【導讀】廈五樓，公司成立于2021年8月，注冊資本億元。級，由XX縣交通建設投資公司、XX縣規(guī)劃設計院出資組建而成。建設投資公司出資29100萬元，占注冊資金的%。目前，有4個保障性住房項目在建，總建筑面積。為488330平方米，總投資達20多億。抓管理，依托杰出的人才、技術力量，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資理念，作好質量與品牌，不斷提高服務標準，并致力于創(chuàng)造美好的家居生活。理，得到了廣大業(yè)主的好評。d、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；e、其他有關專業(yè)設計規(guī)范；施研究、招標方案、投資估算和資金籌措方案、社會效益分析等。此項目可有效緩解本市青年職工、引進人才和來長務工人員及其。術規(guī)定》等相關規(guī)定執(zhí)行。者年齡在35周歲及以上的單身無房戶；④家庭成員上年度人均年收入低于14000元。應符合下列兩個條件之一：獲得國家、本。公租房面對的人群主要是“夾心層“，包括剛畢業(yè)的。主要技術經(jīng)濟指標見表1-1。

　　

【正文】 0 電氣工程 50 弱電工程 20 小 計 1953 （ 3）、前期工程費用 前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測等階段的費用支出。 表 101 前期工程費用匯總 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 建設管理費 35924 2% 718 2 可行性研究費 計價格 [1999]1283 號文 50 3 勘察設計費 35924 2% 718 4 日照分析費用 估 4 5 合計 1490 （ 4）、基礎設施建設費用 基礎設施建設費是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、 【可行性研究報告】 39道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用。 表 102 基礎設施建設費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 室外工程 928 其中：道路廣場 150（元 /平方米） 8475（平方米） 其中 含路燈雨、污、給水管道工程 127 室外管線 30 元 /平方米 （平方米） 511 綠化工程 70 元 /平方米 18543（平方米） 130 景觀水系 估算 160 2 管道煤氣 估算 80 3 電信工程 估算 100 4 合計 1108 （ 5）、 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 表 104 其他費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 場地準備 及臨時設施費 35924 % 287 2 勞動安全衛(wèi)生 評價費 35924 % 11 3 環(huán)境評價費 估算 5 4 建設工程 元 /平方米 平方米 15 【可行性研究報告】 40質量監(jiān)督費 5 工程保險費 35924 % 108 6 工程監(jiān)理費 35924 2% 718 7 合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費 竣工圖編制費 估算 30 8 工程造價咨詢費 35924 % 72 9 施工圖審查費 2元 /平方米 平方米 34 10 合計 1280 （ 6）、 開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。 表 105 開發(fā)期稅費 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 土地使用稅 2 元 /平方米 平方米 12 2 城市基礎設施建設費 100 元 /平方米 平方米 1703 3 白蟻防治費 元 /平 方米 平方米 26 4 散裝水泥押金 元 /噸 50000 噸 8 5 新型墻體材料專向資金 8 元 /平方米 平方米 136 6 高校教育基金 元 /平方米 平方米 158 7 供電貼費 住宅按 4KVA/戶， 500 元 /KVA，共1362 戶 272 【可行性研究報告】 418 合計 2315 （ 7）、開發(fā)間接費 本項目將不設立現(xiàn)場機構，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。 （ 8）管理費用 管理 費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員 10 人，每人工資福利按 8萬元 /年估算，年管理費用為 150萬元。 （ 9）、不可預見費 不可預見費按（ 1） （ 8）項合計的 5%進行估算，即：（ 7355+35924+1490+1108+1280+2315+150） 5% =49622 5%=2481 萬元 （ 10）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（ 1） （ 10）項的總和，即： 7355+35924+1490+1108+1280+2315+150+2481＝ 52103（萬元） 二、資金籌措 建設項目所需 58103 萬元建設資金， 全部由建設單位自籌。 本項目開發(fā)投資的資金來源有 兩 個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。本項目開發(fā)商投入自有資金 18103萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 40000 萬元用于投資，總投資為 58103萬元。詳細投 【可行性研究報告】 42資 金 計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 1 投資總額 58103 19400 25400 13303 建設投資 52103 19000 23000 10103 貸款利息 6000 400 2400 3200 2 資金籌措 58103 19400 25400 13303 自籌資金 18103 9400 5400 3303 借款 40000 10000 20210 10000 【可行性研究報告】 43第十章 還貸來源分析 一、還貸能力分析 住宅銷售價格 （ 1）住宅建筑面積為 103547 平方米，用于 限價房 ，以 5200元 /平方米的單價限價進行銷售 ， 銷售 收入 為 53845 萬元。 （ 2）住宅建筑面積 16788平方米作為公租房進行出租，按 6元 /平 方米按月進行出租 ，租金按 1年期計算 ，預計 每 年 出租收入為 121萬元 。 （ 3）住宅建筑面積 平方米用于經(jīng)濟適用房，以 2500元/平方米的單價限價進行銷售，銷售收入為 3863 萬元。 （ 4）地下停車位全部出售，每個車位按 5萬 /個銷售 ，銷售收入為 3510 萬元 。 以上四項合計收入為： 61339萬元。 銷售進度計劃 本項目開發(fā)產(chǎn)品在配比給公租房后，剩余面積 以經(jīng)濟適用房以及限價保障房 出售給低收入居民，計劃用 兩 年時間完成銷售，計劃 2021年出售 55%房源， 2021年出售 45%房源。 地下車位分 兩 年完成 銷售。按建設區(qū)塊劃分，銷售計劃如下表所示： 該項目為 五 年期貸款，貸款期為 2021 年 7月至 2021年 12 月。 建設經(jīng)營期每年的可運用資金除部分用于該項目的滾動開發(fā)外，其余首先考慮還貸。通過計算分析，截止至 2021 年，銷售所得總收入為 【可行性研究報告】 4461339萬 元，可安排專項資金用于償還銀行借款 40000萬元及利息，剩余資金用于公司的項目開發(fā)建設。 營業(yè)收入估算表 項目 項目 2021年 2021年 保障限價房 可銷售面積 (m2) 56951 46596 營業(yè)收入（萬元） 29615 24230 公租房 可出租 面積 (m2) 16788 16788 營業(yè)收入（萬元） 121 121 經(jīng)濟適用房 可銷售面積 (m2) 8499 營業(yè)收入（萬元） 2124 1739 車位出售 出售車位（個） 386 316 營業(yè)收入（萬元） 1930 1580 合計 可售住宅面積 (m2) 65450 營業(yè)收入（萬元） 33790 27670 二、 還貸計劃 2021 年起開始還貸， 2021 年先行償還貸款 20210 萬元，還貸來源為 2021年房屋銷售收入； 2021 年償還剩余貸款 20210萬元，還貸來源為 2021年 房屋 銷售收入。剩余資金用于公司其他項目建設。 還款分析表 還款年份 還款項目 歸還本息 （萬元） 還貸來源 償還借款 償還利息 2021 年 20210 3200 23200 2021 年房屋銷售收入 2021 年 20210 1600 21600 2021 年房屋銷售收入 合計 40000 4800 44800 【可行性研究報告】 45第十 一 章 社會效益分析 XX保障性住房 工程的建設，是一項公益性、基礎性建設項目。工程完成后，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。 一、項目對社會的影響分析 隨著 城市化步伐的加快，城市建設的不斷深化，越來越多的中低收入人群及城區(qū)無住房的困難群眾對住房的需求不斷增加。本項目可有效緩解本市青年職工、引進人才和來長務工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，改善村（居）民居住環(huán)境， 還能豐富 畫溪大道兩側 建筑景觀，有效實施城市總體規(guī)劃，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，加快城市化進程 ， 創(chuàng)造良好的環(huán)境。 本項目建設可以 提供多個就業(yè)崗位 ，從而增加當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機會和收入，更進一步提高他們的生活水平和生活質量，產(chǎn)生良性循環(huán)的效果。 本項目的實施，將秉著公開、公平 的原則，凡符合 申請 條件的居民，均可同條件入住本小區(qū)，這樣有效的解決了部分弱勢群體住房難的問題，將是保護當?shù)厝鮿萑后w利益，維護社會穩(wěn)定，構筑和諧城市的具體體現(xiàn)。 該項目建設通過建筑語言，詮釋了 XX縣濃厚的江南水鄉(xiāng)文化，對完善 XX 縣城市規(guī)劃，促進城市建設有重大意義。 二、 項目與所在地區(qū)互適性分析 項目所在地區(qū)各類組織對項目建設和運營的態(tài)度 【可行性研究報告】 46本項目建設和運營中有很多組織與本項目有關。首先 XX縣委、縣政府機關各部門對建設項目是擁護和支持的，并且盡了最大努力：對于為本項目建設提供支持的組織，如提供交通、電力、 通信、供水等基礎設施的部門，也持積極的態(tài)度，并盡最大可能支持項目的建設。 當?shù)丶夹g文化條件對項目的適應性分析 近年來， XX 按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進展。一座設施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此 XX 縣的技術文化條件完全能夠滿足本項目的順利建設。 通過分析，得出社會對項目的適應性和可接受程度分析表如下： 表 112 社會對項目的 是適應性和可接受程度分析表 序號 社會因素 適應程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議 1 當?shù)亟M織機構 適應 無 2 當?shù)丶夹g文化條件 適應 無 三、 社會風險分析 經(jīng)過對本項目社會因素的風險，研究認為本項目社會風險較小。 四、 社會評價結論 根據(jù)以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設無論就在政治、文化、社會等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價是可行的。