【正文】 芯變壓器和 Y 型節(jié)能電機(jī)；第 32 頁 共 57 頁采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功功率補(bǔ)償，以提高用電設(shè)備的自然功率因素，減少無功功率引起的有功損耗；適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面；電纜、導(dǎo)線敷設(shè)，盡量避免 線路迂回；選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān)；室外照明采用光電自動控制開關(guān)或光電定時開關(guān)控制。 節(jié)水措施盡量采用節(jié)水型龍頭及沖洗設(shè)備；盡量采用循環(huán)水， 綜合利用。9 項目運(yùn)作與管理方案 運(yùn)作模式目前，在城市改造實(shí)踐中有如下幾種較為成功的運(yùn)作模式：政府推動，市 場運(yùn)作。政府推動，市場運(yùn)作，即政府進(jìn)行規(guī)劃和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并對土地進(jìn)行一級開發(fā)，二級開發(fā)項目向社會公開招標(biāo)，中標(biāo)人在規(guī)劃控制條件下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是政府易于控制建筑布局和開發(fā)進(jìn)度；缺點(diǎn)是招商引資工作量大，財政投入大，建設(shè)期長。開發(fā)商整體開發(fā)向國內(nèi)外公開招引勢力雄厚的開發(fā)商，對該地塊進(jìn)行整體設(shè)計和第 33 頁 共 57 頁開發(fā)，政府通過審批進(jìn)行控制和引導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商積極性高，建設(shè)速度快；缺點(diǎn)是政府參與度不高，容易偏離目標(biāo)。 國有資本與民營資本共同開發(fā)通過招商引資，引進(jìn)頗具實(shí)力的開發(fā)商，與國有資本組建項目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。優(yōu)點(diǎn)是政府適度參與，易于控制項目建設(shè)進(jìn)程，可以獲取開發(fā)利益；缺點(diǎn)是國有資本投入大，風(fēng)險大。根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié)長沙歷次大型項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮本項目對我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重大意義，以及區(qū)位特殊，棚改拆遷面積大等特點(diǎn)，建議選用第一種運(yùn)作模式，即政府進(jìn)行整體推動，并組織國有資本進(jìn)行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標(biāo)的形式，引進(jìn)實(shí)力雄厚開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。一次開發(fā)的范圍包括拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)用地達(dá)到掛牌轉(zhuǎn)讓的條件。 運(yùn)作方式項目按照“分級負(fù)責(zé)，統(tǒng)一運(yùn)作，分步開發(fā)，封閉管理，項目平衡”的原則進(jìn)行市場化運(yùn)作。分級負(fù)責(zé)即市、芙蓉區(qū)政府分級負(fù)責(zé)，市政府負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入，芙蓉區(qū)政府負(fù)責(zé)棚戶區(qū)拆遷安置。統(tǒng)一運(yùn)作是指由代表政府的棚戶改造公司對項目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。一是做好棚改工程前期拆遷協(xié)議工作，這是項目成敗的關(guān)鍵，也是保證火炬村保障住房安置小區(qū)土地開發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，另外，隨著區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入加大、土地變性以及周邊環(huán)境改造，周邊棚戶區(qū)所占之地必將逐步增值，這部分增值主要是由于項目開發(fā)改善了該地的區(qū)位條件，理應(yīng)用來彌補(bǔ)項目開發(fā)投入的資金缺口；第 34 頁 共 57 頁二是結(jié)合項目地周邊現(xiàn)有建筑，按照長沙總規(guī)對項目開發(fā)進(jìn)行進(jìn)行規(guī)劃，適當(dāng)提高項目各項規(guī)劃入出境標(biāo)；三是統(tǒng)一由項目管理公司進(jìn)行拆遷安置并進(jìn)行融資，以項目管理公司的名義進(jìn)行融資和償還本息。封閉管理，是指對項目資金收支進(jìn)行?？顚Ｓ?，所有拆遷安置等項目費(fèi)用，以及土地掛牌收入、融資收入和土地出讓金、稅費(fèi)資金返還等項目收入， 進(jìn)行專戶管理，封閉運(yùn)行。項目平衡，即項目力爭做到項目投入與收支平衡，這是項目財務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項目開發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。一般來說，單純的城市拆遷安置項目都是虧損的，必須通過爭取特殊政策方能實(shí)現(xiàn)項目平衡，本項目 擬通過三項措施來增強(qiáng)項目的平衡能力：一是通過提高土地容積率，通 過帶規(guī)掛牌的方式，增加轉(zhuǎn)讓收入；二是爭取項目一級開發(fā)（包括掛牌轉(zhuǎn)讓）過程中實(shí)現(xiàn)的出讓金、地價差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地增值部分，全 額返還項目管理公司；三是項目地拆遷后增值部分劃歸項目管理公司。 項目管理主體火炬村保障住房安置小區(qū)項目的運(yùn)作主體為長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司。項目由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司運(yùn)作，因其是芙蓉區(qū)政府的國有代表公司，是執(zhí)行芙蓉區(qū)范圍內(nèi)棚戶改造建設(shè)的法人營運(yùn)單位。 對項目用地情況非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷安置工作。長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司是政府指定的國有代表第 35 頁 共 57 頁公司。項目由其組織實(shí)施提高了項目管理的規(guī)格，便于傳遞和落實(shí)市政府的指示精神，協(xié)調(diào)項目與市級部門的工作銜接。10 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 組織機(jī)構(gòu)本項目由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司組織實(shí)施，公司實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。為確保本項目的順利實(shí)施，將設(shè)立火炬村保障住房安置小區(qū)項目指揮部，全面負(fù)責(zé)本項目的施工建設(shè)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下： 勞動定員項目部人員采取全員聘任制，根據(jù)設(shè)定的崗位確定勞動定員，本定員不包括臨時性工作崗位所需人員，各部門具體定員見下表（主要是對拆遷所需人員進(jìn)行估算）。指揮長綜管部財務(wù)部保安部拆遷部工程部第 36 頁 共 57 頁勞動定員表 序號 部門 管理人員 專業(yè)人員 職員 合計1 指揮長 1 ① 12 綜管部 1 1 23 財務(wù)部 1 2 34 保安部 1 5 65 工程部 1 2 36 拆遷部 1 1 3 5①合計 6 3 11 20 人員培訓(xùn)通過招聘的職工，必須根據(jù)崗位技術(shù)要求，采取請進(jìn)來、送出去的辦法對職工進(jìn)行培訓(xùn)，采取請專家到項目地講授或送到外地同類單位培訓(xùn)學(xué)習(xí)的方式，培訓(xùn)時間可根據(jù)不同崗位來確定，培訓(xùn)后經(jīng)考核方可上崗。第 37 頁 共 57 頁11 項目工程進(jìn)度計劃 建設(shè)工期項目建設(shè)工期為 2022 年 3 月到 2022 年 10 月。其中 2022 年3 月2022 年 3 月完成土地的拆遷和平整；2022 年 4 月2022 年 10月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。 項目實(shí)施進(jìn)度安排2022 年 3 月2022 年 5 月，完成項目前期的各種手 續(xù)；2022 年 6 月2022 年 7 月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準(zhǔn) 備工作；2022 年 8 月2022 年 3 月，完成拆遷工作；2022 年 4 月2022 年 4 月，完成土地掛牌出 讓、 “兩安”用房主體工程建設(shè)；2022 年 5 月2022 年 8 月，完成兩安”用房的配套工程建 設(shè)；2022 年 9 月2022 年 12 月，完成項目的后期相關(guān)工作，并 組織驗(yàn)收； 項目管理工程在施工建設(shè)時，必須采取整體規(guī)劃，分項施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場 等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。在工程的改造建設(shè)第 38 頁 共 57 頁中要注意管理工作中的以下問題：質(zhì)量管理從建筑材料、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。進(jìn)度管理要求承包單位針對工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計劃的落實(shí)。合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機(jī)會均等性。實(shí)行全過程合同管理，使得每個分項工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。資金管理本項目在建設(shè)過程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對項 目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收報帳管理，對不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅決不予驗(yàn)收和撥付資金?，F(xiàn)場管理工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場管理， 組織科學(xué)文明施工。結(jié)合施工現(xiàn)場第 39 頁 共 57 頁周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對周邊環(huán)境的影響，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。12 招投標(biāo)本項目改造建設(shè)工程本著公開、公平的市場競爭原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、 經(jīng)驗(yàn)豐富的 設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工第 40 頁 共 57 頁程質(zhì)量，控制項目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。招標(biāo)范圍本項目設(shè)計、施工、監(jiān)理均為招標(biāo)的范圍。招標(biāo)組織形式對項目設(shè)計、施工、監(jiān)理采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)方式根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求采用公開招標(biāo)方式。招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實(shí)施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市 級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。13 投資估算 估算依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)（1）《中華人民共和國土地管理法》； （2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《湖南省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T 18508—2022《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)第 41 頁 共 57 頁程》；（5）國土資源部《關(guān)于印發(fā)土地分類的通知》（國土資發(fā)[2022 年]225 號）；（6）長沙市人民政府第 79 號令和長沙市人民政府令第 104 號令；（7）湖南省人民政府、長沙市人民政府以及省市土地管理部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、 實(shí) 施辦法、通知等。取價依據(jù)（1）《長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》（）；（2）《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā)[2022]19 號）。 估算對象和范圍以本項目范圍內(nèi)的 422 畝可用地拆遷和兩安用房建設(shè)作為測算對象。測算范 圍包括：土地取得費(fèi)（1）土地取得成本，以委托方提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行測算，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn) 停業(yè)費(fèi)、其他補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理 費(fèi) 、拆遷評估費(fèi)、拆遷監(jiān)理費(fèi)、拆遷工作費(fèi)用、不可預(yù)計費(fèi)用、土地征用相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅等；（2）拆遷工作費(fèi)用按 4%估算；（3）土地出讓金根據(jù)《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā)（2022）19 號文）規(guī)定，土地純出讓金一般占標(biāo)定地價的比例為：商業(yè)類35%、住宅 類 30%、工業(yè)類 25%，以委托方提供的規(guī)劃條件相關(guān)資料，參照相關(guān)的政策進(jìn)行測算，本項目土地出讓金將全額返還，故在投資估第 42 頁 共 57 頁算中不予考慮；（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)《長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》有關(guān)規(guī)定，擬 建項目用地處于長沙市土地級別 3 級用地范圍；（5）契稅根據(jù)國務(wù)院 224 號令，統(tǒng)征地、儲備地由受讓方按總價（土地取得費(fèi)+土地出讓金+市政配套費(fèi)）的 4%交納?！皟砂病庇梅块_發(fā)成本（1）“兩安”用房為拆遷戶的生活安置房和生產(chǎn)安置房。其中生活安置房建筑面積 202200 平方米，生產(chǎn)安置房為寫字樓、酒店共 87500 平方米；（2）建安工程、配套工程按照可開發(fā)的商業(yè)面積參照同類地塊進(jìn)行測算；（3）不可預(yù)計費(fèi)按 5%估算；（4）規(guī)劃設(shè)計費(fèi)按照工程費(fèi)用的 %進(jìn)行測算；（5）監(jiān)理費(fèi)按照工程費(fèi)用的 1%進(jìn)行測算；（6）預(yù)結(jié)算編制費(fèi)用按照工程費(fèi)用的 %進(jìn)行測算。 投資估算 該項目總投資 119006 萬元，其中土地拆遷整理 46030 萬元、安置用房建設(shè)成本 68116 萬元、融資成本 4860 萬元。具體估算情況詳見下表：第 43 頁 共 57 頁 項目投資估算總表 （單位:萬元）序號 項目 單位 數(shù)量 單價（元） 金額（萬元） 備注一 土地整理成本 ① ① ① 46030 ①（一） 建筑物拆遷成本 畝 422 65 27430 ①（二） 拆遷其他費(fèi)用 ① ① ① 1389 ①4 拆遷管理費(fèi) 萬元 27430 ① 110 按 ％估算5 拆遷評估費(fèi) m2 45600 8 36 ①6 房屋拆除、拆除渣土漕費(fèi) m2 45600 30 137 ①7 拆除監(jiān)理費(fèi) m2 45600 2 9 ①8 拆遷工作費(fèi) 萬元 27430 ① 1097 按 4％估算（三） 不可預(yù)計費(fèi) 萬元 28819 5% 1441 ①（四） 轉(zhuǎn)讓契稅 畝 265 3000000 3180 ①（五） 營業(yè)稅及附加稅費(fèi) 畝 265 3000000 4373 ①（六） 城市建設(shè)道路配套費(fèi) 平方米 176755 240 4242 ①（七） 掛牌工作費(fèi) 畝 265 150000 3975 ①第 44 頁 共 57 頁二 兩安用房開發(fā)成本 ① ① ① 68116 住宅，寫字樓、酒店（一） 工程費(fèi)用 ① ① ① 63868 (1+2+3)1 建安工程部分 m2 287500 2022 57500 住宅，寫字樓、酒店2 配套工程部分 ① ① ① 3327 ① 供電工程 m2 287500 40 1150 ① 道路工程 m2 287500 15 431 ① 園林綠化工程 m2 287500 12 345 ① 亮化工程 m2 287500 10 288 ① 給排水工程 m2 287500 20 575 ① 弱電及智能化 m2 287500 10 288 ① 其它 項 1 2500000 250 ①3 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 60, % 3041 ①（二） 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 萬元 63, % 319 (一)*%（三） 監(jiān)理費(fèi) 萬元 63, % 639 (一)*%（四） 預(yù)結(jié)算編制費(fèi) 萬元 63, % 511 (一)*%（五） 報建費(fèi) 萬元 287500 30 863 ①