【正文】 18960000 元九 不可預(yù)見費(fèi)用1 一至六3% 9487563 元十 總成本1 一＋…＋九 380420268 元十一 銷售收入1 定向開發(fā)部分商品房 均價(jià) 2200 元/㎡ 290400000 元 132022㎡2 外銷商品房部分 均價(jià) 2500 元/㎡ 150000000 元 60000㎡3 商業(yè)配套 均價(jià) 4000 元/㎡ 60000000 元 15000㎡4 車位 約個(gè) 元5 500400000 元 元/㎡十二 稅費(fèi)1 營業(yè)稅及附加費(fèi) 總銷售額% 28647900 元2 房產(chǎn)登記費(fèi) 總銷售額1. 5‰ 750600 元3 產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費(fèi) 公寓銷售額% 6606000 元4 印花稅 公寓銷售額5‰ 2202022 元5 合計(jì) 38206500 元十三 房屋維修基金1 建安費(fèi)3% 5985000 元十四 項(xiàng)目利潤40 / 51項(xiàng)目利潤= 銷售收入－總成本－稅費(fèi)－房屋維修基金 =500400000380420268382065005985000 =75788232 元建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi) 用 、 項(xiàng) 目 研 究 、 咨 詢 、 規(guī) 劃 、 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 用 、 各 種 稅 費(fèi) 、 項(xiàng) 目 管 理 費(fèi) 等 項(xiàng) 目 。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 38042 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬元。先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。力創(chuàng)精品項(xiàng)目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強(qiáng)的可塑性，通過項(xiàng)目的品牌地塑造，可有效地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。37 / 51根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。分期實(shí)施該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 212022M2，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。合作開發(fā)本項(xiàng)目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項(xiàng)目擁有較高自有資金，利于項(xiàng)目的實(shí)施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房） ，降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。36 / 51第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。33 / 51二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位/ 戶，商業(yè)辦公按 車位/戶，業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ）32 / 51第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會(huì)很快跟上。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。31 / 51第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。由于土地費(fèi)用基本由電力局承擔(dān)，項(xiàng)目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入，更降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目土地購置費(fèi)用約為 8505 萬元（ 45 萬/畝） ，其中電力局?jǐn)M出資 7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔(dān)；開發(fā)商另需承擔(dān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)等費(fèi)用。可作為企事業(yè)單位人29 / 51員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本項(xiàng)目離市中心繁華去距離適中，2022 年南寧大橋建成通車后，項(xiàng)目進(jìn)出交通將更為便捷；③項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。1．項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“ 勢” 。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。? 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。自用投資結(jié)合型客戶 本項(xiàng)目因戶型面積較大，總價(jià)相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30—45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個(gè)性獨(dú)立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；● 社會(huì)地位與文化層面較高，閑暇時(shí)間多；● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。自用型客戶 26 / 51由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗(yàn)加以粗淺的判斷。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計(jì)在 3 年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目將以較高的姿態(tài)進(jìn)入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際價(jià)值難以體現(xiàn)，初期價(jià)格將比較低。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。1． 2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計(jì)在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。尚未進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個(gè)片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。：規(guī)劃中的市政公園。：邕江水系，柳沙半島。地塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，蟠龍半島住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進(jìn)程。南寧 “中國綠城”計(jì)劃的實(shí)施成功將推動(dòng)南寧城市各個(gè)方面的綜合發(fā)展與進(jìn)步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位得到強(qiáng)化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費(fèi)者。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 20 年后的 50%。國內(nèi)會(huì)展中心城市的定位成功隨著南寧國際會(huì)展中心的落成以及“兩節(jié)一會(huì)”的舉措,定位于國內(nèi)會(huì)展中心城市的南寧, 22 / 51全國市場的輻射能力也將得到提高。西南大通道的形成從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時(shí)不遠(yuǎn)，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧—憑祥的高速公路已基本建成?！?瑯東板塊稱雄樓市，價(jià)格、開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)等成為南寧樓市的風(fēng)向標(biāo)。21 / 51小結(jié)：◎ 2022 年前 3 季度，除 2 季度受國八條影響，供應(yīng)及去化量收縮比較嚴(yán)重外， 3 季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢明顯。2022年 3季 度 南 寧 市 各 區(qū) 域 總 價(jià) 45萬 以 上 成 交 套 數(shù) 圖江 南 區(qū)5% 西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)9%興 寧 區(qū)2% 良 慶 區(qū)0%瑯 東 板 塊65%仙 葫 板 塊8%青 秀 區(qū)11%◎ 45 萬以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬昌其次是青秀區(qū)，占全市 21%。 2022年 3季 度 南 寧 市 各 區(qū) 域 總 價(jià) 15萬 30萬 成 交 套 數(shù) 圖江 南 區(qū)15%西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)18%興 寧 區(qū)5%良 慶 區(qū)16% 瑯 東 板 塊18%仙 葫 板 塊17%青 秀 區(qū)11%◎ 3 季度 1530 萬的產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無幾?！? 無論是從成交量上來看，還是從成交面積上來看，與二季度相比，各總價(jià)段的序位沒有發(fā)生變化，供求維持著一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。 ）2022 年 3 季度南寧市成交總價(jià)分析表15 萬以下 1530 萬 3045 萬 45 萬以上 合計(jì)青秀區(qū) 280 405 439 130 1254 瑯東板塊 70 672 940 730 2412 仙葫板塊 85 656 166 91 998 江南區(qū) 549 578 150 61 1338 西鄉(xiāng)塘區(qū) 562 694 311 102 1669 興寧區(qū) 191 185 55 20 451 良慶區(qū) 556 613 37 5 1211 南寧市