【正文】 將通過修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營(yíng)造綠色人文景觀。在業(yè)態(tài)組合上，商場(chǎng)仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來購物。雖然一些國(guó)際一線品牌經(jīng)營(yíng)狀況較好，但很多消費(fèi)者在看到一樓較高價(jià)格的商品后，就打消了在 美美購物的想法，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了一定的困難。項(xiàng)目通過融入休閑娛樂類業(yè)態(tài)來吸引人群，如電影院、冰場(chǎng)、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場(chǎng)等。該商圈在三線廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。五號(hào)步行街：位于長(zhǎng)江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。一號(hào)步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場(chǎng)，如新世紀(jì)百貨，元旦購物廣場(chǎng)等大型超市商場(chǎng)百貨。北城商街經(jīng)過幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性項(xiàng)目，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。相對(duì)規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求※ 耐用消費(fèi)品：滿足長(zhǎng)期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。4）、當(dāng)然各購物中心都有百貨作為主力店，未來純百貨商場(chǎng)的形態(tài)基本不會(huì)再出現(xiàn)。在這些綜合性項(xiàng)目中，商業(yè)部分將以購物中心為主，在建的如上海城，萬達(dá)購物等項(xiàng)目的商業(yè)部分都是購物中心的形態(tài)。比如重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（三）、重慶市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將對(duì)重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。隨著重慶市的建設(shè)和發(fā)展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。（四）、本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。直轄給重慶帶來了前所未有的機(jī)遇，作為長(zhǎng)江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國(guó)乃至世界的最佳經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃控制、緊扣重慶市發(fā)展規(guī)劃，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。（二）、項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的規(guī)定辦理。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計(jì)開發(fā)近100萬平方米。項(xiàng)目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬元，項(xiàng)目建成后，貨幣凈利潤(rùn)總額【2462】萬元，投資回收期【】年，借款償還期【】年，投資利潤(rùn)率【】%，投資利稅率【】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【 】%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬元。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）、該項(xiàng)目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項(xiàng)目編制所簽訂的咨詢合同。六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫字樓面積m2地下建筑面積m2 （二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085 銀行貸款萬元12000 （四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤(rùn)率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點(diǎn)%七、簡(jiǎn)要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城”項(xiàng)目已列入重慶市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)符合我國(guó)加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。重慶主城區(qū)近年來增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對(duì)重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長(zhǎng)主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)GDP統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。第二階段——百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國(guó)加入WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對(duì)異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營(yíng)都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。居民消費(fèi)升級(jí)和長(zhǎng)久以來的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場(chǎng)，形成多條餐飲休閑街。某商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級(jí)的速度某主要商業(yè)零售項(xiàng)目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對(duì)較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來零售商以超市和家電賣場(chǎng)為主，如沃爾瑪和家樂福、國(guó)美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者。大都會(huì)高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)理念，讓這座歷時(shí)10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購物體驗(yàn)。項(xiàng)目中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目之綜合性購物中心將是某商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。目前重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為82萬平方米。（四）、重慶寫字樓市場(chǎng)需求研究寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到550萬人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)3） 、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求將達(dá)到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會(huì)公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。八號(hào)橋上海時(shí)尚創(chuàng)意中心經(jīng)過兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時(shí)尚類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)周邊區(qū)域整體發(fā)展。3） 、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動(dòng)畫制作、音樂和遠(yuǎn)程教育為主。 與旅游業(yè)合作5） 北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場(chǎng)，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅游、商務(wù)為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式”文化主題商場(chǎng)中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國(guó)范圍來看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對(duì)落后的地位。第四章 地址選擇及建設(shè)條件一、地址選擇（一）選擇原則應(yīng)符合重慶市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求；具有主體工程和環(huán)境工程建設(shè)的足夠場(chǎng)地，又有發(fā)展余地；交通條件良好；有利于環(huán)境保護(hù)，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響；能滿足項(xiàng)目建設(shè)期中原材料、能源等供應(yīng)，保證項(xiàng)目正常實(shí)施；項(xiàng)目投入使用時(shí)，水、電、氣、訊、電視等易解決。＜5176。依據(jù)風(fēng)化程度不同，基巖可劃分強(qiáng)同化及中風(fēng)化巖層。根據(jù)鉆孔水位觀測(cè)，部分鉆孔干涸，部分鉆孔有少量地下水，地下水位埋深變化大，無統(tǒng)一地下水位線，水力聯(lián)系弱，地下水貧乏。場(chǎng)地在區(qū)域構(gòu)造上無斷層、破碎帶通過，構(gòu)造地質(zhì)及地震地質(zhì)穩(wěn)定性良好，采取合理的基礎(chǔ)形式及工程措施，地質(zhì)條件適宜本項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目的生活污水經(jīng)處理后排入市政排水管網(wǎng)，雨水經(jīng)有組織的收集后也排入市政管網(wǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的用地地形圖。建設(shè)綠化、給排水、強(qiáng)、弱電、天然氣、消防、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施。充分利用地形，合理進(jìn)行總平面布局。二、總圖方案（一）總圖布置時(shí)尚文化城位于重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路及中華路交匯處，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施，建設(shè)用地面積3194m2?！督ㄖ鼗A(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）。其它國(guó)家和有關(guān)專業(yè)部門頒發(fā)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定。（三）立面設(shè)計(jì)建筑整體立面造型指導(dǎo)思想是：設(shè)計(jì)一個(gè)生動(dòng)、活潑、大方、氣勢(shì)磅礴、造型別致、獨(dú)具一格、充分反映現(xiàn)代建筑風(fēng)格的建筑。衛(wèi)生間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊備，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。樓地面：防滑地面磚。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運(yùn)行。用水量估算（不含消防用水）項(xiàng)目用水量指標(biāo)表。(2) 排水系統(tǒng)：污水：高層采用鑄鐵柔性排水管，伸頂通氣。直接排至室外散水，散流至室外雨水溝，通過雨水口收集后，就近排至市政雨水干管。二、供電（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5009699(2001年版)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005394《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005294《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005495《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595(2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5011698《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005794 (2000年版)《重慶地區(qū)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》DB50/T50031997《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》(電氣2003)其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料（二）負(fù)荷等級(jí)按有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)。專用變電所10KV側(cè)設(shè)置一個(gè)專用計(jì)量柜。三、智能化設(shè)施建設(shè)智能化設(shè)施包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)三個(gè)方面，本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮安全防范系統(tǒng)建設(shè)，包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、緊急求助報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)、天然氣泄漏報(bào)警。消防報(bào)警系統(tǒng)（FAS）該項(xiàng)目應(yīng)按現(xiàn)行《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防控制室，負(fù)責(zé)消防區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)控和指揮工作，其內(nèi)重要部位設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。公共設(shè)備集中監(jiān)控系統(tǒng)為確保各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行良好，節(jié)約人力和能源，減少維護(hù)費(fèi)用，提高管理效率，對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行集中監(jiān)視和管理。INTERNET服務(wù)系統(tǒng)，為使用戶提供網(wǎng)上電子商務(wù)服務(wù)。五、 防排煙消防送、排煙風(fēng)機(jī)，靜壓箱。照明選用高效熒光燈和全鹵混光燈減少耗電量。三、建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀該工程周圍無工礦企業(yè)，污染源和污染物較少。主要組成物質(zhì)為：廢紙、廢包裝、廢塑料、骨頭、菜葉、果皮等。停車場(chǎng)應(yīng)安裝通風(fēng)排氣裝置，降低場(chǎng)內(nèi)CO和CO2在空氣中的濃度。沉淀池、生物濾池處理系統(tǒng)或地埋式深埋處理法處理，出水經(jīng)過臭氧或氯消毒后達(dá)標(biāo)排放。第十三章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生本項(xiàng)目主要安全因素是火災(zāi)，由于本工程為商住樓，人員集中，一。洗浴污水：通過中水處理系統(tǒng)處理后，用來沖廁所、沖洗車輛和作綠化用水。（二）噪聲處理充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理進(jìn)行平面布置及綠化設(shè)施。（四）水污染污廢水主要是營(yíng)業(yè)污水、餐飲廢水和生活污水（洗浴污水和糞便污水）。四、項(xiàng)目建設(shè)可能對(duì)環(huán)境的不良影響（一）大氣污染該項(xiàng)目建設(shè)過程中大氣污染主要是汽車尾氣和道路揚(yáng)塵所致。采用節(jié)能衛(wèi)生潔具和龍頭。三、用水量預(yù)測(cè)根據(jù)城市分類用水量定額，結(jié)合本地現(xiàn)狀用水量水平。（三）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：1套。系統(tǒng)中央站采用微型計(jì)算機(jī)，下位機(jī)采用DDS直接數(shù)字控制器。消防控制中心室設(shè)在物管中央控制室。重要部位的攝像點(diǎn)實(shí)行24小時(shí)不間斷錄像監(jiān)控。（七）線路敷設(shè)方式室外線路采用電纜埋地敷設(shè)，室內(nèi)干線采用母線槽和分支電纜，其余采用涂防火漆的鋼管保護(hù)的防火線材。設(shè)兩座專用10KV/380V配電站，功率因數(shù)就近補(bǔ)償。屋面雨水排水工程與溢流設(shè)施的總排水能力不小于50年重現(xiàn)期的雨水量。底層的污水單獨(dú)排放。每戶設(shè)DN25分戶水表計(jì)量。風(fēng)管設(shè)于吊頂內(nèi)。天棚：頂面鋁合金扣板吊頂及石膏板吊頂。閉路電視：閉路電視線引至戶內(nèi)。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（1）商場(chǎng)、疏散樓梯：（2）辦公寫字樓： kN/m2（3）商場(chǎng)衛(wèi)生間： kN/m2 （4）屋面：（5）發(fā)電機(jī)房、電梯房、水箱間、屋面覆土等按實(shí)際荷重計(jì)算。并結(jié)合規(guī)劃區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）。詳見總平面布置圖。體現(xiàn)超高建筑獨(dú)具的格調(diào)。工程地質(zhì)勘察報(bào)告。既要滿足高起點(diǎn)，現(xiàn)代化，達(dá)到重慶地標(biāo)式建筑的要求，又要盡量減少投資，提高項(xiàng)目的綜合效益的原則。項(xiàng)目用電全為商業(yè)用電。緊接輕軌一號(hào)線，公交車幅射本市各區(qū)。三、場(chǎng)地穩(wěn)定性及建筑適宜性?！?，在場(chǎng)地中后緣，基巖面較徒，強(qiáng)風(fēng)化層鉛垂厚度較大，場(chǎng)地前緣基巖面平緩地帶，強(qiáng)風(fēng)化層厚度較小。含塊碎石粉質(zhì)粘土：主要呈紫紅色，局