【正文】 。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （有在建的后湖大道和幸福大道）四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項(xiàng)目定向開發(fā)部分站項(xiàng)目開發(fā)總量達(dá) 63%左右，通過一二期的開發(fā)的收益，開發(fā)商無需貸款51 / 51就可自主開發(fā)第三期，有效降低了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：212022 萬平方米項(xiàng)目總投資：38042 萬元項(xiàng)目經(jīng)營利潤：7578 萬元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次49 / 51的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動幅度達(dá) 5%，如果的投資額增加 5%，項(xiàng)目的估算利潤下降 1833 萬元，項(xiàng)目仍然可行。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 =380420268/（% ） =403521897 元，保本點(diǎn)=403521897/500400000=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表—6五、項(xiàng)目利潤估算根據(jù)本項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表年 份項(xiàng) 目銷 售 收 入 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 678 678 540 1896營 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項(xiàng) 目 利 潤 估 算 表2022(萬 元 ) 2022(萬 元 ) 2022(萬 元 ) 合 計(jì) (萬 元 )47 / 51第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。三者合計(jì)為銷售收入的 %。46 / 51 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。公 寓 商 業(yè) 配 套2 0 0 60 02 0 0 7 52022 02 0 0 8 80000 02 0 0 9 60000 15000項(xiàng) 目 銷 售 計(jì) 劃銷 售 計(jì) 劃 比 例銷 售 時(shí) 間三、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表合 計(jì)物 業(yè) 類 別 銷 售 指 標(biāo) 2022 2022 2022定 向 開 發(fā) 部 分 住 宅 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 52022 80000 0 132022銷 售 價(jià) 格 （ 元 /平 方 米 ） 2200 2200 0銷 售 收 入 （ 元 ） 1144000001760000000 290400000外 銷 部 分 住 宅 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 60000 60000銷 售 價(jià) 格 （ 元 /平 方 米 ） 0 0 2500銷 售 收 入 （ 元 ） 0 0 150000000 150000000商 業(yè) 配 套 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 15000 15000銷 售 價(jià) 格 （ 萬 元 /個(gè) ） 0 0 4000 4000銷 售 收 入 （ 元 ） 0 0 60000000 60000000合 計(jì) 銷 售 收 入 （ 元 ） 114400000176000000210000000 500400000項(xiàng) 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目一、二期住宅部分為定向45 / 51開發(fā)部分，不對外發(fā)售。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮商業(yè)配套的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。其中，前者采用銷售形式，商業(yè)配套項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有商業(yè)配套項(xiàng)目以銷售方法考慮。43 / 51具體見表—3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》序 號 項(xiàng) 目 名 稱 合 計(jì)項(xiàng) 目 前 期 一 期 工 程 二 期 工 程 三 期 工 程1 投 資 總 建 設(shè) 投 資 7738 6968 10702 10702 36110 建 設(shè) 期 利 息 678 678 540 1896小 計(jì)2 資 金 籌 自 有 資 金 2500 2022 4500 貸 款 6000 5300 銷 售 收 入 11440 17600 21000 50040小 計(jì)表 3項(xiàng) 目 投 資 計(jì) 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）建 設(shè) 期44 / 51第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對本項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 3 年，從 2022 年 1 月至 2022 年 12 底全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期較長，由于本項(xiàng)目一、二期均為定向開發(fā)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目實(shí)際土地款為7155 萬元。項(xiàng)目資金不足部分由銀行融資貸款解決。（7 ）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。（5 ）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至 2022 年價(jià)格水平。（3 ）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。其中：（1 ）土地費(fèi)用 7155 萬（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）.（2 ）前期工程費(fèi)：583 萬元（4 ）建安工程費(fèi)用：19950 萬元項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明（1 ）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。項(xiàng)目定向開發(fā)部分安排在一、二期工程完成，外銷部分安排在三期工程完成，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表—2 。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。? 各種稅費(fèi)按南寧市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。表一、項(xiàng)目總投資估算表序號 費(fèi)用名稱 費(fèi)用明細(xì)/標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)金額 備注38 / 51一 土地成本1 土地成本 45 萬元/畝 71550000 元159 畝（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）二 前期工程費(fèi)用1 總體規(guī)劃費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元按建筑面積212022M22 土地平整用地面積12 元/㎡2544000 元3 設(shè)計(jì)費(fèi) 建面8 元/㎡ 1696000 元4 勘察費(fèi)用地面積 元/㎡318000 元5 臨時(shí)水電費(fèi) 建面4 元/㎡ 848000 元6 合計(jì) 元/ M 2 5830000 元三 報(bào)建費(fèi)用1 城建配套費(fèi) 建安費(fèi)3% 5985000 元2 教育附加費(fèi) 建安費(fèi)1% 1995000 元3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)% 4987500 元4 招標(biāo)管理費(fèi) 建安費(fèi)1% 1995000 元5 防洪費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元6 人防費(fèi) 建面 10 元/㎡ 2120220 元7 測量費(fèi) 200 元/棟 6400 元按 32 棟計(jì)算8 白蟻防治費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元9 墻改押金 建面 元/㎡ 975200 元10 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元11 垃圾處置費(fèi) 建面 元/㎡ 318000 元12 散裝水泥保證金6000 元—10,000.元 1000013 合計(jì) 元/㎡ 19664100 元四 建安工程費(fèi)1 土建 多層及連排別墅 700 元/㎡ 50400000 元2 土建 小高層 1000 元/㎡ 120220000 元3 土建 配套商業(yè) 1000 元/㎡ 15000000 元4 土建 公共生活設(shè)施 700 元/㎡ 3500000 元5 水電工程 建面 50 元/㎡ 10600000 元6 合計(jì) 元/㎡ 199500000 元五 基礎(chǔ)設(shè)施1 供水 建面 10 元/㎡ 2120220 元2 供電 建面 15 元/㎡ 3180000 元3 道路建面30%60 元/㎡3816000 元4 污、雨水工程 建面 10 元/㎡ 2120220 元39 / 515 電視 建面5 元/㎡ 1060000 元6 電話 建面4 元/㎡ 848000 元7 消防 建面 元/㎡ 318000 元8 合計(jì) 元/㎡ 13462022 元六 配套設(shè)施1 綠化 建面 12 元/㎡ 2544000 元2 景觀小品 建面5 元/㎡ 1060000 元3 庭園燈 建面 元/㎡ 742022 元4 大門及入口廣場 202200 元5 圍墻 120 元/㎡ 360000 元按 3000 米計(jì)算6 紅外線保安系統(tǒng) 700000 元7 門鈴對講 400/戶 640000 元 按 1600 戶8 合計(jì) 元/㎡ 6246000七 管理費(fèi)用1 管理費(fèi) 一至六5% 15812605 元2 監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)% 2394000 元3 銷售費(fèi)用 總銷金額% 17514000 元八 財(cái)務(wù)費(fèi)用1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 約