中原_蘭江地產(chǎn)深圳香蜜湖北項(xiàng)目前期營銷定位報告_77ppt-展示頁
2025-03-02 22:31本頁面
【正文】 90％；由于是新興豪宅區(qū)，受豪宅大戶化趨勢影響， 三房四房平均面積較大；三房平均面積為 154平 ,四房平均面積為 193平 。環(huán)香蜜湖 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價（萬元） 平均單價（元 /㎡）一房 % 61 12105 兩房 % 102 11644 三房 % 170 13160 四房 % 263 14763 五房 % 118350 451 19853原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交分析本片區(qū)平均價格在三大片區(qū)中最高華僑城 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價（萬元） 平均單價（元 /㎡）一房 － － － － －兩房 % 85 10711 三房 % 193 12701 四房 % 168330 337 15649 五房 % 398 16777 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部華僑城片區(qū)的二手市場交易 三房四房比例稍低，但比例仍然高達(dá) 73％；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯， 三房平均面積為 152平 ,四房平均面積為 215平 , 戶均面積居四大片區(qū)之首 。 天鵝堡紅樹林片區(qū) 紅樹灣 1期香蜜湖片區(qū) 水榭花都、香域中央戶型上的分布十分集中， 三房四房的比例高達(dá) 83％；雖然是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，由于部分項(xiàng)目落成時間較早，故 三房四房平均面積較?。蝗科骄娣e為 129㎡ ,四房平均面積為 178㎡ 。目的要求 :第二次修正基本戶型由三級市場成交和需求戶型 /面積對本項(xiàng)目進(jìn)行 面積區(qū)間 修正 ?！?三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 130－ 150㎡ 170㎡ 185㎡ 200㎡ 220㎡ 250320 ㎡面積比例 29%34% 55%60% 7%10%分析過程 :通過同質(zhì)片區(qū)三級市場成交和需求進(jìn)行分析 。由于目前只是推斷 ,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例 。高端三房、四房供應(yīng)比例分析初步推導(dǎo)戶型面積和比例結(jié)論一 :說明 :以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究 ,目前只作為本項(xiàng)目研究的參考值 。0306年以來，深圳關(guān)內(nèi)高端住宅項(xiàng)目的三、四、五房供應(yīng)比例呈基本平穩(wěn)的態(tài)勢；五房（含復(fù)式）比例則呈略上升趨勢。數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫1:選取案例三大片區(qū) :香蜜湖 華僑城 紅樹林片區(qū) /項(xiàng)目 03年已售項(xiàng)目 04年已售項(xiàng)目 05年已售項(xiàng)目 06年發(fā)售項(xiàng)目華僑城片區(qū) 紅樹東方 天鵝堡 2期紅樹林片區(qū) 中信紅樹灣 1期 中信紅樹灣 2期 御景東方 (在 )淺水灣 (在 )香蜜湖片區(qū)水榭花都 2期國際公館 1期熙園香域中央 國際公館 2期水榭花都 3期 香蜜湖一號華府通過對篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn) 三房、四房 戶型在這些參考項(xiàng)目中占據(jù)了絕對的主力；而在少數(shù)容積率較低的項(xiàng)目中， 五房 比例明顯較大。選取 0306年 ， 同質(zhì)片區(qū) 的共 13個典型項(xiàng)目進(jìn)行分析 。差異化 開發(fā)思路(隱性市場 )項(xiàng)目自身處于傳統(tǒng)的 香蜜湖香蜜湖 豪宅 輻射 片區(qū)項(xiàng)目自身的自然 山體山體 資源具備開發(fā)豪宅產(chǎn)品的素質(zhì) 豪宅產(chǎn)品的尺度（戶型的面積、配比）?戶型定位推導(dǎo)過程分析過程 :通過同質(zhì)片區(qū)基本同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析 。優(yōu)勢 —— 引導(dǎo)需求，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，行業(yè)標(biāo)桿。優(yōu)勢 —— 風(fēng)險、資金壓力小。NOKIA百變的造型設(shè)計，突破單純作為手機(jī)功能用途，成為時尚潮流追捧的潮流。目 標(biāo)總 結(jié)：產(chǎn)品競爭力策略性選擇 什么樣的元素和手段促成 ……啟 示IBM電腦以自己卓越的品質(zhì)，首當(dāng)其沖成為 PC界的龍頭老大。諾基亞致力于提供易用和創(chuàng)新的產(chǎn)品，包括移動電話、圖像、游戲、媒體以及面向移動網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商和企業(yè)用戶的解決方案，從而豐富人們的生活，提升其工作效率 。 在過去的八十多年里，世界經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，現(xiàn)代科學(xué)日新月異， IBM 始終以超前的技術(shù)，出色的管理和獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了世界范圍內(nèi)幾乎所有行業(yè)用戶對信息處理的全方位需求。它所生產(chǎn)的 Apple II 引發(fā)了個人電腦革命， Macintosh 的推出又徹底改造了個人計算機(jī)。產(chǎn)品自身的突破點(diǎn)在哪里？即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變?？? 結(jié)：然而內(nèi)部因素的改變或是外部的因素的改變，相對而言更加的主動和實(shí)效。政策的出臺一方面制定和規(guī)范了房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的起跑線和游戲規(guī)則，另一方面則更加劇了同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭！地塊研判 —— 開發(fā)面臨問題由于項(xiàng)目指標(biāo)的限制和先天因素的制約在地塊的開發(fā)過程中將會面臨一些問題。 直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。本案的優(yōu)勢在于環(huán)境清幽，除與 B地塊部分臨界有大量山體資源可以通過領(lǐng)養(yǎng)等方式為之所用。然而 ——地塊研判 —— 競爭分析本案AB與地塊有直接競爭的A、 B地塊對比分析：本案 地塊A地塊B容積率占地6萬㎡約 6萬約 萬備注戶型產(chǎn)品及發(fā)售時機(jī)等均待定 從三個地塊指標(biāo)上分析比較接近， A、 B兩地塊地形較規(guī)整相對山地比例較高，臨近福龍路。整體形象演繹出一幅神鰲尋寶圖。外延除東南面地勢較低，其他方位皆山地地貌。從地勢上來看屬于 3個地塊中高差相對較大的地塊。 地塊研判 —— 片區(qū)規(guī)劃公安局射擊場下沙村墓地禾鐮坑水庫擬建紅嶺中學(xué)高中部商業(yè)配套公交車站及停車場本 案入口山體公園住宅用地住宅用地入口蓮塘尾水庫九年制學(xué)校幼兒園山體公園片區(qū)小結(jié)：片區(qū)特征深圳關(guān)內(nèi)罕有的大規(guī)模開發(fā)用地泛香蜜湖片區(qū)稀有居住用地豐富原生態(tài)自然景觀（山、水）地貌規(guī)劃完善包括商業(yè)、居住、學(xué)校、車站等位于深圳中軸線上絕佳地段隨著交通和配套設(shè)施的進(jìn)一步完善 ,片區(qū)未來具有巨大發(fā)展?jié)摿Γ〉貕K研判 —— 形象演繹北東從方位上來看地塊位于整個大地塊的東北側(cè)，相對于同 A、 B兩地塊共同組成的住宅組團(tuán)而言，項(xiàng)目地塊屬于南北朝向。福龍路道路紅線寬 78米，雙向六車道，為城市 A級快速路，設(shè)計時速 80公里。福龍路簡介：描 述 :福龍路是深圳實(shí)施 “ 凈暢寧 ” 工程的重要舉措之一。中原地產(chǎn)傾心鑄造超越標(biāo)準(zhǔn)之爭蘭江項(xiàng)目營銷定位報告“ 不做市場隨波逐流的盲從者 !引子 : 不與競爭對手同一水平較量 !“ 我們要站的更高 !看的更遠(yuǎn) !作超越地產(chǎn)之爭的贏家 ” ！根據(jù)對蘭江地產(chǎn)多年開發(fā)項(xiàng)目的跟蹤得出其開發(fā)理念 ——中原要與蘭江公司對話的核心內(nèi)容 ——
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