【正文】 在原預測模型基礎上，以銷售價格、建設投資為不確定因素，以全部投資內部收益率（ FIRR）為主要指標，進行單因素敏感性分析，分析結果詳見表 81。 表 7— 6 項目貸款償還期計算表 序 號 項目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 借款 償還 年初借款余 額 50000 50000 本年借款增加 50000 本年 應計 利息 2700 2700 2700 本年 還 本 0 50000 本年付息 2700 2700 2700 本年 還 本付息合 計 2700 2700 52700 年末借款累 計 50000 50000 0 2 還 款 資 金 來 源 0 46925 85401 27222 現(xiàn) 金流 0 46925 85401 27222 其 它 3 貸款償還期 年 由于該項目定位準確，市場看好，預計銷售率可達到 95%以上，銷售資金能夠及時回籠，因此能夠 按時償還貸款本息。 表 7— 4 項目損益表 序號 項 目 名 稱 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 2 開發(fā)建 設成本 164582 98749 49375 16458 0 3 期間費用 22751 7095 7095 7095 1465 4 經營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 5 利潤總額 64405 105845 44225 89729 36296 6 各年累計利潤總額 105845 61619 28110 64405 7 所得稅 16101 0 0 7027 9074 25%稅率 8 凈 利潤 48304 105845 44225 82701 27222 從表中看出，前 2年累計利潤總額為負，第 3年盈利，所得稅在最后兩年反映 表 7— 5 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項 目 合 計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 現(xiàn)金流入 266390 0 106556 119876 39959 銷售收入 266390 0 106556 119876 39959 回收經營資金 0 2 現(xiàn)金流出 209986 103145 59631 34474 12737 開發(fā)建設投資 164582 98749 49375 16458 0 期間費用（不含財務費用） 14651 4395 4395 4395 1465 經營資金 0 經營稅金及附加 14651 0 5861 6593 2198 所得稅 16101 0 0 7027 9074 3 凈現(xiàn)金流量 56404 103145 46925 85401 27222 4 累計凈現(xiàn)金流量 103145 56219 29182 56404 5 財務指標 40 財務內部收益率： % 財務凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率?。?0%） ￥ 27,770 投資利潤率： % 投資凈利潤率： % 銷售凈利潤率： % 從財務指標計算看出，項目各項財務指標良好，項目具有很強的盈利能力，財務效益良好。 根據(jù)項目進度計劃，銷售收入按四年計算，各年銷售收入比例合理測算。 ? 項目計算期 財務評價計算期設定為４年。 34 估算 序號 項 目 名 稱 工程量 單位 指標（或單價） 金額（萬元） 備注 1 土地費用 國土出讓金及契稅 畝 180萬 /畝 補償費 其它 2 前期工程費用 總體規(guī)劃設計費 畝 每公傾 建筑 設計 及 圖紙費 621039 M2 小高層２０元＼高層２ 0元 勘探及測量費用 150939 M2 暫按占地面積 15元 /平方米 有詳勘合同價在合同基礎上調增 工程咨詢費 現(xiàn)按建筑面積 元 /平方米 0 白蟻防治費 621039 暫按建筑面積１元 /平方米 土地平整費用 621039 暫按建筑面積１元 /平方米 臨時施工道路、水、電等其它費用 621039 暫按總建面積５元 /平方米 3 基礎設施建設費 室外水電、消防、照明工程等 道路工程 150939 M2 暫按用地面積 1/5， 180元 /平方米 園林綠化工程 150939 M2 暫按用地而積 30%， 1500元 /平方米 按綠化率 4 建筑安裝工程費 按工程類別列項 小高層 建筑安裝 80293 M2 小高層住宅 1000 元 /平方米 高層 建筑安裝 390403 M2 高層住宅 1200元 /平方米 裝修 470696 M2 高層住宅 800元 /平方米 地下室 110348 M2 500 5 公共配套設施建設費 根據(jù)實際配套設施列項 綜合樓 5090 M2 暫按 20００元 /平方米 商業(yè) 29177 M2 暫按 10００元 /平方米 運動中心 M2 幼兒園 1909 M2 暫按 5００元 /平方米 小學 3819 M2 暫按 5００元 /平方米 35 6 期間費用 管理費用 266390 萬元 銷售收入 % 財務費用 50000 萬元 按銀行基準利率、貸款額、期限計算 銷售費用 266390 萬元 按銷售收入 4% 7 各項政府收費 621039 萬元 按建筑面積每平方米 180元計算 8 不可預見費 111534 萬元 暫按開發(fā)直接成本的 % 1%— 8%取值 9 總投資（合計） 187333 其中 開發(fā)建設成本 總投資減期間費用 開發(fā)直接費用 5 項 表 6— 1 項目總投資估算表 表 63 投資分類占比表 序號 項 目 名 稱 金額（萬元） 占比 1 土地費用 40754 % 2 前期工程費用 1926 % 3 基礎設施建設費 7336 % 4 建筑安裝工程費 98051 % 5 公共配套設施建設費 4222 % 6 期間費用 22751 % 7 各項政府收費 11179 % 8 不可預見費 1115 % 9 總投資 187333 % 22%1%4%52%2%12%6% 1%土地費用前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費期間費用各項政府收費不可預見費 圖 61 投資分類占比示意圖 36 項目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計劃資金占比及資金來源與運用見下表。 銷售費用 銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用 不可預見費 該項費用按項目直接投資的 1%匡算。 財務費用 財務費用主要指企業(yè)為開發(fā)本項目籌集資金發(fā)生的各項費用。 32 基礎設施建設費 基礎設施建設是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。 ? 設備購置價格參考國內設備生產廠最新報價資料估算。 項目實施 進度計劃見下表： 表 51 項目實施進度計劃表 項目名稱 2021 2021 2021 2021 三 季 度 四 季 度 一 季 度 二 季 度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 工程期 銷售期 31 第六章 投資估算及資金來源 本次可行性研究的對象為 ——— “ XX 城”項目。 30 第五章 項目實施進度 本項目建設期為（ 24 ）個月，銷售期 27 個月，項目計算期按（ 37 ）個月（約 3 年）計算。圍繞光、風、水、綠為主題進行設計。利用自然地形，在小區(qū)中再現(xiàn)了綠洲、水邊建筑的特點，滿足了居住者對建筑的不同需求。在規(guī)劃中著重突出田園風光與公共性活動之間的關系，使兩者彼此交融，并提供 居住與休閑兩種不同的生活模式。努力創(chuàng)造陽光、空氣、河流、森林等自然景觀，建設一處適于人類詩意棲居的空間。在設計上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，合理布置建筑，以人為本，住宅主要有：低層住宅及高層住宅，配套建設有小學、幼兒園、綜合樓、商業(yè)等，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質量。通過這些道路，與西安市區(qū)及 高新區(qū) 、 土門 相連，交通條件優(yōu)越。 25 第三章 項目建設地址及環(huán)境 XX 城項目位于 西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術產業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，昆明路與漢城南路 交匯處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，地理位置 詳見下圖。 2021 年西安市房地產市場將保持持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢，外來地產大鄂紛紛到西安投資，西安市房地產市場已經進入上升階段。 2021 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產在售價格依次為：普通住宅類 3884元 /平方米，商服用房類 6997 元 /平方米，寫字樓 4604 元 /平方米，別墅類 4671 元 /平方米。 目前，昆明池區(qū)域依托周邊的地理優(yōu)勢，將是目前房地產市場的新熱點，外地及 本土大型房地產商紛紛此圈地開發(fā)，精品樓盤不斷出現(xiàn)，市場需求旺盛，市場供不應求。大興新區(qū)管委會將集中抓好西安國際商貿基地、安置樓工程、城中村改造等 10 項重點工作，力爭在 10 月 1 日前讓大興新區(qū)的面貌有一個大的改觀，為國慶六十周年獻禮。 目前，勞動路、社會路、豐慶路、北關正街等 6 條路段已開始整治，開工面積達 61200 平方米；啟動大學習巷、大皮院、北院門等 7 個旅游景點周邊改造項目，改造鐘鼓樓廣場、北門廣場 2 個重點區(qū)域。普通住宅成交量環(huán)比增長幅度為各城區(qū)之首，達 %，占城全市普通住宅總成交量的 %；而商服用房銷量較上月有所回落，環(huán)比下降 %。 18 各物業(yè)價格表現(xiàn) 2021 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產在售價格依次為：普通住宅類 3884元 /平方米，商服用房類 6997 元 /平方米，寫字樓 4604 元 /平方米，別墅類 4671 元 /平方米。 《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》中對于土門商圈的未來有明確規(guī)劃，其中土門將定位為商務金融商圈，同時其核心區(qū)域涉及部分二環(huán)沿線，也將納入二級商業(yè)服務網的范圍之內，區(qū)域內將鼓勵設置中型百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網點、文化娛樂等設施。 土門附近的交通相對來說也比較便利，首先依賴二環(huán)的便利交通，向南可到高新區(qū)，沿灃鎬東路、西關正街可到城內。同時有