【導(dǎo)讀】廈五樓，公司成立于2021年8月，注冊資本億元。級，由XX縣交通建設(shè)投資公司、XX縣規(guī)劃設(shè)計(jì)院出資組建而成。建設(shè)投資公司出資29100萬元，占注冊資金的%。目前，有4個保障性住房項(xiàng)目在建，總建筑面積。為488330平方米，總投資達(dá)20多億。抓管理，依托杰出的人才、技術(shù)力量，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資理念，作好質(zhì)量與品牌，不斷提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并致力于創(chuàng)造美好的家居生活。理，得到了廣大業(yè)主的好評。d、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；e、其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；施研究、招標(biāo)方案、投資估算和資金籌措方案、社會效益分析等。此項(xiàng)目可有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來長務(wù)工人員及其。術(shù)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。者年齡在35周歲及以上的單身無房戶；④家庭成員上年度人均年收入低于14000元。應(yīng)符合下列兩個條件之一：獲得國家、本。公租房面對的人群主要是“夾心層“，包括剛畢業(yè)的。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。

　　

【正文】 0 電氣工程 50 弱電工程 20 小 計(jì) 1953 （ 3）、前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等階段的費(fèi)用支出。 表 101 前期工程費(fèi)用匯總 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 建設(shè)管理費(fèi) 35924 2% 718 2 可行性研究費(fèi) 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號文 50 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 35924 2% 718 4 日照分析費(fèi)用 估 4 5 合計(jì) 1490 （ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、 【可行性研究報(bào)告】 39道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 表 102 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 室外工程 928 其中：道路廣場 150（元 /平方米） 8475（平方米） 其中 含路燈雨、污、給水管道工程 127 室外管線 30 元 /平方米 （平方米） 511 綠化工程 70 元 /平方米 18543（平方米） 130 景觀水系 估算 160 2 管道煤氣 估算 80 3 電信工程 估算 100 4 合計(jì) 1108 （ 5）、 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 表 104 其他費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 場地準(zhǔn)備 及臨時設(shè)施費(fèi) 35924 % 287 2 勞動安全衛(wèi)生 評價(jià)費(fèi) 35924 % 11 3 環(huán)境評價(jià)費(fèi) 估算 5 4 建設(shè)工程 元 /平方米 平方米 15 【可行性研究報(bào)告】 40質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) 35924 % 108 6 工程監(jiān)理費(fèi) 35924 2% 718 7 合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、節(jié)能檢測費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 估算 30 8 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 35924 % 72 9 施工圖審查費(fèi) 2元 /平方米 平方米 34 10 合計(jì) 1280 （ 6）、 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、墻改費(fèi)、分散建設(shè)市政費(fèi)等。 表 105 開發(fā)期稅費(fèi) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 土地使用稅 2 元 /平方米 平方米 12 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100 元 /平方米 平方米 1703 3 白蟻防治費(fèi) 元 /平 方米 平方米 26 4 散裝水泥押金 元 /噸 50000 噸 8 5 新型墻體材料專向資金 8 元 /平方米 平方米 136 6 高校教育基金 元 /平方米 平方米 158 7 供電貼費(fèi) 住宅按 4KVA/戶， 500 元 /KVA，共1362 戶 272 【可行性研究報(bào)告】 418 合計(jì) 2315 （ 7）、開發(fā)間接費(fèi) 本項(xiàng)目將不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)費(fèi)用的管理費(fèi)用中。 （ 8）管理費(fèi)用 管理 費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。本項(xiàng)目編制定員 10 人，每人工資福利按 8萬元 /年估算，年管理費(fèi)用為 150萬元。 （ 9）、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按（ 1） （ 8）項(xiàng)合計(jì)的 5%進(jìn)行估算，即：（ 7355+35924+1490+1108+1280+2315+150） 5% =49622 5%=2481 萬元 （ 10）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（ 1） （ 10）項(xiàng)的總和，即： 7355+35924+1490+1108+1280+2315+150+2481＝ 52103（萬元） 二、資金籌措 建設(shè)項(xiàng)目所需 58103 萬元建設(shè)資金， 全部由建設(shè)單位自籌。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有 兩 個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 18103萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 40000 萬元用于投資，總投資為 58103萬元。詳細(xì)投 【可行性研究報(bào)告】 42資 金 計(jì)劃與資金籌措表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 1 投資總額 58103 19400 25400 13303 建設(shè)投資 52103 19000 23000 10103 貸款利息 6000 400 2400 3200 2 資金籌措 58103 19400 25400 13303 自籌資金 18103 9400 5400 3303 借款 40000 10000 20210 10000 【可行性研究報(bào)告】 43第十章 還貸來源分析 一、還貸能力分析 住宅銷售價(jià)格 （ 1）住宅建筑面積為 103547 平方米，用于 限價(jià)房 ，以 5200元 /平方米的單價(jià)限價(jià)進(jìn)行銷售 ， 銷售 收入 為 53845 萬元。 （ 2）住宅建筑面積 16788平方米作為公租房進(jìn)行出租，按 6元 /平 方米按月進(jìn)行出租 ，租金按 1年期計(jì)算 ，預(yù)計(jì) 每 年 出租收入為 121萬元 。 （ 3）住宅建筑面積 平方米用于經(jīng)濟(jì)適用房，以 2500元/平方米的單價(jià)限價(jià)進(jìn)行銷售，銷售收入為 3863 萬元。 （ 4）地下停車位全部出售，每個車位按 5萬 /個銷售 ，銷售收入為 3510 萬元 。 以上四項(xiàng)合計(jì)收入為： 61339萬元。 銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品在配比給公租房后，剩余面積 以經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)保障房 出售給低收入居民，計(jì)劃用 兩 年時間完成銷售，計(jì)劃 2021年出售 55%房源， 2021年出售 45%房源。 地下車位分 兩 年完成 銷售。按建設(shè)區(qū)塊劃分，銷售計(jì)劃如下表所示： 該項(xiàng)目為 五 年期貸款，貸款期為 2021 年 7月至 2021年 12 月。 建設(shè)經(jīng)營期每年的可運(yùn)用資金除部分用于該項(xiàng)目的滾動開發(fā)外，其余首先考慮還貸。通過計(jì)算分析，截止至 2021 年，銷售所得總收入為 【可行性研究報(bào)告】 4461339萬 元，可安排專項(xiàng)資金用于償還銀行借款 40000萬元及利息，剩余資金用于公司的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 營業(yè)收入估算表 項(xiàng)目 項(xiàng)目 2021年 2021年 保障限價(jià)房 可銷售面積 (m2) 56951 46596 營業(yè)收入（萬元） 29615 24230 公租房 可出租 面積 (m2) 16788 16788 營業(yè)收入（萬元） 121 121 經(jīng)濟(jì)適用房 可銷售面積 (m2) 8499 營業(yè)收入（萬元） 2124 1739 車位出售 出售車位（個） 386 316 營業(yè)收入（萬元） 1930 1580 合計(jì) 可售住宅面積 (m2) 65450 營業(yè)收入（萬元） 33790 27670 二、 還貸計(jì)劃 2021 年起開始還貸， 2021 年先行償還貸款 20210 萬元，還貸來源為 2021年房屋銷售收入； 2021 年償還剩余貸款 20210萬元，還貸來源為 2021年 房屋 銷售收入。剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。 還款分析表 還款年份 還款項(xiàng)目 歸還本息 （萬元） 還貸來源 償還借款 償還利息 2021 年 20210 3200 23200 2021 年房屋銷售收入 2021 年 20210 1600 21600 2021 年房屋銷售收入 合計(jì) 40000 4800 44800 【可行性研究報(bào)告】 45第十 一 章 社會效益分析 XX保障性住房 工程的建設(shè)，是一項(xiàng)公益性、基礎(chǔ)性建設(shè)項(xiàng)目。工程完成后，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。 一、項(xiàng)目對社會的影響分析 隨著 城市化步伐的加快，城市建設(shè)的不斷深化，越來越多的中低收入人群及城區(qū)無住房的困難群眾對住房的需求不斷增加。本項(xiàng)目可有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來長務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，改善村（居）民居住環(huán)境， 還能豐富 畫溪大道兩側(cè) 建筑景觀，有效實(shí)施城市總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程 ， 創(chuàng)造良好的環(huán)境。 本項(xiàng)目建設(shè)可以 提供多個就業(yè)崗位 ，從而增加當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會和收入，更進(jìn)一步提高他們的生活水平和生活質(zhì)量，產(chǎn)生良性循環(huán)的效果。 本項(xiàng)目的實(shí)施，將秉著公開、公平 的原則，凡符合 申請 條件的居民，均可同條件入住本小區(qū)，這樣有效的解決了部分弱勢群體住房難的問題，將是保護(hù)當(dāng)?shù)厝鮿萑后w利益，維護(hù)社會穩(wěn)定，構(gòu)筑和諧城市的具體體現(xiàn)。 該項(xiàng)目建設(shè)通過建筑語言，詮釋了 XX縣濃厚的江南水鄉(xiāng)文化，對完善 XX 縣城市規(guī)劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。 二、 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度 【可行性研究報(bào)告】 46本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營中有很多組織與本項(xiàng)目有關(guān)。首先 XX縣委、縣政府機(jī)關(guān)各部門對建設(shè)項(xiàng)目是擁護(hù)和支持的，并且盡了最大努力：對于為本項(xiàng)目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、 通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并盡最大可能支持項(xiàng)目的建設(shè)。 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對項(xiàng)目的適應(yīng)性分析 近年來， XX 按照“拉開框架、增強(qiáng)功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實(shí)施“東擴(kuò)南進(jìn)、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進(jìn)展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此 XX 縣的技術(shù)文化條件完全能夠滿足本項(xiàng)目的順利建設(shè)。 通過分析，得出社會對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下： 表 112 社會對項(xiàng)目的 是適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號 社會因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議 1 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 適應(yīng) 無 2 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件 適應(yīng) 無 三、 社會風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)過對本項(xiàng)目社會因素的風(fēng)險(xiǎn)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)較小。 四、 社會評價(jià)結(jié)論 根據(jù)以上社會影響分析評價(jià)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)無論就在政治、文化、社會等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價(jià)是可行的。