【正文】 ................................. 28 園林綠化 ........................................................................................ 29 第五 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................. 30 第六章 投資估算及資金來源 ................................................................. 31 投資估算范圍 ................................................................................. 31 投資估算依據(jù) ................................................................................. 31 投資估算 ........................................................................................ 31 資金來源與運(yùn)用 ............................................................................. 36 第七章 財務(wù)評價 .................................................................................... 37 財務(wù)評價編制說明 ......................................................................... 37 銷售收入估算 ................................................................................ 38 成本費(fèi)用估算 ................................................................................. 39 2 盈利能力分析（財務(wù)評價報表及指標(biāo)） ...................................... 39 貸款償還能力分析 ......................................................................... 40 財務(wù)評價結(jié)論 ................................................................................. 40 第八章 不確定性分析 ............................................................................. 42 盈虧平衡分析 ................................................................................ 42 敏感性分析 .................................................................................... 42 第九章 結(jié)論及建議 ................................................................................ 44 結(jié)論 ................................................................................................ 44 建議 ............................................................................................... 44 1 第一章 總論 1． 1 項(xiàng)目建設(shè)單位 1． 項(xiàng)目建設(shè)單位： XXXX 投資有限公司 1． 項(xiàng)目建設(shè)單位簡介 XXXX 投資有限公司成立于 2021 年 11 月， 注冊資金 5000 萬元 ， 經(jīng)營范圍為：投資興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)的投資、開發(fā)。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、 2 成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、 XX 華府、 XX金碧天下等 “XX 公司榮譽(yù)： 中國企業(yè) 500 強(qiáng)（連續(xù) 4 年） 中國民營企業(yè) 20 強(qiáng)（連續(xù) 4 年） 中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)（連續(xù) 6 年） 中 國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)（連續(xù) 3 年） 中國房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌第 1 名 中國最佳企業(yè)公民 3 中國藍(lán)籌地產(chǎn) 中國十佳品牌開發(fā)商 廣東省房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè) 20 強(qiáng)第 1 名 廣東省百強(qiáng)民營企業(yè)第 9 名 中國廣州質(zhì)量誠信品牌領(lǐng)先企業(yè)第 1 名 廣東房地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)（連續(xù) 2 年） 廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè) 廣東省企業(yè)文化建設(shè)十佳先進(jìn)單位 廣州房地產(chǎn)綜合實(shí)力 30 強(qiáng)前列（連續(xù) 5 年） 廣州市“重合同、守信用”單位（連續(xù) 5 年） 廣州房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè) 10 強(qiáng)第 1 名 廣州市納稅信譽(yù) A 級企業(yè)房地產(chǎn)類第 1 名 1． 2 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱： XX 城（ 226 畝） 建設(shè)地點(diǎn)： 西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號 ； 用地面積： 226 畝（ 150939 平方米）； 建設(shè)規(guī)模： 621039 平方米； 項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和有關(guān)報建手續(xù)，已經(jīng)進(jìn)入前期基礎(chǔ)工程施工階段。按工程用途分，商品住宅投資 22081億元，增長 %；辦公樓投資 1112 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 3200 億元，增長 %。 2021 年 1 季度， 西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 %；銷售 萬平方米，同比增長 %。 “西安都市圈 ”即人口和產(chǎn)業(yè)密集、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)一體化發(fā)展的地域，包括西安市行政轄屬 的 9 區(qū) 4 縣，咸陽市行政轄屬的 2 區(qū) 1 市 4 縣（秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、禮泉縣、乾縣、涇陽縣）。西安市批準(zhǔn)普通住宅類物業(yè)預(yù)售面積 萬㎡，同比增長 %；銷售面積 萬㎡，同比增長 %。 GDP 年均增長率超過 30% （圖 2） 13 18 年來，高新主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長迅猛，西安高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了從無到有、從小到大、從低到高、從優(yōu)到強(qiáng)、從內(nèi)到外的一系列跨越；實(shí)現(xiàn)了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長達(dá) 18 年平均增長 60％以上、近年在基數(shù)較大情況下仍保持30％以上的超常發(fā)展。 自國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌之稱的中海地產(chǎn)通過競拍方式拿下西高新一塊“地王”，拉開了外埠品牌進(jìn)軍高新區(qū)的帷幕。 桃園居住圈目前已成為高新區(qū)和城西區(qū)開發(fā)的一個新興熱點(diǎn)區(qū)域，其周邊環(huán)境、配套設(shè)施等也日 趨成熟。其中，土門在城西是乃至西安都算是較為“繁華”的地段，周邊商業(yè)繁榮，各種配套設(shè)施也相對齊全。同時有西安商業(yè)銀行豐鎬支行土門分理處、交通銀行城西支行、中國銀行灃惠路儲蓄所、中國工商銀行土門儲蓄所、中國銀行西安市土門分理處、中國銀行團(tuán)結(jié)一路儲蓄所、招商銀行團(tuán)結(jié)路儲蓄所等金融機(jī)構(gòu)。 《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》中對于土門商圈的未來有明確規(guī)劃，其中土門將定位為商務(wù)金融商圈，同時其核心區(qū)域涉及部分二環(huán)沿線，也將納入二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)的范圍之內(nèi)，區(qū)域內(nèi)將鼓勵設(shè)置中型百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂等設(shè)施。普通住宅成交量環(huán)比增長幅度為各城區(qū)之首，達(dá) %，占城全市普通住宅總成交量的 %；而商服用房銷量較上月有所回落，環(huán)比下降 %。大興新區(qū)管委會將集中抓好西安國際商貿(mào)基地、安置樓工程、城中村改造等 10 項(xiàng)重點(diǎn)工作，力爭在 10 月 1 日前讓大興新區(qū)的面貌有一個大的改觀，為國慶六十周年獻(xiàn)禮。 2021 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 3884元 /平方米，商服用房類 6997 元 /平方米，寫字樓 4604 元 /平方米，別墅類 4671 元 /平方米。 25 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境 XX 城項(xiàng)目位于 西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，昆明路與漢城南路 交匯處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，地理位置 詳見下圖。在設(shè)計上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，合理布置建筑，以人為本，住宅主要有：低層住宅及高層住宅，配套建設(shè)有小學(xué)、幼兒園、綜合樓、商業(yè)等，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。在規(guī)劃中著重突出田園風(fēng)光與公共性活動之間的關(guān)系，使兩者彼此交融，并提供 居住與休閑兩種不同的生活模式。圍繞光、風(fēng)、水、綠為主題進(jìn)行設(shè)計。 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計劃見下表： 表 51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃表 項(xiàng)目名稱 2021 2021 2021 2021 三 季 度 四 季 度 一 季 度 二 季 度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 工程期 銷售期 31 第六章 投資估算及資金來源 本次可行性研究的對象為 ——— “ XX 城”項(xiàng)目。 32 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 該項(xiàng)費(fèi)用按項(xiàng)目直接投資的 1%匡算。 ? 項(xiàng)目計算期 財務(wù)評價計算期設(shè)定為４年。 表 7— 4 項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng) 目 名 稱 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 2 開發(fā)建 設(shè)成本 164582 98749 49375 16458 0 3 期間費(fèi)用 22751 7095 7095 7095 1465 4 經(jīng)營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 5 利潤總額 64405 105845 44225 89729 36296 6 各年累計利潤總額 105845 61619 28110 64405 7 所得稅 16101 0 0 7027 9074 25%稅率 8 凈 利潤 48304 105845 44225 82701 27222 從表中看出，前 2年累計利潤總額為負(fù)，第 3年盈利，所得稅在最后兩年反映 表 7— 5 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng) 目 合 計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 現(xiàn)金流入 266390 0 106556 119876 39959 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 回收經(jīng)營資金 0 2 現(xiàn)金流出 209986 103145 59631 34474 12737 開發(fā)建設(shè)投資 164582 98749 49375 16458 0 期間費(fèi)用（不含財務(wù)費(fèi)用） 14651 4395 4395 4395 1465 經(jīng)營資金 0 經(jīng)營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 所得稅 16101 0 0 7027 9074 3 凈現(xiàn)金流量 56404 103