【導(dǎo)讀】花樣年黃江項(xiàng)目是花樣年戰(zhàn)略布局東莞的第二個(gè)項(xiàng)目，反映了東莞房地產(chǎn)。市場(chǎng)的品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。本項(xiàng)目的開發(fā)標(biāo)志著花樣年作為上市企業(yè)已經(jīng)開始與金地、萬科等知名地。產(chǎn)商同臺(tái)技藝，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。n位于東莞黃江鎮(zhèn)北岸片區(qū)，公常路旁，裕元工業(yè)區(qū)對(duì)面??n總占地為，容積率，總建面??東莞2020年人口規(guī)模為800萬人，城市化水平達(dá)到80%；將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。區(qū)緊密合作框架協(xié)議》簽約儀式，這標(biāo)志著珠江口東岸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程正式起航。2020年5月16日三市第二次聯(lián)席會(huì)議在東莞市召開，共同確定了2020年和2020年重。點(diǎn)推進(jìn)的25個(gè)合作事項(xiàng)，簽署了界河治理、跨境公交、邊界道路建設(shè)3個(gè)工作計(jì)劃，并且建立了10個(gè)專責(zé)小組負(fù)責(zé)推進(jìn)。2020年12月15日深圳、東莞和惠州三市規(guī)劃部門在深圳五洲賓館舉行了深莞惠三。合作框架協(xié)議》。州的房?jī)r(jià)相當(dāng)于東莞房?jī)r(jià)的2倍。08年，東莞人均可支配收入為30275元，東莞房?jī)r(jià)嚴(yán)重低估。約4000畝，總投資逾10億美元。

　　

【正文】 戶型情況 結(jié)果顯示： 黃江 及周邊市場(chǎng)，暢銷戶型及面積段為： 7080㎡ 的兩房； 1101 0㎡ 的三房；及150160㎡ 的四房。 ○ 別墅： 客戶類型：黃江電子、化工產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和批發(fā)老板、本地外資企業(yè)老板高管理、高級(jí)公務(wù)員，其他鎮(zhèn)區(qū)外溢客戶。 喜好：每戶都有獨(dú)立的室內(nèi)外私家車位；會(huì)客廳挑空；公共空間和私密空間親密交流；贈(zèng)送私家花園；露臺(tái)；陽(yáng)光地下室（黃江別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)較舊，根據(jù)金士柏山類別墅 花庭美墅銷售情況分析，陽(yáng)光地下室普遍接受和認(rèn)可）。 整棟承受面積約： 400萬 /棟（ 450㎡ ） 單價(jià)承受價(jià)格約為： 880016000元 /㎡ ○ 高層： 客戶類型：黃江工業(yè)園區(qū)企業(yè)高管、黃江政府公務(wù)員、黃江中小學(xué)老師、黃江娛樂業(yè)高級(jí)管理者、外籍人士 喜好：外立面古典莊重、戶型向南、南北通透、有自然遠(yuǎn)景和小區(qū)內(nèi)部景觀、 承受價(jià)格約為： 50007000元 /㎡ 客戶共性特征 已售樓盤規(guī)劃分析 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 棕櫚泉 歐式古典風(fēng)格 歐陸風(fēng)情 金士柏山 法式浪漫風(fēng)格 法式山地 富康花園 現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代園林 中惠珺庭 法式現(xiàn)代風(fēng)格 法式風(fēng)情園林 建筑風(fēng)格總體以現(xiàn)代風(fēng)格為主、園林以異域風(fēng)情為主。 風(fēng)格外觀23%69%4% 4%歐陸式 現(xiàn)代簡(jiǎn)潔 嶺南式 其他69%的人群接受現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的外立面。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 項(xiàng)目建筑風(fēng)格偏向現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格 經(jīng)過調(diào)查，受訪者比較喜歡 復(fù)合涂料外墻 或者 花崗巖外墻 ， 喜歡的外墻顏色以淡雅的顏色為主 ，喜歡的屋頂顏色則富有現(xiàn)代感的白色 ﹑ 傳統(tǒng)色彩的磚紅色以及藍(lán)色屋頂居多。 建筑立面顏色建議 37%30%17%16%高檔復(fù)合涂料 花崗巖干貼式外墻磚裝 玻璃幕墻花崗巖 高檔復(fù)合涂料 干貼式外墻 玻璃幕墻 復(fù)合涂料外墻或者花崗巖外墻，喜歡的外墻顏色以淡雅的顏色為主， 對(duì)于主臥的窗戶創(chuàng)新的接受度較高 （極少人選擇普通窗戶），在對(duì)比選擇（落地和臺(tái)式、轉(zhuǎn)角和平面、外凸和內(nèi)臵）中，對(duì)于落地窗、轉(zhuǎn)角窗和凸窗的提及率都比較高。 落地窗 81% 轉(zhuǎn)角窗 65% 外凸窗 78% 建筑細(xì)部建議 主臥的窗戶創(chuàng)新的接受度較高，方便現(xiàn)代建筑里面設(shè)計(jì) 47%30%15%8%異國(guó)情調(diào) 中式園林 無風(fēng)格 其他園林風(fēng)格 有接近半數(shù)的人喜歡異域風(fēng)情的園林，所占比例最大。 園林風(fēng)格建議 居住偏好建議 空間結(jié)構(gòu)59%17%0%24%平層 錯(cuò)層 躍層 復(fù)式輔助用房選擇20%9%14%28%23%6%玄關(guān) 衣帽間 休閑露臺(tái) 入戶花園 書房 多功能房輔助用房的選擇以入戶花園為主，其次是書房，再其次是玄關(guān) 。 以傳統(tǒng)平層為主，頂層可考慮適量復(fù)式建筑。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次建議： 精品（中高檔） 風(fēng)格設(shè)計(jì)建議： 現(xiàn)代、雅致、國(guó)際感 主導(dǎo)思路建議： 陽(yáng)光建筑，均好性 項(xiàng)目規(guī)劃初步建議 幼兒園（約 1500㎡ ），布臵到黃色圈部分： n可以考慮到對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 n可以和沿街商鋪一起設(shè)計(jì)。 n減少迎噪音面的住宅銷售面積。 n規(guī)避部分高壓線。 會(huì)所及入口處（約 1750㎡ ），布臵到桔色圈部分： n小區(qū)入口設(shè)臵在南側(cè)，可以帶動(dòng)南側(cè)商業(yè)價(jià)值； n東側(cè)有噪音污染，可以規(guī)避東側(cè)噪音；。 n可以結(jié)合小區(qū)內(nèi)園林，做主景觀軸線，分割各個(gè)組團(tuán)； 商鋪布臵到東側(cè)： n臨路，展示面大，車流人流多，商業(yè)價(jià)值明顯； n對(duì)外經(jīng)營(yíng)或者分割銷售比較容易。 n有噪音污染，減少迎噪音面的住宅銷售面積。 n方便統(tǒng)一臨街風(fēng)格設(shè)計(jì)。 根據(jù)黃江周區(qū)暢銷戶型情況，結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位及相關(guān)情況，項(xiàng)目戶型配比建議如下： 項(xiàng)目戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 建筑面積（萬㎡） 雙拼改獨(dú)棟 400 商鋪 1 高層 2房 7585 高層 3房 110130 高層 4房及以上 150 合計(jì) 【 具體房間功能排布建議 】 ： l房間設(shè)臵為六房四廳六衛(wèi)。六房：主人房 +一個(gè)父母房 +二個(gè)客房 +工人房 +書房（辦公）三廳：客廳 +中西式餐廳。必須每層保證一個(gè)以上衛(wèi)生間。 l層數(shù)為地下一層或者半層，地上 3層 +露臺(tái)，入戶要有上門臺(tái)階，臺(tái)階數(shù)量為單數(shù)。 l層高要求：能保證將室內(nèi)臺(tái)式設(shè)計(jì) l樓梯：不要求設(shè)計(jì)旋轉(zhuǎn)樓梯。寬度不能低于 ，坡度不能超過 45度，要求開窗設(shè)計(jì)，自然透風(fēng)采光。 l客廳：保證客廳挑空，空間感要強(qiáng)，大尺度設(shè)計(jì)至少 6米開間。 l車庫(kù)：保證每戶都有獨(dú)立的室內(nèi)外私家車位； 4個(gè)車位左右。 l各功能廳設(shè)計(jì)：公共空間和私密空間親密交流； l廚房設(shè)計(jì)： A中式廚房要圓形設(shè)臵，廚房要符合風(fēng)水布局，座位為 6座或者 8座為宜，注意灶頭不能正對(duì)餐桌。 B西式要矩形設(shè)臵，座位為八座為宜。功能區(qū)間上空要求要有較高層高。 產(chǎn)品類型細(xì)化建議 別墅： 【 面積 】 ： 400㎡ 雙拼變獨(dú)立別墅 雙拼變獨(dú)立別墅戶型參考： 地下室拆分 地下室合并 地面一層拆分 地面一層合并 雙拼變獨(dú)立別墅戶型參考： 地面二層拆分 地面二層合并 雙拼變獨(dú)立別墅戶型參考： 地面三層拆分 地面三層合并 雙拼變獨(dú)立別墅戶型參考： 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 戶型 贈(zèng)送比例 高層 2房 7585 75㎡ 二房二廳一衛(wèi) 85㎡ 三房二廳一衛(wèi) 75㎡ 85㎡ 不要求花園入戶 85㎡ 要求花園入戶 陽(yáng)臺(tái)、飄窗保證 20%以上贈(zèng)送率 高層 3房 110130 110㎡ 三房二廳二衛(wèi) 130㎡ 四房（增添書房）二廳二衛(wèi) 110㎡ 130㎡ 要求花園入戶 陽(yáng)臺(tái)、飄窗保證 20%以上贈(zèng)送率 高層 4房及以上 150 四房二廳三衛(wèi)（增添工人房） 150㎡ 以上戶型要求花園入戶 陽(yáng)臺(tái)、飄窗保證 20%以上贈(zèng)送率 產(chǎn)品類型細(xì)化分析 高層： l雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)臵 l入戶花園設(shè)施 l高贈(zèng)送率設(shè)臵 l可變戶型設(shè)臵。二房改三房，三房改四房間設(shè)臵 l臥室大凸窗設(shè)臵 l戶型方正、南北通透。 l客廳超大觀景陽(yáng)臺(tái) l露臺(tái)設(shè)計(jì) l低梯戶比 除贈(zèng)送面積以外是否有其他賣點(diǎn)設(shè)臵 高層戶型參考： 項(xiàng)目寫作技術(shù)路線 基于項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行深度挖掘，進(jìn)而確定項(xiàng)目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產(chǎn)品定位體系 項(xiàng)目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營(yíng)銷手段 營(yíng)銷體系 媒體策略 核心價(jià)值 推廣口號(hào) 推廣思路 入市時(shí)機(jī) 階段劃分 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目本體認(rèn)知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 地塊因素圈定了項(xiàng)目發(fā)展方向 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目地塊素質(zhì) √ 定位整理、核心提煉 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 市場(chǎng)形象定位體系 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求 項(xiàng)目市場(chǎng)形象是樹立給目標(biāo)客戶的，因此，目標(biāo)客戶的需求特征就是項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位的指導(dǎo)原則。 以居住為主，宜居型中高檔現(xiàn)代別墅洋房社區(qū) 以黃江本地改善型居住臵業(yè)需求為主，承接深圳投資臵業(yè)需求、養(yǎng)老臵業(yè)需求、莞深同城生活的客戶。 核心 客戶 層 重要客戶層 游離客戶層 深圳投資者、本地港臺(tái)商戶。其他投資或偶得客戶。 （ 在一定條件下可以引爆市場(chǎng)） 有濃厚地域情結(jié)的周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，包括：樟木頭、常平、松山湖工業(yè)區(qū)、深圳公明客戶。以改善居住為主，投資為輔。 黃江私營(yíng)業(yè)主，個(gè)體工商戶，企事業(yè)單位職員，工廠中層管理者。 以自住為主，投資為輔。關(guān)注產(chǎn)品和園林環(huán)境 客戶圈定 目標(biāo)客戶群總結(jié)；品質(zhì)、價(jià)值、前景 黃江產(chǎn)業(yè)客戶 本土情結(jié) 品質(zhì)社區(qū) 身份區(qū)別 中心鎮(zhèn) 品質(zhì)社區(qū) 同城生活 區(qū)域發(fā)展前景 樓價(jià)升值 租金回報(bào) 歸屬感 高性價(jià)比 工作生活便利性 黃江本地客戶 周邊客戶 投資客戶 客 戶 描 述 項(xiàng)目定位之形象定位 ? 項(xiàng)目案名 項(xiàng)目屬性 形象升華 形象描述 ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期的形象描述，挖掘項(xiàng)目的性格！ 形象對(duì)接 ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象落地！ ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象賦予更多內(nèi)涵！ ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行屬性定位，給出項(xiàng)目市場(chǎng)差異化具體形象！ ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行主題引導(dǎo)，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)識(shí)！ 本項(xiàng)目臨黃江河，隨著黃江河的改造，河道將會(huì)變寬，河水將會(huì)變的更清 …… 東面臨水是風(fēng)水上極佳的位臵。臨水而居是中國(guó)人傳統(tǒng)的居家文化。我們要充分演繹水文化 …… 項(xiàng)目宗地圖 紫禁城 中南海 黃江河 ? 中華文明的源頭活水 ? 橫亙?cè)跂|方大地上的黃河、長(zhǎng)江，演奏了中華兩河文明的交響曲； ? 中國(guó)人因 水 應(yīng)勢(shì)，厚生利用； ? 每一座城市都是傍水而建； ? 中國(guó)人自古擇 水 而居，創(chuàng)造燦爛輝煌而各具特色的建筑與城市空間； ? 南來北往的道路，安寧和平的桃源，稻穗飄香的田野，商賈輻輳的都市。 水 文明的起源 本項(xiàng)目有西臨黃江河 （活水），相比于金地項(xiàng)目的湖 （死水），更具靈動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。 水是生命之緣，是人類文明的起源；“以水為貴，居水之上”是一種的居住目標(biāo)！ ? 人類四大古文明中，蘇美爾人以底格里斯河、幼發(fā)拉底河水形成美索不達(dá)米亞文明；古埃及人以尼羅河為依托建立了古埃及文明 ；古印度沿印度河兩岸建立了偉大的古印度王國(guó)；中華民族以黃河和長(zhǎng)江建立了偉大的中華文化； ? 無論是 水之于文明，水之于城市，還是水之于居住，抑或水之于個(gè)人，水都是永遠(yuǎn)的烙印； ? 國(guó)際豪宅四大標(biāo)準(zhǔn)：山景、湖景、海景和高爾夫球場(chǎng)，其中水占據(jù)了半壁江山， 依水而居，是一種高尚的居住目標(biāo)！ 形 象 定 位 孔子云： “ 智者樂水，仁者樂山。 ” 本項(xiàng)目剛好同時(shí)具備山景和水景。 ? 老子曰： “ 上善若水，水善利萬物而不爭(zhēng) ......江河所以能為百谷王者，以其善下之，故能 為百谷王 ” ； ? 莊子曰： “ 且夫積水也不厚，則其負(fù)大舟也無力 ” ； ? 荀子曰： “ 君者，舟也，庶人者，水也；水能載舟，水能覆舟 .......”； ? 孔子曰： “ 逝者如斯，不舍晝夜 ” ； “ 仁者樂山，智者樂水 ” ； ? 孫子曰： “ 夫兵形象水，水之形，避高而趨下，兵之形，避實(shí)而虛擊 ,兵無常勢(shì)，水無常形 ” ； ? 佛曰： “ 瓶水青天之月為妙悟之宗 ” 。 擇水而居 人類的夢(mèng)想 本項(xiàng)目的臨水優(yōu)勢(shì)，充分挖掘河岸生活，用依山傍水來演繹生活 …… ? 遠(yuǎn)處的青山是精神的寄托， ? 眼前的綠水洗滌心靈 ? “ 高山流水 ” 是人們對(duì)友誼永恒的歌唱 …… ? 一曲肝腸斷天涯何處覓知音 ? 這里是：繁雜工業(yè)區(qū)中擁有一片凈土 ? 在這里您將擁有 :和諧、休閑、寧?kù)o宜居的生活！ 城市高山 城市居所的精神升華 項(xiàng)目形象總結(jié)：將水作為項(xiàng)目符號(hào)進(jìn)行價(jià)值升華 ? 水，人的居住追求的向往之所；江河自然流入海洋，太陽(yáng)必然迎著清晨 ? 山，人精神追求的高度； ? 城市山水，建筑在城市居所上的精神升華；讓生活更有風(fēng)格 ? —— 水，項(xiàng)目的標(biāo)簽； ? —— 山，項(xiàng)目仰望的高度； ? —— 城市山水，依山傍水項(xiàng)目的價(jià)值升華！ 形 象 定 位 山 宜居 生活 水 花 臨水、岸居生活 依山、觀山生活 花海、花園生活 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升方法 方向 打造目標(biāo) 項(xiàng)目描述：深圳龍華外延 黃江新城市中心 讓生活更有風(fēng)格的生態(tài)大盤 形象描述 形 象 回 顧 黃 江 Diagram 2 Diagram 2 項(xiàng) 目 花 樣 年 載體與紐帶 載體與紐帶 1. 中國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)，東莞衛(wèi)星城； 2. 深圳龍華外延，深圳附城； 3. 深莞半小時(shí)生活圈，交通樞紐。 1. 臨河面山大盤，自然生態(tài)居住大社區(qū)； 2. 新城市中心，尊享五分鐘配套； 3. 深莞產(chǎn)業(yè)配套基地，生活后花園。 1. 讓生活更有風(fēng)格； 2. 上市企業(yè)； 3. 追求生活品質(zhì)。 載體與紐帶 項(xiàng)目形象對(duì)接：用水來表現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特內(nèi)涵，打造黃江首席岸居社生態(tài)社區(qū) ? 形象對(duì)接 形 象 定 位 水 生態(tài) 科學(xué) 尊享 城市 未來 品牌 靠近新城市中心； 鎮(zhèn)區(qū)成熟配套； 自