【正文】 源源不斷遷入，成為房地產(chǎn)開發(fā)的有利條件，板湖區(qū)集中金士柏山、棕櫚泉、富康花園等項(xiàng)目形成黃江高尚片區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)將作為的支柱產(chǎn)業(yè)推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。 觀瀾湖片區(qū) ?歷經(jīng) 15年，觀瀾湖已從一片荒野變成了中國的驕傲。 項(xiàng)目認(rèn)知 ?? 黃江印象 小結(jié) 項(xiàng)目寫作技術(shù)路線 基于項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，進(jìn)而確定項(xiàng)目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產(chǎn)品定位體系 項(xiàng)目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營銷手段 營銷體系 媒體策略 核心價(jià)值 推廣口號(hào) 推廣思路 入市時(shí)機(jī) 階段劃分 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目本體認(rèn)知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場競爭態(tài)勢 地塊因素圈定了項(xiàng)目發(fā)展方向 市場競爭態(tài)勢 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目地塊素質(zhì) √ 定位整理、核心提煉 松山湖片區(qū) ?新興的豪宅片區(qū)，萬科松山湖一號(hào)和光大錦繡山河成為松山湖豪宅的典型代表；在更多人眼里，松山湖是高科技產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。 n 黃江規(guī)劃建設(shè)生態(tài)的、休閑的、現(xiàn)代化的城市之心， 發(fā)展起點(diǎn)高。是莞深一體化的最先融合區(qū)域。 n 黃江，有輕軌、有高速，交通四通八達(dá)，對(duì)外輻射范圍廣，是深圳龍華片區(qū)的延伸。在珠三角有著廣泛的知名度，而且各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)處于上升階段，相關(guān)的人口、固定資產(chǎn)投資也在持續(xù)上升，這就注定了黃江有著穩(wěn)定的剛性需求。 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 對(duì)整個(gè)珠三角高端人士來說，黃江并不陌生，尤其是服務(wù)業(yè)，具備一定影響力 n 隨著莞深惠一體化進(jìn)程的深化，東莞房價(jià)嚴(yán)重低估。 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 黃江在化工產(chǎn)品商品流通領(lǐng)域的也有巨大的潛力 黃江產(chǎn)業(yè) ——五星酒店產(chǎn)業(yè) 裕元花園酒店 ?太子酒店： 2020年熱播劇 《 酒店風(fēng)云 》 在該酒店拍攝，從此名聲大噪，全國各地名流慕名而來。擬分三期發(fā)展第一期開發(fā)“國內(nèi)綜合物流園區(qū)“；第二期開發(fā)“國際中轉(zhuǎn)物流園區(qū)”；第三期開發(fā)“生活區(qū)及服務(wù)區(qū)”，物流園建成后，將引進(jìn)貿(mào)易商 800— 1000家，物流服務(wù)公司 250— 300家，工廠 100— 150家。 華南塑膠城是華南地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、環(huán)境最優(yōu)的塑膠原料集散地。其中知名 IT企業(yè)包括：精成科技有限公司，總投資超 5億美元，生產(chǎn)電腦及周邊設(shè)備；飛利浦半導(dǎo)體（廣東）有限公司，投資 ，生產(chǎn)精密半導(dǎo)體；技嘉電子有限公司，投資 3500萬美元，生產(chǎn)電腦主機(jī)板。 該公司在亞洲，甚至世界都享有盛名， 外資企業(yè)主要生產(chǎn)電腦主機(jī)板，年產(chǎn)量達(dá) 300萬片，產(chǎn)品主要出口至美國、歐洲、日本等大型電腦公司，所生產(chǎn)的成品供應(yīng)康柏克、富士通、聯(lián)想等知名企業(yè)使用。 該廠的協(xié)議投資總額為 6543萬港元，到目前為止實(shí)際投入設(shè)備金額達(dá) 5800萬港元?，F(xiàn)有員工 2270人 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 飛利浦半導(dǎo)體 飛利浦半導(dǎo)體（廣東）有限公司是飛利浦電子集團(tuán)創(chuàng)辦的 在中國的第一家獨(dú)資半導(dǎo)體生產(chǎn)基地 ，于 2020年 9月 1日正式投產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)為半導(dǎo)體器件生產(chǎn)，產(chǎn)品開發(fā)及技術(shù)支持并分?jǐn)?shù)階段發(fā)展，目前以生產(chǎn)高科技插入式分立半導(dǎo)體器件和片裝半導(dǎo)體組件為主，產(chǎn) 品廣泛應(yīng)用于英特爾、通用、愛立信、諾基亞的制造生產(chǎn)之中。 2020年 10月，臺(tái)灣日勝化工國際集團(tuán)與寶成國際集團(tuán)正式合資重新組建東莞寶建鞋材有限公司。 阿迪達(dá)斯鞋廠 全球運(yùn)動(dòng)鞋業(yè)市場占有率排名第三。產(chǎn)品主要外銷兼內(nèi)銷。 本項(xiàng)目正對(duì)黃江最大的工業(yè)園區(qū) 裕元工業(yè)園 黃江名企概況 企業(yè)名稱 企業(yè)簡介 精成科技公司 創(chuàng)立于 1999年， 2020年 6月正式投產(chǎn)，現(xiàn)有員工 2萬 5千余人，發(fā)展規(guī)模 5萬人左右。 龍和工業(yè)園 是我鎮(zhèn)新開發(fā)的工業(yè)園，總占地 3000多畝，目前該園范圍內(nèi)有企業(yè)80多家。 田美高新科技工業(yè)園 創(chuàng)建于 1996年，占地面積約 1500畝，目前已有 100多家外資企業(yè)落戶該園，其中心區(qū) —— 田美北區(qū)已進(jìn)駐企業(yè) 20多家，絕大部分都是電子信息產(chǎn)業(yè)，形成了規(guī)模效應(yīng)。目前園內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)近 30家，以傳統(tǒng)的鞋材、制鞋業(yè)和高新電子科技兩大產(chǎn)業(yè)為支柱。北部工業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)成熟，消費(fèi)力強(qiáng)勁。 本案 黃江城市空間定位：一心，兩翼，三組團(tuán)。 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 黃江城市空間定位 新城中心區(qū) 寶山森林公園 黃牛埔森林公園 大屏障森林公園 城市南部新城組團(tuán) 城市未來規(guī)劃用地 城市北部舊城組團(tuán) 一心 —— 一個(gè)新城市中心，于中部建設(shè)一個(gè)黃江鎮(zhèn)行政、辦公、商業(yè)中心； 兩翼 —— 南部城市新區(qū)和北部舊城改造完善區(qū)； 三組團(tuán) —— 新城市中心區(qū)、南部新區(qū)和北部舊城區(qū)共同構(gòu)成“三城市組團(tuán)”。 廣深鐵路 R1線 R2線 R1線 R3線 R4線 黃江 莞深高速 莞深高速 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 ?；⒏咚? 黃江，有輕軌、有高速，交通四通八達(dá)，對(duì)外輻射范圍廣 黃江發(fā)展策略 由于 區(qū)域需求決定城市價(jià)值 ， 功能特色決定區(qū)域關(guān)系 ， 聚合能力決定城市地位 ，為此黃江的特色經(jīng)營的策略，是 自然資源的經(jīng)營，山水的經(jīng)營，使產(chǎn)業(yè)與資源聯(lián)動(dòng)，以休閑產(chǎn)業(yè)滿足區(qū)域需求，打造城市品牌，帶動(dòng)城市跨越發(fā)展。 2020 2020 2020 2020 2020 GDP（億元） 77 固定資產(chǎn)投資（億元） 戶籍人口 (萬人 ) 暫住人口 (萬人 ) 黃江經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 0 9 年G D P020406080100120140160180億元0 9 年G D P 77 116 152 52 168黃江鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 樟木頭 塘廈黃江產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)步上升階段，同時(shí)相關(guān)的人口、固定資產(chǎn)投資也在持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健提升。 2020年東莞實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 77億元 黃江概況 黃江，東莞中南部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。投資門檻低 ,未來升潛巨大 ,將吸引更多的投資客！ [政府視角 ] “ 丘陵片區(qū)包含黃江片區(qū)，是 東莞市域中心地帶 ，以及 深圳龍華片區(qū)的延伸。 城市規(guī)劃 —— 東莞 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 宏觀區(qū)域背景 09年開始莞深惠一體化已經(jīng)開始加速，并且已經(jīng)邁出實(shí)際性的步驟 20940 9777 5941 2020年 09月深莞穗一手房成交均價(jià)（元 /平米） 深圳 東莞 廣州 但是深圳的房價(jià)相當(dāng)于東莞房價(jià) 4倍、廣州的房價(jià)相當(dāng)于東莞房價(jià)的 2倍。 ? 2020年 12月 15日深圳、東莞和惠州三市規(guī)劃部門在深圳五洲賓館舉行了深莞惠三市規(guī)劃部門聯(lián)席會(huì)議第一次會(huì)議。 ? 2020年 9月 24日深莞惠一體化第三次聯(lián)席會(huì)議在惠州召開。 —— 《 東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020— 2020） 》 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 宏觀區(qū)域背景 ? 2020年 2月 27日深圳、東莞、惠州三市在深圳舉行聯(lián)席會(huì)議暨 《 推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議 》 簽約儀式，這標(biāo)志著珠江口東岸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程正式起航。 ※ 星彥地產(chǎn)秉承嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的專業(yè)精神及操作經(jīng)驗(yàn)，為花樣年集團(tuán)解決營銷問題?；幽挈S江項(xiàng)目前期定位報(bào)告及營銷推廣大綱 星彥地產(chǎn)顧問有限公司 2020年 3月 ?? 花樣年黃江項(xiàng)目 是花樣年戰(zhàn)略布局東莞的第二個(gè)項(xiàng)目，反映了東莞房地產(chǎn)市場的品牌開發(fā)商競爭進(jìn)一步加劇的趨勢。 前 言 ?? 本項(xiàng)目的開發(fā)標(biāo)志著花樣年作為上市企業(yè)已經(jīng)開始與金地、萬科等知名地產(chǎn)商同臺(tái)技藝，爭奪市場。在品牌開發(fā)商激烈競爭的市場，讓生活更有風(fēng)格 ?? 報(bào)告背景 報(bào)告需要解決的問題： ?? n項(xiàng)目定位 ?? n項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) :?? n位于東莞黃江鎮(zhèn)北岸片區(qū) ， 公常路旁 ， 裕元工業(yè)區(qū) （ 精成科技 ） 對(duì)面 ?? n總占地為 ，容積率 ，總建面 ?? 項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展意義 花樣年：莞深同城生活，的戰(zhàn)略支點(diǎn) 項(xiàng)目寫作技術(shù)路線 基于項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，進(jìn)而確定項(xiàng)目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產(chǎn)品定位體系 項(xiàng)目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營銷手段 營銷體系 媒體策略 核心價(jià)值 推廣口號(hào) 推廣思路 入市時(shí)機(jī) 階段劃分 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目本體認(rèn)知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場競爭態(tài)勢 地塊因素圈定了項(xiàng)目發(fā)展方向 市場競爭態(tài)勢 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目地塊素質(zhì) √ 定位整理、核心提煉 城市規(guī)劃 —— 東莞 關(guān)鍵詞： 珠三角生態(tài)資源最豐 外資產(chǎn)業(yè)引進(jìn)最迅速 生活質(zhì)量地級(jí)市第一 大深圳無縫鏈接城市 東莞，站在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈動(dòng)之上 在莞深一體化的發(fā)展大勢下，因城鎮(zhèn)新規(guī)劃體系為其發(fā)展成 “ 現(xiàn)代制造業(yè)名城 ” 而提速 東莞 2020年人口規(guī)模為 800萬人，城市化水平達(dá)到 80%； 將形成 “復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型” 的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。 ? 2020年 5月 16日三市第二次聯(lián)席會(huì)議在東莞市召開，共同確定了 2020年和 2020年重點(diǎn)推進(jìn)的 25個(gè)合作事項(xiàng)，簽署了 界河治理、跨境公交、邊界道路建設(shè) 3個(gè)工作計(jì) 劃，并且建立了 10個(gè)專責(zé)小組負(fù)責(zé)推進(jìn)。會(huì)議審議通過了 《 深圳市、東莞市、惠州市規(guī)劃一體化合作協(xié)議 》 等 3個(gè)合作協(xié)議和專責(zé)小組章程， 涉及三地城市規(guī)劃、公共服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)确矫妗Ｈ姓胶炇鹆?《 深莞惠三市城市 (鄉(xiāng) )規(guī)劃緊密合作框架協(xié)議 》 。 08年，東莞人均可支配收入為 30275元，深圳為 26729元，廣州為 25317元， 東莞人均收入分別是深圳的 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 宏觀房地產(chǎn)背景 房地產(chǎn) —— 東莞 東莞房價(jià)嚴(yán)重低估。 ”“ 充分發(fā)揮其的輻射功能，重點(diǎn)建設(shè)成“服務(wù)松山湖，配套松山湖 ”，打造衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶，提高競爭力 . 信息來源： 《 東莞城市規(guī)劃 (20202020)》 黃江 塘廈 大朗 深圳 東莞 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 東莞市黃江鎮(zhèn)地處香港、深圳、廣州經(jīng)濟(jì)走廊腹地，地理位臵優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)，全鎮(zhèn)面積 98平方公里，常住人口二十余萬。深圳龍華片區(qū)的延伸。 黃江與周邊鎮(zhèn)對(duì)比圖 黃江交通 ?內(nèi)聚外聯(lián)：城市中心區(qū)輻射功能加強(qiáng)，未來東莞將形成 “節(jié)點(diǎn)、片區(qū) ”型的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，交通便利， 從而使片區(qū)輻射深圳區(qū)域； ?交通優(yōu)勢：其中 R1與深圳龍華車站接駁， 車程1520分鐘。 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 關(guān)鍵詞匯：自然資源、與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、休閑產(chǎn)業(yè)打造城市品牌、聯(lián)動(dòng)發(fā)展 黃江規(guī)劃目標(biāo) 新城中心將建設(shè)生態(tài)的、休閑的、現(xiàn)代化的城市之心。 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 從規(guī)劃定位上確定，黃江由北向南發(fā)展是個(gè)大趨勢！本項(xiàng)目處在北部舊城組團(tuán)和新城中心組團(tuán)交匯處。 黃江產(chǎn)業(yè)格局分布 田美工業(yè)園區(qū)：飛利浦科技已進(jìn)駐 塑膠、五金、鞋業(yè)等企業(yè)群 裕元工業(yè)園：精成科技公司、 NIKE亞洲生產(chǎn)基地 五星酒店產(chǎn)業(yè)：太子酒店、裕元花園酒店 黃江步行街：各類名牌服裝、名鞋 龍和工業(yè)園 黃江北部 ——產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟 黃江南 —— 產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，潛力巨大 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 本案 黃江內(nèi)部差異明顯。南部較差 黃江三大園區(qū) 裕元工業(yè)園 創(chuàng)立于 1993年，是臺(tái)灣寶成集團(tuán)在我鎮(zhèn)投資開發(fā)的一個(gè)大型高新科技工業(yè)園，園區(qū)占地面積約 4000畝，總投資逾 10億美元。園區(qū)內(nèi)有技嘉電子、東成電機(jī)、精成科技、杰群電子等多家大型高新科技企業(yè)。國際知名企業(yè)，世界 500強(qiáng)之一的“荷蘭飛利浦公司”在該園投資開辦了 “飛利浦半導(dǎo)體（廣東）有限公司”，廠區(qū)總占地近200畝，總投資全部到位可達(dá) 3億美元。 15萬人口 10萬人口 3萬人口 項(xiàng)目認(rèn)知 —— 黃江印象 三大工業(yè)園區(qū)奠定黃江經(jīng)濟(jì)地位。主要產(chǎn)品有電腦成品及電腦周邊設(shè)備、筆記本電腦、兼做高科技通信產(chǎn)品和資訊家電。 是全球最大的電腦生產(chǎn)基地之一。 寶建鞋業(yè) 1998年 6月在黃江鎮(zhèn)正式組建成立。 裕嘉 成立于 1999年 ﹐ 坐落在東莞市黃江裕元工業(yè)區(qū) .是臺(tái)灣著名企業(yè)“精成集團(tuán) (GBM)”的直屬公司 ,也稱為‘精成集團(tuán)顯示器事業(yè)處’。 福泰塑料廠 1996年 5月開辦的一家大型來料加工企業(yè)。 其經(jīng)營范圍主要是：加工制造各類塑料鞋材制品，年產(chǎn)各類橡膠鞋底、 EVA底計(jì)約 4000萬只，主要向世界前十大品牌運(yùn)動(dòng)鞋 （如 NIKE、 REEBOOK、 ADIDAS、 NEWBALANCE等）制造廠（如東莞裕元制鞋、中山寶元制鞋廠） 供應(yīng)半成品 東莞技嘉電子有限公司 是 1998年 11月開辦的一家外商獨(dú)資企業(yè)（以下簡稱外資企業(yè)）。 黃江工業(yè)起點(diǎn)高，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和雙轉(zhuǎn)型的影響下，發(fā)展后勁巨大 黃江產(chǎn)業(yè) ——IT產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn) 近年來，黃江鎮(zhèn)不斷引進(jìn)高新科技電子信息產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)利用外資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，目前，在全鎮(zhèn)近 600家外資企業(yè)