【正文】 住房社會保障性質(zhì) 租賃型經(jīng)濟適用房、擴大版的廉租房 產(chǎn)權(quán) 購房者 居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上 與它們不同。 政府所有，廉租房保障的是基本居住權(quán)，不涉及到住房產(chǎn)權(quán)問題 公共租賃房歸政府或公共機構(gòu)所有 限制條件 土地出讓價格范圍、銷售價格、住房套型面積和銷售對象 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格 供應(yīng)對象 供應(yīng)對象 獲得土地方式 出讓方式 行政劃撥 行政劃撥 行政劃撥 土地出讓金繳納情況 低于普通商品房 免交 免交 免交 房屋租售價 以項目綜合開發(fā)成本和合理利潤為基礎(chǔ)，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，由政府部門研究確定 由項目開發(fā)成本、稅金、利潤（ 3%）組成，通過競價或政府審核方式確定或調(diào)整 以 較低的租金（有時可低至可比較市場租金水平的十分之一） 按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房。 房屋權(quán)屬證書 注明?限價商品房? 注明?經(jīng)濟適用住房? 保障方式 限套型、限房價、競地價、競房價。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 按低于市場的價格 (通常較同類普通住房低 20%至 30%)出售給符合條件的家庭 租金補貼或?qū)嵨锱渥? 政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補貼。 上市交易 未滿 5年，不得轉(zhuǎn)讓 確需轉(zhuǎn)讓的，由保障部門安原價（考慮折舊、 物價等）回購 未滿 5 年，不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由保障部門安原價（考慮折舊、物價等）回購 廉租房只能用于申請家庭及其成員自主，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借 所建住房只能租賃，不得出售 滿 5 年，按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的35%比例交納土地收益等價款 滿 5 年，按原購房價格和出售價格價差的 70%補交土地收益等價款（ 2021年 4月簽訂購房合同的按出售價格的 10%補交土地收益等價款） 對連續(xù) 1 年超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的取消廉租房保障資格、停發(fā)租房補貼或收回房源 套型面積 90m2以下： 1 居 60 m2以下， 2居 75 m2以下 60 m2左右：中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在 60平方米左右。 小于 50 m2：一居室套型建筑面積 35 平方米，兩居室套型建筑面積 45平方米，三居室套型建筑面積 55平方米。 建筑面積低于經(jīng)適房，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積要嚴(yán)格控制在 60平方米以下，以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)認(rèn)真落實宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 保障群體 中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭定向購買的拆遷戶 中低收入住房困難家庭 最低收入戶 低收入戶，解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟 適用房的低收入家庭的住房困難。 收益 房屋銷售 開發(fā)商利潤限制在 3%4% 房租 公寓房租金和有限兩限房的利潤大概控制在 10%左右 的門面房等公建配套的出租收入 優(yōu)缺點 因為限價商品房具有一定的住房保障功能，同時可以兼顧地方政府的土地出讓收益。成本好控制，資金回籠快，開發(fā)商愿意參與。 具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 對于地方政府而言，廉租房建設(shè)無益于財政和政 績。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣的今天，廉租房建設(shè)會減少土地出讓金收入。 集約節(jié)約利用土地資源，降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對能源、水源、空間和環(huán)境的過度消耗，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。 政策 —— 2021 年 12 月 1 日建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。 2021 年 5 月 4日住建部、民政部、財政部要求加強廉租住房管理 2021年 6月 12 日，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展政策性租賃房的指導(dǎo)意見》。 資料 來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信 我國建設(shè)保障性住房重要意義 我國是一個發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，將是一項長期而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前，加快保障性住房建設(shè)，不僅有利于進(jìn)一步改善民生，也有利于增加投資、擴大居民消費，對拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長意義重大。 改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。根據(jù)相關(guān)政策，保障房面對的人群主要是城市中的中低收入者，這部分人在數(shù)量上占據(jù)了城市人口的大部分 。對于這部分人，對于整個社會而言，保障房建設(shè)更多的肩負(fù)著保障民生的重任。 加快建設(shè)保障性安居工程，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性，特別是在開發(fā)建設(shè)時期，可有效帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 加快建設(shè)保障性安居工程，還為今后擴大消費創(chuàng)造了有利條件。加快建設(shè)保障性住房，解決中低收入家庭的住房困難，改善居民的生活條件，不僅能夠是他們減少對擴大消費的后顧之憂，還可以增加對裝修、家具、家電等方面的消費需求，從而間接起到拉動內(nèi)需的作用。 保障性住房建設(shè)又是縮小收入差距、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要途徑。保障性住房建 設(shè)是一種以消費為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，既可以有效抑制投機性購房，遏制房價過快上漲勢頭，又可以提高居民實際收入，改善收入結(jié)構(gòu)，縮小收入差距，增加有效需求。 宏觀經(jīng)濟層面，政府出臺新政加快保障性住房建設(shè)可彌補市場化房地產(chǎn)投資的回落，從而有效降低調(diào)控的負(fù)面影響，并避免經(jīng)濟二次探底。地產(chǎn)調(diào)控政策令市場擔(dān)心經(jīng)濟二次探底，但是保障房政策力度超預(yù)期，住房建設(shè)部與各地政府目標(biāo)責(zé)任書的簽訂，在某種意義上將保障房建設(shè)上升到政治高度，而區(qū)域間的攀比效應(yīng)將促使保障房加快建設(shè)，彌補市場化房地產(chǎn)投資的回落，可有效降低房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)面影響。從宏 觀經(jīng)濟意義上看，商品房調(diào)控與保障房政策具有明顯的對沖效應(yīng)，對投資的負(fù)面影響會部分抵消，而對房價的遏制則是疊加的。保障房投資力度加大，將有利于控制高房價，有利于更好地落實房價調(diào)整的政策目標(biāo)；同時減少來自剛性需求的恐慌性需求；有利于防止房價和銷量的暴漲暴跌，使上升趨勢得到更好地延續(xù)。 圖表 3：國房景氣指數(shù) 資料來源：國家統(tǒng)計局 國內(nèi) 現(xiàn)狀 及趨勢 “ 十一五 ” 期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類 保障性住房建設(shè)，五年間，全國 1140 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和 360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。 到去年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá) 7%到 8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過30 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積超過 33 平方米。 未來五年，我國計劃新建保障性住房 3600 萬套。到 “ 十二五 ” 末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的 7%到 8%提高到 20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。 今后一段時期，我國將進(jìn)入保障性住房建設(shè) “ 加速跑 ” 階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的 公共租賃住房 、包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實物住房保障為主，同時結(jié)合租金補貼。 未來五年，全國計劃新建保障性住房 3600 萬套，大約是過去 10 年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房 150 萬戶以上。 2021 年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。目前，上述任務(wù)已分解到各地。 通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到 “ 十 二五 ” 末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到 20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實現(xiàn) “ 安居夢 ” 。 政策支持 對于大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的資金缺口問題。住建部相關(guān)專家表示，中央將會給予保障性安居工程建設(shè)很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會一直延續(xù)下去。 2021 年將出臺更多支持保障性安居工程建設(shè)的政策，例如保障房投資信托基金等。而 2021 年，為了確保地方政府建設(shè)保障性安居工程的融資途徑，國務(wù)院在清理整頓 地方融資平臺 中，也對涉及保障性住房的融資平臺進(jìn)行了特別處理。 日前，財政部等部委發(fā)出了通知，將中央財政補貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產(chǎn)生的資金進(jìn)行統(tǒng)籌使用，允許地方政府建設(shè)公共租賃房也可以使用此筆資金。 專家表示，這一政策對東部沿海地區(qū)激勵比較大。目前，大部分東部沿海城市依靠地方財政投入和土地出讓純收益部分就可以完成當(dāng)?shù)亓夥拷ㄔO(shè)任務(wù)。多余的資金部分如果允許建設(shè)公共租賃房，這些 城市會很有動力去進(jìn)行新的保障性安居工程任務(wù)建設(shè)。 例如， 2021 年以來，中央已經(jīng)陸續(xù)出臺了公積金建設(shè)保障房試點政策、保障性安居工程資金使用政策等數(shù)條利好保障性安居工程的政策。甚至在國務(wù)院發(fā)出 “19 號文 ” 以后，也將地方政府用于保障房建設(shè)的地方融資平臺特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內(nèi)。 2021 年，保障性安居工程建設(shè)將會迎來更多政策 “ 禮包 ” 。例如，保障房 信托投資基金 試點批準(zhǔn)、 政策性銀行貸款 、土地優(yōu)先供應(yīng)等。另外，養(yǎng)老基金和保險資金可能也將逐漸獲得進(jìn)入保障性安居工程建設(shè)的資格。 3. 宏觀分析 投資額構(gòu)成 從房地 產(chǎn)投資額構(gòu)成來看，主要由建安費用 ，土地購置費和土地開發(fā)費用組成， 其中土地購置費的占比在 16﹪ 20﹪左右（ 2021 年為 ﹪， 2021 年前十月為 ﹪）。保障房單方投資額平均約 2300 元（含土地整理成本），約 為商品房的 70﹪。 融資途徑 目前國內(nèi)保障性住房的主要融資渠道為：貸款，發(fā)放企業(yè)債券，政府財政補貼，地方政府債，房地產(chǎn)信托基金等。 4 月 28 日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開放貸款新增 1678 億元，保障性住房開發(fā)貸款新增 651 億元，比年初增長 ﹪，占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右。 一邊是商品房開發(fā)貸款收緊，一邊是保障房貸款趨熱。一冷一熱，一目了然。房企建設(shè)保障房的一個好處是，能從金融機構(gòu)獲得較大規(guī)模的貸款，從而解決資金問題。 4. 項目模式分析 萬科模式 工業(yè)化、 標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā) “為中低收入人群蓋房子也可以賺錢，還可以很好履行開發(fā)商的企業(yè)公民社會責(zé)任。未來房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模參與地方的保障性住房建設(shè)將是市場的大趨勢”，這是萬科對參與保障房建設(shè)的原因解釋。 2021 年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房約 320 萬平方米。萬科 2021 年利用通過招拍掛獲取的自有土地投資 4600 萬元，打造了廣州萬匯樓項目，以低租金面向城市低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)學(xué)生等出租。項目于 2021 年交付使用后，出租率接近 100%。根據(jù)現(xiàn)有租金收益情況的計算，萬匯樓的建筑成本可在 25 年后回本，該項目在剩下 的 45 年時間內(nèi)，預(yù)計有 8280 萬元的租金收益，而平均每年收益為 118 萬元，年平均收益率為 %。 2021 年 8 月 25 日，由萬科承建的龍華保障性住房項目開工建設(shè)，龍華保障性住房項目被深圳市政府定位為公共租賃住房，首次采用政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式。項目總建筑面積約 21 萬平方米，總投資約 億元，是深圳目前最大的保障性住房項目。 2021 年 4 月 11 日，萬科與河北省簽署了《關(guān)于建設(shè)保障性住房的戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)悉，萬科簽署的協(xié)議將涉及到在河北省轄區(qū)內(nèi)的廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六 個城市合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目。 萬科盈利模式 保障房開發(fā)的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化降低開發(fā)成本。 2021 年 8 月 25 日，深圳有史以來最大的、由萬科承建的龍華保障性住房項目正式開工建設(shè)。萬科表示，在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢。一方面萬科在小戶型住宅設(shè)計建造和綜合社區(qū)開發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另一方面是萬科多年來在公共租賃住房運作方面一直在實踐，將力爭把該項目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項目和全國保障性住房的標(biāo)桿，并成為公司未來利潤增長點之一。其次，保障性住房 非常適合做工業(yè)化，首先是戶型面積標(biāo)準(zhǔn)化，讓品質(zhì)更加有保障，采購成本更低；保障性住房項目往往要求包括裝修兩年內(nèi)必須交付使用，因此，工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢非常顯著。萬科的住宅工業(yè)化生產(chǎn)模式非常適合開發(fā)保障房標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化產(chǎn)品，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)的龍華保障性住房項目，不但可縮短工期，還可解決勞動力緊缺等問題。 中治模式 基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā) 目前，中冶已經(jīng)是全球最大的冶金工程承包商，中國最大的鋼結(jié)構(gòu)制造商，也是國內(nèi)最大的保障房建設(shè)企業(yè)。 2021 年，中國中冶實現(xiàn)收入 2， 068 億，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入 比重上漲 %，達(dá)到 %，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在利潤中的占比為 %.中冶業(yè)務(wù)包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、保障性住房以及一級土地開發(fā)等。項目范圍覆蓋一、二、三線城市，一、二、三線城市項目占比大約為 21%、 42%和 37%. 2021 年新開工的保障房規(guī)劃總建筑面積為564 萬平方米。如公司以 “授權(quán)開發(fā) +政府回購 ”模式開發(fā)天津和苑保障房項目，項目總投資約 80 億元，規(guī)劃總建筑面積約 101