【正文】 達到 2190 億元，不僅較上年增長了近 296 億元，更是 2021 年的 倍。其中，東部地區(qū) 18325 億元，增長 %；中部地區(qū) 6287 億元，增長 %；西部地區(qū) 5967 億元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長 %。 在全球經(jīng)濟一體化的背景下， XX 地產(chǎn)集團全面實施國際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。 XX 地產(chǎn)集團立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國際化資本運作，逐步形成了具有 XX 特色的世界一流經(jīng)營管理模式， “XX 模式 ” 享譽全國。 XX 地產(chǎn)集團堅持以誠信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動力，著力實施精品戰(zhàn)略，塑造國際品牌。 XX 地產(chǎn)集團簡介 XX 地產(chǎn)集團有限公司成立于 1996 年 6 月 24 日，注冊地址在廣州市工業(yè)大道南 821 號金碧花園 18 號單元三樓，注冊資本人民幣六億元。 現(xiàn)主要股東情況如下： 股東名稱 住所 出資額 股權(quán)比例 人民幣 3000 萬元 60% 人民幣 1000 萬元 20% 人民幣 1000 萬元 20% XX 地產(chǎn)集團西安有限公司是 XX 地產(chǎn)集團有限公司的全資子公司，成立于 2021 年 10 月，注冊資本 3000 萬元，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；室內(nèi)裝飾；安裝制冷空調(diào)設(shè)備；園藝工程；投資及投資管理。現(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 目前 XX 地產(chǎn)集團在西安的項目有“ XX 綠洲”“ XX 名都”“ XX 城”三個。先后榮獲 “ 全國勞動模范 ” 、 “ 優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者 ” 、 “ 中國房地產(chǎn)十大風云人物 ” 、 “ 推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物 ” 、 “ 中國十大慈善家 ” 等諸多殊榮。 2021 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長 %。 圖 11 20212021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 7 圖 12 2021－ 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入及其增長速度 08 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 30580 億元，比上年增長 %。 西安是 XX省省會，現(xiàn)轄 9區(qū) 6縣，總面積 9983平方公里。 圖 13 西安市生產(chǎn)總值增長表 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，西安社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，已成為我國 9 重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)基地，綜合科技實力僅次于北京、上海、居中國城市第三位，是我國中西部地區(qū)最大的交通、通訊、信息、金融中心之一。商品房住宅均價為 4594 元，同比增長 %。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的 “西安都市圈 ”予以明確。在具體職能上，西安市城六區(qū)是高新技術(shù)、新型制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的最大綜合中心，閻良以航空航天為主，臨潼以旅游、交通、居住為主，長安以高新技術(shù)、科技教育、旅游為主，戶縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主，其他郊縣以旅游、工業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為主；咸陽的興平市發(fā)展具有高新技術(shù)性質(zhì)的化學工業(yè)、國防工業(yè)和星 10 火產(chǎn)業(yè)，三原以星火產(chǎn)業(yè)、食品、輕工和商 貿(mào)業(yè)為主，禮泉以果業(yè)、星火產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，乾縣以旅游、商貿(mào)業(yè)為主，涇陽以建材加工和食品工業(yè)為主。 2021 年第 1 季度商品房施工面積 230 萬平方米，環(huán)比下降 %，本季商品房竣工面積 210 萬平方米，同比增長 %； 2021 年 1 季度西安市商品房新開工面積為 190 萬平方米，環(huán)比下降 %。商品房住宅均價為 4594 元，同比增長 %。）西高新具體數(shù)據(jù)分析如下： 6 年增長 6 倍的銷售量見證成長 （圖 1） 作為國家級高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，高新區(qū)近幾年來房地產(chǎn)區(qū)域市場一直很活躍。 高新區(qū)已成為西安對接世界經(jīng)濟的一個重要平臺， 2021 年，以西安高新區(qū)軟件園為基礎(chǔ)，西安獲商務(wù)部授牌成為首批 5 個“中國服務(wù)外包基地城市”之一。這些區(qū)域優(yōu)勢都受到了購房者的青睞?！熬G地世紀城”、“西安 逸翠園”、“融僑 紫薇馨苑”、“大華 陽光曼哈頓”等項目均為高新的高端生活注入了新的活力。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍灣、旭景碧澤園、昆明花園等多個新型居住社區(qū)，已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住圈之一。同時圈內(nèi)還擁有 1 31 40 2 20 20 22711 等多條公交線路，保證出行的方便快捷。 土門居住圈 ，范圍為灃鎬西路以南、灃惠南路以西、昆明路以北、漢城南路以東的居住區(qū)域。 以土門十字為軸心，輻射到西郊，土門十字附近可以說是西 郊的商業(yè)中心。另外有東東面食館、經(jīng)濟大排擋、小張刀削面館、重慶東東包土門分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韓都酒店、西安喜來登大酒店、花都酒店、協(xié)和大酒店、豐 盛飯店、五洋大酒店、石油賓館、名雅酒店等餐飲店和酒店賓館等。 西安軍工醫(yī)院、西 安第四軍醫(yī)大學教學醫(yī)院、西安市蓮湖區(qū)土門醫(yī)院、西安市桃園醫(yī)院、西開職工醫(yī)院第二門診部、西安市兒童醫(yī)院西郊門診部、西電醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)也在這個區(qū)域里安家落戶，為此區(qū)域的住 17 戶的提供便利的醫(yī)療服務(wù)。 近些年城西的道路等基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷改善，另外西咸一體化也給城西區(qū)域帶來新的活力。 綜合土門區(qū)域的情況來看，這里具有良好的地段、配套、交通、環(huán)境等，優(yōu)勢明顯。 各物業(yè)銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月銷售情況 單位：平方米 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 城西 50128 1610 51738 本月城西商品房成交量環(huán)比增長 %，商品房市場份額上升%，在各城區(qū)銷量中僅高于城內(nèi)。銷售面積集中在 110 平方米以下戶型占城西總銷售量的 %。 蓮湖區(qū)還按照產(chǎn)業(yè)定位和居民消費需求，對街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進行差異化定位，實現(xiàn)街區(qū)之間規(guī)劃、定位、 特色、建筑風格的錯位，將打造西大街商貿(mào)一條街、北大街商貿(mào)一條街、北院門民族餐飲一條街、化覺巷旅游紀念品一條街、工農(nóng)路餐飲一條街、糖坊街服裝一條街、北關(guān)茶文化一條街等特色街區(qū)。按照城市管理提升年的要求， 22 長約 2 公里的 大興東路將進行整體改造，對路面鋪設(shè)、道路綠化、建筑風格、公交港灣、路燈照明等進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，將其打造成橫貫新區(qū)東西的首條體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的景觀示范大道。 本項目銷售價格預(yù)測 2021 年 3 月份西高新區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類4559 元 /平方米，商服用房類 8974 元 /平方米，寫字樓 類均價為 5801 元 /平方米，別墅類 為 6757 元 /平方米。 本項目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，比鄰西安 24 土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是 城 西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將 是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點，升值潛力大，該項目定為高端樓盤，地理位置優(yōu)越，依照廣州南方園林設(shè)計特點，布局合理，精裝修，營銷策劃以精裝修現(xiàn)樓銷售，預(yù)計 2021 年下半年銷售。住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明。 土地性質(zhì)綜述 項目用地通過收購項目公司股權(quán)的方式獲得，用地性質(zhì)為住宅。 本項目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是 城 西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將 是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點，升值潛 力大 。 表 41 項目建設(shè)內(nèi)容一覽表 建筑物類別 棟數(shù) 建筑面積 住宅 18 層 9 80293 24 層 6 63384 32 層 28 327019 小計 470696 配套公建 綜合樓 1 5090 小學 1 3819 幼兒園 1 1909 商業(yè) 29177 小計 39996 地下車庫 110348 合計 621039 28 總平面布局 （詳見總規(guī)劃圖） 本項目將建設(shè)適應(yīng)時代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、低 密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識的高尚生活區(qū)。 合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系。 多種低密度住宅模式的引入。 設(shè)計中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，以創(chuàng)造合理，舒適，高品位為目的，為住戶設(shè)計理想的田園居住建筑，在建筑風格上符合南方建筑的特點 ,立面以創(chuàng)造新 穎，個性，實用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美，恬靜的社區(qū)。 項目 園林 設(shè)計突出創(chuàng)新精神，融入綠色建筑的設(shè)計理念和當今建筑科技，開發(fā)出具有市場競爭力、符合當?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并做到節(jié)能、環(huán)保，符合低投入、高效益的目標，樓盤建成后，令每一業(yè)主可享受大自然的藍天、碧水、森林的元素，可擁有高坡環(huán)繞，樹林濃蔭，山色湖水，鳥語花香，世外桃源的居住環(huán)境。 ? 工程期：（ 2021/10— 2021/10） XX 城一期總建筑面積 621039 平方米。 ? XX 地產(chǎn)集團公司已建工程有關(guān)造價資料數(shù)據(jù)。 土地費用 本次項目土地是通過土地出讓方式獲得，項目用地面積 150939M2 ，計 226 畝，土地費用根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計算。 公共配套設(shè)施建設(shè)費 本項目公共配套設(shè)施主要包括商業(yè)、 綜合樓、幼兒園、小學等。 開發(fā)期稅費 房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用 ，各個城市有一個大致標準，可以按照當?shù)爻鞘袠藴视嬎恪? 本項目只考慮銷售部分，酒店等配套設(shè)施經(jīng)驗部分另行考慮，因此無經(jīng)營資金。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預(yù)測價格。 ? 利率 38 借款利率按 人民 銀行 中 長期 年 貸款利率 %估算。 表 7— 1 銷售收入估算表 序號 類別 建筑面積 銷售價格 （元） 銷售收入（萬 元） （平方米） 總建筑面積 (平方米 ) 510691 公共配套設(shè)施面積 (平方米 ) 39995 可銷售總面積 (含住宅 ) 470696 1 可銷售小高層（ 18層）住宅建筑面積 (平方米 ) 80293 4500 2 可銷售高層（ 24層）住宅建筑面積(平方米 ) 63384 4500 3 可銷售高層（ 32層）住宅建筑面積(平方米 ) 327019 4500 4 可銷售商鋪建筑面積 (平方米 ) 10000 5 可銷售地下車位建筑面積 (平方米 ) 6 可銷售地下車位個數(shù) 3175 80000 銷售收入合計 表 7— 2 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表 序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 各年銷售比例 100% 0% 40% 45% 15% 根據(jù)預(yù)測進度分配 1 經(jīng)營收入 銷售收入 租金收入 其它收入收入 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅的 7% 教育費附加 營業(yè)稅的 3% 39 項目各年成本等于各年的資金運用，根據(jù)《資金來源與運用表》，各年成本如下表。 經(jīng)計算，該項目貸款償還期為 年，因此，貸款期限設(shè)定為 3年比較合適。 42 第八章 不確定性分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡點＝總投資 /（總銷售收入－銷售稅金） =% 該項目的盈虧平衡點為 %，說明項目銷售率只要不低于該點，項目就能夠保本。 43