【正文】 145 46925 85401 27222 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 103145 56219 29182 56404 5 財(cái)務(wù)指標(biāo) 40 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率取：10%） ￥ 27,770 投資利潤(rùn)率： % 投資凈利潤(rùn)率： % 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率： % 從財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)效益良好。 在原預(yù)測(cè)模型基礎(chǔ)上，以銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資為不確定因素，以全部投資內(nèi)部收益率（ FIRR）為主要指標(biāo)，進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果詳見(jiàn)表 81。 表 7— 6 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 序 號(hào) 項(xiàng)目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 借款 償還 年初借款余 額 50000 50000 本年借款增加 50000 本年 應(yīng)計(jì) 利息 2700 2700 2700 本年 還 本 0 50000 本年付息 2700 2700 2700 本年 還 本付息合 計(jì) 2700 2700 52700 年末借款累 計(jì) 50000 50000 0 2 還 款 資 金 來(lái) 源 0 46925 85401 27222 現(xiàn) 金流 0 46925 85401 27222 其 它 3 貸款償還期 年 由于該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，市場(chǎng)看好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率可達(dá)到 95%以上，銷(xiāo)售資金能夠及時(shí)回籠，因此能夠 按時(shí)償還貸款本息。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷(xiāo)售收入按四年計(jì)算，各年銷(xiāo)售收入比例合理測(cè)算。 34 估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 工程量 單位 指標(biāo)（或單價(jià)） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 國(guó)土出讓金及契稅 畝 180萬(wàn) /畝 補(bǔ)償費(fèi) 其它 2 前期工程費(fèi)用 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 畝 每公傾 建筑 設(shè)計(jì) 及 圖紙費(fèi) 621039 M2 小高層２０元＼高層２ 0元 勘探及測(cè)量費(fèi)用 150939 M2 暫按占地面積 15元 /平方米 有詳勘合同價(jià)在合同基礎(chǔ)上調(diào)增 工程咨詢(xún)費(fèi) 現(xiàn)按建筑面積 元 /平方米 0 白蟻防治費(fèi) 621039 暫按建筑面積１元 /平方米 土地平整費(fèi)用 621039 暫按建筑面積１元 /平方米 臨時(shí)施工道路、水、電等其它費(fèi)用 621039 暫按總建面積５元 /平方米 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 室外水電、消防、照明工程等 道路工程 150939 M2 暫按用地面積 1/5， 180元 /平方米 園林綠化工程 150939 M2 暫按用地而積 30%， 1500元 /平方米 按綠化率 4 建筑安裝工程費(fèi) 按工程類(lèi)別列項(xiàng) 小高層 建筑安裝 80293 M2 小高層住宅 1000 元 /平方米 高層 建筑安裝 390403 M2 高層住宅 1200元 /平方米 裝修 470696 M2 高層住宅 800元 /平方米 地下室 110348 M2 500 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 根據(jù)實(shí)際配套設(shè)施列項(xiàng) 綜合樓 5090 M2 暫按 20００元 /平方米 商業(yè) 29177 M2 暫按 10００元 /平方米 運(yùn)動(dòng)中心 M2 幼兒園 1909 M2 暫按 5００元 /平方米 小學(xué) 3819 M2 暫按 5００元 /平方米 35 6 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 266390 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 50000 萬(wàn)元 按銀行基準(zhǔn)利率、貸款額、期限計(jì)算 銷(xiāo)售費(fèi)用 266390 萬(wàn)元 按銷(xiāo)售收入 4% 7 各項(xiàng)政府收費(fèi) 621039 萬(wàn)元 按建筑面積每平方米 180元計(jì)算 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 111534 萬(wàn)元 暫按開(kāi)發(fā)直接成本的 % 1%— 8%取值 9 總投資（合計(jì)） 187333 其中 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 總投資減期間費(fèi)用 開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用 5 項(xiàng) 表 6— 1 項(xiàng)目總投資估算表 表 63 投資分類(lèi)占比表 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 占比 1 土地費(fèi)用 40754 % 2 前期工程費(fèi)用 1926 % 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7336 % 4 建筑安裝工程費(fèi) 98051 % 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4222 % 6 期間費(fèi)用 22751 % 7 各項(xiàng)政府收費(fèi) 11179 % 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1115 % 9 總投資 187333 % 22%1%4%52%2%12%6% 1%土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)期間費(fèi)用各項(xiàng)政府收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 圖 61 投資分類(lèi)占比示意圖 36 項(xiàng)目的資金來(lái)源包括自有資金、銀行貸款、銷(xiāo)售回款三部分組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來(lái)源與運(yùn)用見(jiàn)下表。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指企業(yè)為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 設(shè)備購(gòu)置價(jià)格參考國(guó)內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)最新報(bào)價(jià)資料估算。 30 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期為（ 24 ）個(gè)月，銷(xiāo)售期 27 個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期按（ 37 ）個(gè)月（約 3 年）計(jì)算。利用自然地形，在小區(qū)中再現(xiàn)了綠洲、水邊建筑的特點(diǎn)，滿(mǎn)足了居住者對(duì)建筑的不同需求。努力創(chuàng)造陽(yáng)光、空氣、河流、森林等自然景觀(guān)，建設(shè)一處適于人類(lèi)詩(shī)意棲居的空間。通過(guò)這些道路，與西安市區(qū)及 高新區(qū) 、 土門(mén) 相連，交通條件優(yōu)越。 2021 年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，外來(lái)地產(chǎn)大鄂紛紛到西安投資，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入上升階段。 目前，昆明池區(qū)域依托周邊的地理優(yōu)勢(shì)，將是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)，外地及 本土大型房地產(chǎn)商紛紛此圈地開(kāi)發(fā)，精品樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)供不應(yīng)求。 目前，勞動(dòng)路、社會(huì)路、豐慶路、北關(guān)正街等 6 條路段已開(kāi)始整治，開(kāi)工面積達(dá) 61200 平方米；啟動(dòng)大學(xué)習(xí)巷、大皮院、北院門(mén)等 7 個(gè)旅游景點(diǎn)周邊改造項(xiàng)目，改造鐘鼓樓廣場(chǎng)、北門(mén)廣場(chǎng) 2 個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。 18 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn) 2021 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類(lèi) 3884元 /平方米，商服用房類(lèi) 6997 元 /平方米，寫(xiě)字樓 4604 元 /平方米，別墅類(lèi) 4671 元 /平方米。 土門(mén)附近的交通相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較便利，首先依賴(lài)二環(huán)的便利交通，向南可到高新區(qū)，沿灃鎬東路、西關(guān)正街可到城內(nèi)。土門(mén)附近主要由以國(guó)美電器、土門(mén)民生商廈、愛(ài)家超市、豐登路商場(chǎng)等規(guī)模稍大的商場(chǎng)或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專(zhuān)營(yíng)店，涵蓋了專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、綜合百貨、超市、品牌專(zhuān)營(yíng)店經(jīng)營(yíng)等業(yè)態(tài)。圈內(nèi)還擁有西安高新醫(yī)院、 XX 省紅十字醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 15 桃園居住圈 ，地跨西安高新區(qū)與城西，居住圈東起灃惠路，西到丈八北路，北依昆明路，南靠科技路。目前入駐西安的60 多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)中僅西高新就達(dá)有 40 多家，包括美國(guó)霍尼韋爾、德國(guó)博世、美光公司等。 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)， 是 1991 年 3 月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，創(chuàng)立之初，園區(qū)面積僅 平方米公里， 16 年的發(fā)展，西高新規(guī)劃面積已達(dá)到 98 平方公里，同時(shí) 16 年的發(fā)展讓一個(gè)連日常生活需求都很難滿(mǎn)足的“菜地”變成一個(gè)讓香格里拉酒店、 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心等高端物業(yè)在西安的首選區(qū)域，綠地集團(tuán)、和記黃埔等國(guó)內(nèi)大牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍西安的第一戰(zhàn)場(chǎng)都默默的說(shuō)明了高新這幾年的飛速發(fā)展，高新已成為西安的“上只角”。 《規(guī)劃》的出臺(tái)，將使得西安作為 亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶 的 心臟 ，充分發(fā)揮其西部大開(kāi)發(fā)橋頭堡的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展的軌道，同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、快速的發(fā)展。 08 年下半年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的 寬松的貨幣政策、交易稅費(fèi)的減免等利好因素，有利于刺激購(gòu)房者信心的恢復(fù)。 5 年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)分別為 ， ， ， ， ，呈現(xiàn)出 “ 高增長(zhǎng)、低通脹 ” 的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。XX 還擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，全部為大學(xué)本科以上學(xué)歷，中、高級(jí)職稱(chēng)人員占 90%以上。經(jīng)過(guò)近九年的發(fā)展 ，逐步形成集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已成為 中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)， 中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。 公司 擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的 建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì) 長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提高， 2021 年，鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 15781 元，比上年增長(zhǎng) %。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2021 年全市 財(cái)政一般預(yù)算收入 145． 61億元，增長(zhǎng) 28． 9％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1906． 16 億元，增長(zhǎng) 32． 8％。 07 年 6 月份， 在省政府的高度重視下，由省建設(shè)廳組織編制的《 XX省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，歷經(jīng)數(shù)年，四易其稿 ，終 獲國(guó)務(wù)院同意批準(zhǔn)實(shí)施。 市場(chǎng)供應(yīng) 2021 年第 1 季度，西安市商品房投資額接近 40 億元，與去年同期相比增長(zhǎng) %。（注：“上只角”是上海對(duì)舊時(shí)愚園路、湖南 12 路、余慶路等有錢(qián)、有閑、社會(huì)名流聚集的地方的一個(gè)形容詞，意為高尚人士居住區(qū)等。 配套齊全的區(qū)域環(huán)境接軌百姓生活 （圖 3） 14 （圖 4） 從（圖 3）、（圖 4）不難看出，近年來(lái)西高新區(qū)域?qū)用?居住十分重要的交通設(shè)施已達(dá) 23 條，大型超市由 2021 年的 2 家增至 2021 年的 6家，與居民后期生活息息相關(guān)的學(xué)校增長(zhǎng)達(dá) %，大型醫(yī)院增長(zhǎng)450%，其他休閑娛樂(lè)設(shè)施也成倍增長(zhǎng)，高端生活配套場(chǎng)所尤為顯著。桃園居住圈 緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主干道，交通比較便利。 桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，既有商品房還有經(jīng)濟(jì)適用房，有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景 碧澤園、昆明花園等項(xiàng)目，配套設(shè)施也比較好，區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進(jìn)一步改善，區(qū)域價(jià)值也在進(jìn)一步提升，區(qū)域投資的前景看好。 周邊主要有愛(ài)家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門(mén)商廈等大型的購(gòu)物場(chǎng)所。交通比較通達(dá)，相當(dāng)于一個(gè)樞紐的位置，可以順利通達(dá)西安的各個(gè) 城區(qū)，同時(shí)也方便到達(dá)咸陽(yáng)。 從城西區(qū)均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看 ，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，普通住宅環(huán)在售均價(jià)比增長(zhǎng) %， 商服用房 類(lèi)物業(yè)在售均價(jià)增長(zhǎng)％，寫(xiě)字樓均價(jià) 上浮 %；別墅 類(lèi)物業(yè) 均價(jià) 下降 個(gè)百分點(diǎn)。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點(diǎn)工作，國(guó)慶節(jié)前化覺(jué)巷、北院門(mén)、社會(huì)路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析 1） 各區(qū)域客源比例預(yù)估：西安市區(qū) 80%、周邊城市 20%； 2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 3045 歲 65%、其他 35%； 3）購(gòu)買(mǎi)目的預(yù)估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。 目前，城市近郊土地供應(yīng)趨緊，土地成本持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)增加，價(jià)格整體提高，商鋪投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，管理日趨專(zhuān)業(yè)化。 “ 一心三翼 ” －－構(gòu)筑和諧新區(qū) 隨著西安中心城市的拓展，依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，未來(lái)西安發(fā)展的空間布局為 “ 九