【正文】 表 81 敏感性分析表 變動因素 內(nèi)部收益率 變化 % % % 銷售價格 % % % 建設(shè)投資 % % % 基準(zhǔn)收益線 % % % 銷售價格敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /銷售價格變化率 = 建設(shè)投資敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /建設(shè)投資變化率 = 以上計算表明，銷售價格敏感度系數(shù)大于建設(shè)投資敏感度系數(shù)，說明銷售價格是影響項目投資效益的最敏感因素，因此要合理定價，做好宣傳，保證以理想價格銷售，保證投資效益。根據(jù)市場行情分析，銷售率低于該點的可能性極小 。 通過上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，在將公共配套設(shè)施建設(shè)成本計入項目開發(fā)建設(shè)成本，而不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營情況的情況 41 下，本項目的各項財務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強的盈利能力和貸款償還能力，具有較強的抗風(fēng)險能力，項目財務(wù)效益良好。詳見下表。 本項目擬貸款 50000 萬元，以項目現(xiàn)金流為主要還款來源。 表 7— 3 總成本 費用表 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 總成本 187333 105845 56470 23554 1465 （財務(wù)評價報表及指標(biāo)） 根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算《項目損益表》、《全部投資項目現(xiàn)金流量表》，從而計算出有關(guān)項目的財務(wù)指標(biāo)，詳見下面報表。詳見下表。 （利率按當(dāng)時人民銀行掛牌利率） 銷售收入估算 根據(jù)第二章分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價格，各類銷售產(chǎn)品分類計算匯總。 ? 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項目的風(fēng)險因素，設(shè)定為１ 0%。 ? 稅費 經(jīng)營收入計征營業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和 教育附加費分別按應(yīng)納營業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征土地增值稅，實行四級超額累進稅率； 所得稅稅率按 25%估算。 表 6— 4 資金來源占比表 序號 金額（萬元） 占比 備注 1 自有資金 50000 % 按總投資 27%計算 2 銀行貸款 50000 % 3 銷售收入 87333 % 4 合計 187333 % 表 6— 4 資金來源與運用 表 單位：萬元 序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 1 資金運用 187333 105845 56470 23554 1465 開發(fā)建設(shè)投資 164582 98749 49375 16458 0 四年按６：３：1： 0 比例分?jǐn)? 期間費用 22751 7095 7095 7095 1465 管理費用 3996 1199 1199 1199 400 四年按３ ： 3： 3：１比例分?jǐn)? 財務(wù)費用 8100 2700 2700 2700 三年平均 銷售費用 10656 3197 3197 3197 1066 四年按３： 3： 3：１比例分?jǐn)? 2 資金籌措 187333 105845 56470 23554 1465 自有資金 50000 50000 0 0 0 銀行貸款 50000 50000 0 0 0 按計劃貸款額 銷售收入 87333 5845 56470 23554 1465 （注：資金籌措 =資金運用） 37 第七章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) ? 國家發(fā)展計劃委員會“計辦投資 [2021]15 號 關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知”； ? 《投資項目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 經(jīng)估算， 本項目總投資為 187333萬元 ，各單項投資詳見下表。 經(jīng)營資金 主要考慮項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間所發(fā)生的各種運營費用。 33 其它費用 其它費用主要包括項目工程造價咨 詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)理費、竣工決算編審費、工程保險費等。其中，主要包括借貸款利息、金融機構(gòu)的手續(xù)費、代理費以及其它財務(wù)費用。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 建筑安裝工程費 建安工程費主要包括項目各單體建筑工程費用、設(shè)備采購費和安裝工程費用等。 項目前期 工程費 房地產(chǎn)項目前期工程費用主要包括項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出。 ? 土地費用按合同價款或評估價值估算。 ? 建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、地方有關(guān)規(guī)定。 投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑 安裝工程費用、公共設(shè)施配套建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等。 ? 銷售期：（ 2021/72021/9） 預(yù)計 2021 年 7 月銷售。 ? 籌建期 ： （ 2021年 10 月前） 完成征地及各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設(shè)計、開工前準(zhǔn)備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè) 。該項目將充 分利用現(xiàn)有的自然環(huán)境優(yōu)勢，將人與大自然渾為一體，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計手法。 29 建筑設(shè)計充分滿足低密度住宅的功能需求及住宅設(shè)計規(guī)范的要求。低密度住宅單體錯落布置，使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨特的景色。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我們關(guān)于生態(tài)低密度住宅的設(shè)計理念。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽光、清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時，與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。在規(guī)劃中采用樹狀的開放結(jié)構(gòu)，不僅滿足各組團私密的需求，同時也為規(guī)劃具有動態(tài)的可能性提供了基礎(chǔ)。多角度的自然景觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體。 詩意的棲居：規(guī)劃方案注重對現(xiàn)代高尚休閑、娛樂、居住理念體現(xiàn)，以人為本，與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點。 XX 城項目各類建筑詳細(xì)情況見下表。 27 第四章 項目建設(shè)方案 主要指標(biāo) 用地面積： 150939 平方米 建筑面積： 總建筑面積 621039 平方米 容積率： 綠化率： 48% 建設(shè)內(nèi)容 XX 城項目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。 “ 一心三翼 ” －－構(gòu)筑和諧新區(qū) 隨著西安中心城市的拓展，依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，未來西安發(fā)展的空間布局為 “ 九宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心 ” 昆明池 位于城市重點發(fā)展的 西南 方向主軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將成為未來西安中心城區(qū)的重要組成部分。 環(huán)境分析 昆明池 位于西安市 西南 方向，距離市中心 5 公里，根據(jù)市政道路規(guī)劃，西安市 西 二環(huán) 與西 三環(huán) 之間 ， 東鄰丈八北路，北鄰昆明路，南鄰大寨路 。 圖 31 項目區(qū)域位置圖 恒大城 26 用地現(xiàn)狀 該項目凈用地 226 畝， 整個地塊 較平坦，可直接進行勘探及項目施工。因此，本項目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。 目前，城市近郊土地供應(yīng)趨緊，土地成本持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)增加，價格整體提高，商鋪投資增長強勁，管理日趨專業(yè)化。參照周邊樓盤的銷售價格、樓盤品質(zhì)以及市場走勢，預(yù)計銷售 均價為 4000 元 /平方米以上。 從城西區(qū)均價走勢圖來看 ，本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢，普通住宅環(huán)在售均價比增長 %， 商服用房 類物業(yè)在售均價增長％，寫字樓均價 上 浮 %；別墅 類物業(yè) 均價 下降 個百分點。 23 從本月西高新均價走勢圖來看， 普通住宅類在售均價增長 %，商服用房類 在售 均價 環(huán)比下降幅度較大，達(dá) %；寫字樓類物業(yè)均價上升 %；別墅類 在售均價 較上月 上升 %。 目標(biāo)客戶群定位分析 1） 各區(qū)域客源比例預(yù)估：西安市區(qū) 80%、周邊城市 20%； 2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 3045 歲 65%、其他 35%； 3）購買目的預(yù)估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。 城西區(qū)土地開發(fā)市場資源較其他城區(qū)豐富，目前城西城市改造的主要力度著重于道路改造和商業(yè)配套打造上，從環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進行整治，以及大興路商業(yè)步行街的規(guī)劃都無不體現(xiàn)城西發(fā)展的路徑趨向，配套設(shè)施現(xiàn)行成為城西房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。 目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實施。 今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點工作，國慶節(jié)前化覺巷、北院門、社會路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。 普通住宅分價格段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各價格段銷售套數(shù) 分段單 位：元 2800以下 28003000 30003200 32003500 35003800 38004200 42004500 45004800 48005100 51005400 54005700 57006000 6000以上 15 11 13 16 12 32 54 139 141 93 13 4 34 普通住宅購買人群來源情況 城 西 區(qū) 2021 年 3 月普通住宅 購買人群來源情況 單位： 套 本市 本省其他地區(qū) 外省市 境外 522 24 31 0 21 區(qū)域動態(tài) 今年，蓮湖區(qū)將投資 億元，對環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進行整治。 普通住宅銷售排行 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售面積排行前 10 名的項目為： 19 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40033350 8070 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 36556301 7735 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 28818241 6152 4 西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司 27784204 5352 5 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 14530480 4672 6 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16389206 3658 7 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 17650858 3640 8 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 18082666 2501 9 萬國遠(yuǎn)鑒名筑總 西安 萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3499439 851 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 3900394 826 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售金額排行前 10 名的項目為： 名次 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8070 40033350 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 7735 36556301 3 東方米蘭 西安僑榮實業(yè)有限公司 6152 28818241 4 西市佳園 西安大唐西 市置業(yè)有限公司 5352 27784204 5 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 2501 18082666 6 御筆華章 西安兆勝實業(yè)投資有限公司 3640 17650858 7 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3658 16389206 8 百益雅苑 西安百益實業(yè)有限公司 4672 14530480 9 悅泰利貞大廈 XX 悅泰置業(yè)有限公司 742 4025864 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 826 3900394