大，臨近高新區(qū)域密集開發(fā)的各項(xiàng)目本月價(jià)格的提升在一定程度上對(duì)于提升城西整體價(jià)格作用顯著。商圈的發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上，而對(duì)商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必 將會(huì)帶動(dòng)居住圈的配套更加的完善，在此形式的帶動(dòng)下，土門居住圈的明天將會(huì)更加的美好。并且土門區(qū)域向南 2 站路即可到達(dá)高新區(qū)，隨著高新區(qū)西北角眾多樓盤項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，這兩個(gè)區(qū)域的連接將更加緊密。交通比較通達(dá)，相當(dāng)于一個(gè)樞紐的位置，可以順利通達(dá)西安的各個(gè) 城區(qū)，同時(shí)也方便到達(dá)咸陽(yáng)。 土門街心公園是鬧市中的一塊寧?kù)o的樂(lè)土，繁華與城市綠地在此交融，不僅僅可以在自家樓上觀賞公園中的綠色，還可以在閑暇時(shí)光步行與此，和家人、朋友感受綠色的熏陶。 學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校、慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。還有慶安文體中心、福星娛樂(lè)城、九陽(yáng)網(wǎng)絡(luò)俱樂(lè)部、好來(lái)屋等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 周邊主要有愛(ài)家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門商廈等大型的購(gòu)物場(chǎng)所。土門居住圈內(nèi)商業(yè)配套齊全，成為人們居住、休閑、購(gòu)物的首選旺地，也是城西商業(yè)環(huán)境、商業(yè)氛圍、商業(yè)形象發(fā)展最快的區(qū)域。又因?yàn)橛型灵T街心公園在景觀和環(huán)境方面的“襯托”，使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。城西是傳統(tǒng)的“電工城”，發(fā)展比較早，很 16 多區(qū)域相對(duì)成熟，特別是在環(huán)城西路與二環(huán)之間的區(qū)域。 桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，既有商品房還有經(jīng)濟(jì)適用房，有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景 碧澤園、昆明花園等項(xiàng)目，配套設(shè)施也比較好，區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進(jìn)一步改善，區(qū)域價(jià)值也在進(jìn)一步提升，區(qū)域投資的前景看好。 居住圈周邊分布有 XX 省圣經(jīng)學(xué)校、西北大學(xué)成人教育學(xué)院、大寨路小學(xué)、桃園小學(xué)、西安儀表工業(yè)學(xué)校南教學(xué)區(qū)等多所教育機(jī)構(gòu)。 桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來(lái)拓寬改造完成的新道路，路況條件較好。 桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多，且以大盤項(xiàng)目為主，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項(xiàng)目齊備的多，大規(guī)模項(xiàng)目多已開發(fā)至 2 期，部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形，另外由于該居住圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶，租售人群會(huì)較單一區(qū)域的人群范圍更廣，投資前景相對(duì)更為廣闊。桃園居住圈 緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主干道，交通比較便利。 在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，高新一直很注重人居環(huán)境的建設(shè)，對(duì)綠化率的要求很高，依然不變 16 年“菜地”大觀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建區(qū)以來(lái)，木塔寺、新紀(jì)元公園、永陽(yáng)公園、唐城遺址等大型公園的陸續(xù)建成，西安高新區(qū)已投入環(huán)境建設(shè)基金 30 億元以上，目前園區(qū)綠化覆蓋率已達(dá) %。緊接著，上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品 牌先后在西高新排兵布陣。 近年來(lái)，外來(lái)房產(chǎn)大鱷爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。 配套齊全的區(qū)域環(huán)境接軌百姓生活 （圖 3） 14 （圖 4） 從（圖 3）、（圖 4）不難看出，近年來(lái)西高新區(qū)域?qū)用?居住十分重要的交通設(shè)施已達(dá) 23 條，大型超市由 2021 年的 2 家增至 2021 年的 6家，與居民后期生活息息相關(guān)的學(xué)校增長(zhǎng)達(dá) %，大型醫(yī)院增長(zhǎng)450%，其他休閑娛樂(lè)設(shè)施也成倍增長(zhǎng)，高端生活配套場(chǎng)所尤為顯著。近幾年，西安高新區(qū) 軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，保持著年均45%以上的發(fā)展速度，已成為高新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 GDP 總量由 2021 年 億元增至 2021 年 380億元， 2021 年上半年 GDP 總量 億元，比同期增長(zhǎng) 32%，綜合指標(biāo)位于全國(guó) 53 個(gè)高新區(qū)前 5 位。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)高新歷年住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2021 年，高新住宅均價(jià) 2750 元 /平方米， 09 年 1 季度高新住宅均價(jià)已增至 4625 元 ./平方米，較上年同比增長(zhǎng) %；高新住宅銷售面積占住宅總銷售面積從 2021 年的 %到 2021 年的 %，這些數(shù)字無(wú)一不印證著高新區(qū)高品質(zhì)的居住氛圍已深入人心。（注：“上只角”是上海對(duì)舊時(shí)愚園路、湖南 12 路、余慶路等有錢、有閑、社會(huì)名流聚集的地方的一個(gè)形容詞，意為高尚人士居住區(qū)等。 本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，交通便利，比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是 城 西南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域 。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到 08 年 5 月前的水平。 11 市場(chǎng)銷售 2021 年 1 季度， 西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)供應(yīng) 2021 年第 1 季度，西安市商品房投資額接近 40 億元，與去年同期相比增長(zhǎng) %。 《 XX 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》還為 “西安都市圈 ”確定了交通支持：其中公路主骨架建設(shè)以阿榮旗 —北海、銀川 —武漢、西安 —南京、青島 —銀川、二連浩特 —河口、連云港 —霍爾果斯 XX 段高等級(jí)公路為重點(diǎn)，形成西安到渭南、商洛、楊凌、銅川市耀州區(qū)、柞水的 1 小時(shí)公路交通圈，西安到黃陵、寶雞、韓城、潼關(guān)的 2 小時(shí)公路交通圈，西安到延安、漢中、安康、天水、洛陽(yáng)的 3 小時(shí)公路交通圈，西安到太原、石家莊、徐州、武漢、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭 的一日交通圈。 “西安都市圈 ”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽(yáng)中心城市，諸多城鎮(zhèn)沿國(guó)道線呈放射狀分布。 《 XX 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》首次明確了 “西安都市圈 ”的提法并確定了其范圍。 07 年 6 月份， 在省政府的高度重視下，由省建設(shè)廳組織編制的《 XX省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，歷經(jīng)數(shù)年，四易其稿 ，終 獲國(guó)務(wù)院同意批準(zhǔn)實(shí)施。 住宅價(jià)格仍是帶動(dòng)西安房?jī)r(jià)上漲的主要力量。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到 08 年 5 月前 的水平。西安又是我國(guó)內(nèi)陸對(duì)外開放城市，享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策，已與 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有直接的貿(mào)易往來(lái)，成為新歐亞大陸橋上最大的樞紐，是我國(guó)西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。?cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2021 年全市 財(cái)政一般預(yù)算收入 145． 61億元，增長(zhǎng) 28． 9％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1906． 16 億元，增長(zhǎng) 32． 8％。 2021— 2021西安市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 14%，保持了自 1992 年以來(lái)連續(xù) 17 年的兩位數(shù)增長(zhǎng)， 2021 年，西安市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)將達(dá)到 2190 億元，不僅較上年增長(zhǎng)了近 296 億元，更是 2021 年的 倍。 表 1 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 單 位 絕對(duì)數(shù) 比上年增長(zhǎng) % 投資完成額 億元 30580 其中：住宅 億元 22081 其中： 90 平方米以下住宅 億元 6416 其中：經(jīng)濟(jì)適用房 億元 983 房屋施工面積 萬(wàn)平方米 274149 其中：住宅 萬(wàn)平方米 216671 房屋新開工面積 萬(wàn)平方米 97574 其中：住宅 萬(wàn)平方米 79889 房屋竣工面積 萬(wàn)平方米 58502 其中：住宅 萬(wàn)平方米 47750 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 62089 其中：住宅 萬(wàn)平方米 55886 本年資金來(lái)源 億元 38146 其中：國(guó)內(nèi)貸款 億元 7257 其中：個(gè)人按揭貸款 億元 3573 本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米 36785 8 完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米 26033 土地購(gòu)置費(fèi) 億元 5795 經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動(dòng)了我 國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過(guò)來(lái)又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)改變。其中，東部地區(qū) 18325 億元，增長(zhǎng) %；中部地區(qū) 6287 億元，增長(zhǎng) %；西部地區(qū) 5967 億元，增長(zhǎng) %。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提高， 2021 年，鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 15781 元，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。 1． ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項(xiàng)目有關(guān)資料； 4 ? 企業(yè)有關(guān)資料 5 1． 4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 1 建設(shè)用地 m2 150939 2 總建筑面積 m2 621039 3 可銷售面積 m2 470696 4 住宅區(qū)容積率 5 綠化率 % % 6 總投資 萬(wàn)元 187333 其中： 資本金 萬(wàn)元 50000 銀行貸款 萬(wàn)元 50000 預(yù)售收入 萬(wàn)元 87333 7 銷售收入 萬(wàn)元 266390 8 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 64405 9 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 48304 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資凈利潤(rùn)率 % 12 銷售凈利潤(rùn)率： % 13 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 貸款償還期 年 6 第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 改革開放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，特別是 2021 年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，使我國(guó)的綜合實(shí)力得到大幅度提高，人民生活得到改善， 住房需求不斷增加。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下， XX 地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì) 長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國(guó)際化資本運(yùn)作，逐步形成了具有 XX 特色的世界一流經(jīng)營(yíng)管理模式， “XX 模式 ” 享譽(yù)全國(guó)。 金碧 ” 系 列項(xiàng)目 50 多個(gè)，開發(fā)建筑面積達(dá) 1000 多萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò) 4000 多萬(wàn)平方米，先后獲得 “ 中國(guó)名盤 ” 、 “ 中國(guó)房地產(chǎn)成功開發(fā)典范 ” 等 30 多項(xiàng)國(guó)家級(jí)殊榮。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施精品戰(zhàn)略，塑造國(guó)際品牌。 公司 擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的 建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介 XX 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于 1996 年 6 月 24 日，注冊(cè)地址在廣州市工業(yè)大道南 821 號(hào)金碧花園 18 號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣六億元。 1 XX城項(xiàng)目