【文章內(nèi)容簡介】 米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。該地塊位于蟠龍新區(qū)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原 自然環(huán)境以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：24 / 51：規(guī)劃水系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。：邕江水系，柳沙半島。：南寧大橋及規(guī)劃道路。：規(guī)劃中的市政公園。地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個(gè)片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。二、蟠龍區(qū)域分析1． 1 交通狀況目前蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達(dá)，路程較遠(yuǎn)。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計(jì)在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。但由于新區(qū)建設(shè)過程將有 3 年左右時(shí)間才能達(dá)到基本居住需求，預(yù)計(jì)公交配套至少在2022 年前后才能基本完善。1． 2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。25 / 51三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析1．項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況（附圖）2．項(xiàng)目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。去年以來開始進(jìn)行開發(fā)，柳沙半島首個(gè)項(xiàng)目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價(jià)2800 元左右，實(shí)現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)項(xiàng)目也加快進(jìn)度，整個(gè)柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計(jì)在 3 年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目將以較高的姿態(tài)進(jìn)入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際價(jià)值難以體現(xiàn)，初期價(jià)格將比較低。四、蟠龍區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗(yàn)加以粗淺的判斷。項(xiàng)目依托于地理位置優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析，營造出清晰的市場形象。自用型客戶 26 / 51由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。 純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶） 、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶） 。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30—45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個(gè)性獨(dú)立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；● 社會(huì)地位與文化層面較高，閑暇時(shí)間多；● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。B、外來客戶 1）客戶特征 ● 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,認(rèn)可本項(xiàng)目的生活理念； ● 家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動(dòng)的外地人；● 意欲移居南寧，向往城市繁華；2） 影響客戶購買的因素 ● 對居住環(huán)境及戶型要求較高； ● 樓盤的社會(huì)影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會(huì)地位；27 / 51● 對南寧市房地產(chǎn)市場有一定了解，主要通過電視、報(bào)紙廣告及親戚朋友處了解。自用投資結(jié)合型客戶 本項(xiàng)目因戶型面積較大，總價(jià)相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 1）客戶特征 ● 以南寧市的客戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家； ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會(huì)出手投資，屬例行性購買客戶； ● 愛讀書看報(bào)，密切關(guān)注南寧市的城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r； ● 對南寧市的房地產(chǎn)市場認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項(xiàng)目的升值空間； ● 以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險(xiǎn)性；28 / 51第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式? 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。? 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。? 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。現(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于項(xiàng)目住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。1．項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“ 勢” 。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。2．項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨(dú)厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項(xiàng)目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人29 / 51員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本項(xiàng)目離市中心繁華去距離適中，2022 年南寧大橋建成通車后，項(xiàng)目進(jìn)出交通將更為便捷；③項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3．項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤合理本項(xiàng)目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預(yù)留辦公用地，實(shí)際住宅開發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項(xiàng)目土地購置費(fèi)用約為 8505 萬元（ 45 萬/畝） ，其中電力局?jǐn)M出資 7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔(dān)；開發(fā)商另需承擔(dān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)等費(fèi)用。本項(xiàng)目定向開發(fā)的部分約占總開發(fā)量的 63%，有效地降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地費(fèi)用基本由電力局承擔(dān)，項(xiàng)目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入，更降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報(bào)。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)整個(gè)南寧經(jīng)濟(jì)快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十分火爆，有利于新項(xiàng)目的上馬；南寧大橋的建成，將使項(xiàng)目距離市中心的路程縮短一半，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。30 / 51項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來幾年，如一些黨政機(jī)關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。31 / 51第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在 30－45 歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2．項(xiàng)目自然環(huán)境得天獨(dú)厚；3．從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會(huì)很快跟上。（產(chǎn)品定位的具體建議見第七章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議。 ）32 / 51第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位/ 戶，商業(yè)辦公按 車位/戶，業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。33 / 51二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“ 以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議34 / 51會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代