【正文】 1. 讓生活更有風格； 2. 上市企業(yè)； 3. 追求生活品質(zhì)。讓生活更有風格的生態(tài)大盤 形象描述 形 象 回 顧 黃 江 Diagram 2 Diagram 2 項 目 花 樣 年 載體與紐帶 載體與紐帶 1. 中國千強鎮(zhèn)，東莞衛(wèi)星城； 2. 深圳龍華外延，深圳附城； 3. 深莞半小時生活圈，交通樞紐。 擇水而居 人類的夢想 本項目的臨水優(yōu)勢，充分挖掘河岸生活，用依山傍水來演繹生活 …… ? 遠處的青山是精神的寄托， ? 眼前的綠水洗滌心靈 ? “ 高山流水 ” 是人們對友誼永恒的歌唱 …… ? 一曲肝腸斷天涯何處覓知音 ? 這里是：繁雜工業(yè)區(qū)中擁有一片凈土 ? 在這里您將擁有 :和諧、休閑、寧靜宜居的生活！ 城市高山 城市居所的精神升華 項目形象總結(jié)：將水作為項目符號進行價值升華 ? 水，人的居住追求的向往之所；江河自然流入海洋，太陽必然迎著清晨 ? 山，人精神追求的高度； ? 城市山水，建筑在城市居所上的精神升華；讓生活更有風格 ? —— 水，項目的標簽； ? —— 山，項目仰望的高度； ? —— 城市山水，依山傍水項目的價值升華！ 形 象 定 位 山 宜居 生活 水 花 臨水、岸居生活 依山、觀山生活 花海、花園生活 項目價值提升方法 方向 打造目標 項目描述：深圳龍華外延 ” 本項目剛好同時具備山景和水景。 水 文明的起源 本項目有西臨黃江河 （活水），相比于金地項目的湖 （死水），更具靈動性優(yōu)勢。臨水而居是中國人傳統(tǒng)的居家文化。 以自住為主，投資為輔。以改善居住為主，投資為輔。其他投資或偶得客戶。 以居住為主，宜居型中高檔現(xiàn)代別墅洋房社區(qū) 以黃江本地改善型居住臵業(yè)需求為主，承接深圳投資臵業(yè)需求、養(yǎng)老臵業(yè)需求、莞深同城生活的客戶。二房改三房，三房改四房間設(shè)臵 l臥室大凸窗設(shè)臵 l戶型方正、南北通透。功能區(qū)間上空要求要有較高層高。 l各功能廳設(shè)計：公共空間和私密空間親密交流； l廚房設(shè)計： A中式廚房要圓形設(shè)臵，廚房要符合風水布局，座位為 6座或者 8座為宜，注意灶頭不能正對餐桌。 l客廳：保證客廳挑空，空間感要強，大尺度設(shè)計至少 6米開間。 l層高要求：能保證將室內(nèi)臺式設(shè)計 l樓梯：不要求設(shè)計旋轉(zhuǎn)樓梯。必須每層保證一個以上衛(wèi)生間。 根據(jù)黃江周區(qū)暢銷戶型情況，結(jié)合本項目市場定位及相關(guān)情況，項目戶型配比建議如下： 項目戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 建筑面積（萬㎡） 雙拼改獨棟 400 商鋪 1 高層 2房 7585 高層 3房 110130 高層 4房及以上 150 合計 【 具體房間功能排布建議 】 ： l房間設(shè)臵為六房四廳六衛(wèi)。 n有噪音污染，減少迎噪音面的住宅銷售面積。 會所及入口處（約 1750㎡ ），布臵到桔色圈部分： n小區(qū)入口設(shè)臵在南側(cè)，可以帶動南側(cè)商業(yè)價值； n東側(cè)有噪音污染，可以規(guī)避東側(cè)噪音；。 n減少迎噪音面的住宅銷售面積。 規(guī)劃設(shè)計建議 規(guī)劃設(shè)計檔次建議： 精品（中高檔） 風格設(shè)計建議： 現(xiàn)代、雅致、國際感 主導(dǎo)思路建議： 陽光建筑，均好性 項目規(guī)劃初步建議 幼兒園（約 1500㎡ ），布臵到黃色圈部分： n可以考慮到對外經(jīng)營。 園林風格建議 居住偏好建議 空間結(jié)構(gòu)59%17%0%24%平層 錯層 躍層 復(fù)式輔助用房選擇20%9%14%28%23%6%玄關(guān) 衣帽間 休閑露臺 入戶花園 書房 多功能房輔助用房的選擇以入戶花園為主，其次是書房，再其次是玄關(guān) 。 建筑立面顏色建議 37%30%17%16%高檔復(fù)合涂料 花崗巖干貼式外墻磚裝 玻璃幕墻花崗巖 高檔復(fù)合涂料 干貼式外墻 玻璃幕墻 復(fù)合涂料外墻或者花崗巖外墻，喜歡的外墻顏色以淡雅的顏色為主， 對于主臥的窗戶創(chuàng)新的接受度較高 （極少人選擇普通窗戶），在對比選擇（落地和臺式、轉(zhuǎn)角和平面、外凸和內(nèi)臵）中，對于落地窗、轉(zhuǎn)角窗和凸窗的提及率都比較高。 風格外觀23%69%4% 4%歐陸式 現(xiàn)代簡潔 嶺南式 其他69%的人群接受現(xiàn)代簡潔的外立面。 喜好：每戶都有獨立的室內(nèi)外私家車位；會客廳挑空；公共空間和私密空間親密交流；贈送私家花園；露臺；陽光地下室（黃江別墅產(chǎn)品設(shè)計較舊，根據(jù)金士柏山類別墅 花庭美墅銷售情況分析，陽光地下室普遍接受和認可）。 山景、河景資源 規(guī)模較大 兩邊有噪音及電子輻射的雙重影響 項目適合走居家路線 項目地塊素質(zhì)回顧 項目產(chǎn)品面積區(qū)間圈定 東莞星彥研究部對 2020年黃江及其周邊鎮(zhèn)區(qū)常平、樟木頭、清溪、塘廈等五個鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)的近 5300套單位，進行了研究分析，截止 2020年 2月各種戶型銷售情況如下： 09年黃江及周邊暢銷戶型情況 戶型 面積區(qū) 間 供應(yīng)套 數(shù) 供應(yīng)比 例 銷售套 數(shù) 銷售比 例 戶型 面積區(qū) 間 供應(yīng)套 數(shù) 供應(yīng)比 例 銷售套 數(shù) 銷售比 例 單身公寓 3040 11 % 4 % 三房 140150 176 % 75 % 一房 3050 363 0% 60 % 150以上 137 4% 30 1.82% 50以上 189 % 21 % 四房 120130 7 % 0 % 兩房 6070 81 8% 10 1% 130140 11 % 2 % 7080 388 % 173 10.48% 140150 103 % 5 % 8090 636 10.87% 94 % 150160 243 % 77 % 90100 136 % 31 1.88% 160170 148 % 37 % 三房 8090 57 7% 19 1.15% 170180 83 % 26 % 90100 527 1% 84 9% 180200 55 % 9 % 100110 334 % 57 % 復(fù)式 150以下 375 1% 241 14.61% 110120 306 % 93 % 150200 41 % 8 % 120130 477 % 140 % 200300 76 % 21 % 130140 332 % 82 % 300以上 4 % 0 % 黃江周邊暢銷戶型情況 結(jié)果顯示： 黃江 及周邊市場，暢銷戶型及面積段為： 7080㎡ 的兩房； 1101 0㎡ 的三房；及150160㎡ 的四房。 項目寫作技術(shù)路線 基于項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對項目價值進行深度挖掘，進而確定項目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產(chǎn)品定位體系 項目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營銷手段 營銷體系 媒體策略 核心價值 推廣口號 推廣思路 入市時機 階段劃分 發(fā)展戰(zhàn)略 項目本體認知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場競爭態(tài)勢 地塊因素圈定了項目發(fā)展方向 市場競爭態(tài)勢 項目屬性界定 項目地塊素質(zhì) √ 定位整理、核心提煉 項目產(chǎn)品定位體系 項目自身 外部市場 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目地塊素質(zhì) 周邊暢銷樓盤 客戶需求調(diào)查 項目產(chǎn)品定位 樹立花樣年旗臶，制造區(qū)域市場影響力； 以合適的產(chǎn)品，實現(xiàn)土地價值的最大化； 實現(xiàn)快速銷售，迅速回籠資金； 黃江花樣年品牌的塑造。 客群 客戶細分 特征 核心客戶 個體工商戶 收入穩(wěn)定，對黃江有認同感，追求舒適生活，關(guān)注下一代的 教育環(huán)境； 私營業(yè)主 收入高，低調(diào)，喜歡享受生活，追求身份認同感，向往舒適的居住環(huán)境，關(guān)注下一代的 教育環(huán)境 ； 工廠中高層管理者 收入穩(wěn)定，學(xué)歷高，喜歡品味、檔次生活，需要歸宿感，關(guān)注 下一代的 教育環(huán)境； 重要客戶 政府公務(wù)員 經(jīng)濟實力強，低調(diào)，本土觀念強，追求 舒適的居住環(huán)境 ； 原住民 經(jīng)濟實力強，學(xué)歷低， 本土觀念強 ，希望脫離自建房的生活，追求舒適的居住環(huán)境， 注重安防； 次要客戶 商貿(mào)人士 收入較高，往來黃江及其它區(qū)域，喜歡 新穎時尚的生活方式； 公司職員 收入一般，有一定積累，在此打拼多年，需要歸宿感；向往便 捷的都市生活和高檔次的身份認同，關(guān)注下 一代的教育環(huán)境； 客戶特征描述 項目客戶定位 ： 項目客戶定位： 以黃江本地改善型居住臵業(yè)需求為主，承接深圳投資臵業(yè)需求、養(yǎng)老臵業(yè)需求、莞深同城生活的客戶。 ? 生活愛好： 家庭觀念較濃，喜歡和家人在一起過生活，偶爾和家人去旅游。 ? 已購買的樓盤：金士柏山 ? 訪談內(nèi)容： 當時東莞熱炒莞深同城， 2020年購買金士柏山聯(lián)排別墅，建筑面積 210㎡ 左右，贈送面積大，相對較為合算，不喜歡人造的水景山景，自已在黃江鎮(zhèn)也開展了相關(guān)業(yè)務(wù)，經(jīng)常來往于深圳與黃江之間，有時由于生意需要去太子酒店。 黃江聯(lián)排別墅客戶訪談 ? 張生，深圳人 年齡： 38歲 職業(yè)：企業(yè)主 生活和工作區(qū)域：深圳 ? 外表特征： 皮膚較黑，國字臉，戴眼鏡，談吐慢條斯理，有一定品味，人際關(guān)系網(wǎng)廣闊。 ? 生活愛好： 很喜歡旅游，爬山。關(guān)注產(chǎn)品和園林環(huán)境 客戶圈定 黃江獨棟別墅客戶訪談 ? 黃生，臺灣人 年齡： 45歲 職業(yè)：工廠老板 生活和工作區(qū)域：黃江 ? 外表特征： 外表成熟穩(wěn)重很沉穩(wěn)，比較有品位。 黃江私營業(yè)主，個體工商戶，企事業(yè)單位職員，工廠中層管理者。 （ 在一定條件下可以引爆市場） 有濃厚地域情結(jié)的周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，包括：樟木頭、常平、松山湖工業(yè)區(qū)、深圳公明客戶。 客戶看重因素 核心 客戶 層 重要客戶層 游離客戶層 深圳投資者、本地港臺商戶。 來訪客戶看重項目因素51%2%9%1% 4%0%27%1%1%2%0%2%0%價格戶型地理位置建筑園林設(shè)計贈送面積物管周邊配套/高尚住宅區(qū)社區(qū)配套規(guī)模發(fā)展商品牌社區(qū)環(huán)境朝向景觀升值潛力其它來訪客戶咨詢產(chǎn)品主要看重項目的 戶型和社區(qū)環(huán)境 ，占到總來訪量的 78%，其次為建筑園林設(shè)計占到總來訪量的 9%，看重樓盤價格占 4%。 客戶職業(yè) 來訪客戶職業(yè)以個體 /企業(yè)老板為主，占到總成交量的 49%；企業(yè)普通員工占到 33%；企業(yè)管理層分別占 15%；公務(wù)員占 5%。 以居住生活在黃江構(gòu)成客戶主要居住區(qū)域 客戶購房次數(shù) 成交客戶置業(yè)次數(shù)1%1%88%10%一次二次三次三次以上來訪客戶置業(yè)次數(shù)1%6%69%24%一次二次三次三次以上成交客戶首次臵業(yè)占到 88%，二次職業(yè)占到10%，其次為 3次和 3次以上臵業(yè)客戶 來訪客戶首次臵業(yè)占到 69%，二次職業(yè)占到24%，其次為 3次和 3次以上臵業(yè)客戶 首次臵業(yè)為主，二次臵業(yè)占有一定的比例。 來訪客戶： 2020年 2月 12日 — 2020年 9月 15日來訪客戶約1251批 客戶定位 來訪客戶居住區(qū)域66%1%1%3%7%2%3%12%5%黃江常平大朗樟木頭其他鎮(zhèn)區(qū)深圳寶安公明其它客戶來源區(qū)域 成交客戶居住區(qū)域74%3%1%6%1%1%5%1%1%1%1%5%東城長安常平黃江大郎東坑深圳大嶺山香港公明塘廈其他成交客戶居住區(qū)域以 黃江本地為主 ，占到總成交量的 72%；其它鎮(zhèn)區(qū)客戶占 13%；深圳客戶占11%。 山景、河景資源 規(guī)模較大 兩邊有噪音及電子輻射的雙重影響 項目適合走居家路線 競爭策略一：競爭環(huán)境分析回顧 競爭首先來自于區(qū)域內(nèi)競爭，主要表現(xiàn)在對中端居家客戶的競爭上 板胡板塊為本項目主要競爭板塊，主要表現(xiàn)在對黃江本土客戶的競爭 競爭除規(guī)模、區(qū)位等因素外，更多體現(xiàn)在產(chǎn)品的比拼上 本項目原始條件對南部兩個地塊（金地和世博）無明顯競爭優(yōu)勢 提升產(chǎn)品性價比，強調(diào)項目的高品質(zhì)特性是本項目的核心競爭力 戶型尺度把握和創(chuàng)新 小