【導(dǎo)讀】的發(fā)展速度在12％以上，從事包裝的企業(yè)總數(shù)在2萬家以上，加上包裝印刷，總數(shù)在4萬家以上。世界包裝組織已決定2021年在中國舉行世界包裝大會，好消息，將有力促使中國的包裝產(chǎn)業(yè)從大國向強(qiáng)國發(fā)展。廣東省2021年的印刷業(yè)銷售額已達(dá)到700億元，已成為廣東省的支柱。進(jìn)設(shè)備、CTP擁有量、經(jīng)濟(jì)效益等十項(xiàng)指標(biāo)均居全國第一。占地都超過1000畝，具生產(chǎn)、銷售、展覽、研究、教育、信息等功能為一體，項(xiàng)目均取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)大的市場發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的。在這種市場背景下，廣東國際包裝印刷城應(yīng)運(yùn)而生。廣東國際包裝印刷城將建。南地區(qū)最有影響的專業(yè)會展中心。經(jīng)濟(jì)幅射至廣東省及廣東省的邊沿省市。呈穩(wěn)定增長的趨勢。中國目前人均出版物消費(fèi)約為35美元，而發(fā)達(dá)國家是300美元。的包裝印刷企業(yè)已初步具備在國際市場上競爭的能力。企業(yè)，占全省的%，主要分布在汕頭、揭陽及潮州三市。域共有包裝印刷企業(yè)1977家。

　　

【正文】 關(guān)辦事處等經(jīng)營能力較強(qiáng)的經(jīng)營者為招商對象，大力培育有影響力的交易商 ,以降低 項(xiàng) 目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時(shí)，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高 經(jīng) 營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點(diǎn)。 傳統(tǒng)的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營手段一般是通過租價(jià)優(yōu)惠、免收入場費(fèi)、返租讓利等等形式進(jìn)行招租，以吸引商家入駐，而商戶入駐后，其交易量如何、經(jīng)營狀況怎樣、是否贏利，眾多的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者并不關(guān)心。商家和專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者 只是一種場地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場經(jīng)營者為其提供的也只 是 一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。 本項(xiàng)目除了為商戶提供傳統(tǒng)的場地服務(wù)之處，更多的將提供一種市場服務(wù)，包括舉行會展、精品展示、市場信息服務(wù)、市場發(fā)布服務(wù)、電子交易服務(wù)建立渠道銷售、代理、組織進(jìn)出口、組織參加大型招 (投 )標(biāo)會、組織物流運(yùn)輸?shù)取? （ 3）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍 賣等現(xiàn)代營銷模式 。并以包裝 印刷市場本身的 特點(diǎn)，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò) 交 易和倉單經(jīng)營模式，引導(dǎo)行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。 （ 4）從功能上，完善 ” 商品集散、財(cái)務(wù)結(jié) 算、信息傳播、形成價(jià)格 ” 等四項(xiàng)功能。本項(xiàng)目除了有商 品集散和財(cái)務(wù)結(jié)算功能之外，通 過建立電子信息平臺、發(fā)行專業(yè)雜志、以及 本市場強(qiáng)大的市場影響等因素使 之真正地形成 ” 信息傳播 ”和 ” 形成價(jià)格 ” 的功能。 第 32 頁共 38 頁 （ 5）在管理上，避免了傳統(tǒng)的以租代管的模式，逐步控索采用 ” 超市式 ” 管理模式，提高市場的 信譽(yù)度和美譽(yù)度，杜絕假冒偽劣 產(chǎn)品，樹立專業(yè)市場的新形象。 第五部分、 投資與籌資分析 一 、財(cái)務(wù)分析與評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 財(cái)務(wù)價(jià)格及收入情況 注 ： 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)采用固定價(jià)格，即在項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)不考慮價(jià)格相對變動 和 通貨膨 脹影響的不變價(jià)格。以前八年做出財(cái)務(wù)分析，收入情況預(yù)測： 第 一 年至第三年租金收入： 2795 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 39 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=22520534 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 15 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=1834182 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=2031120 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 10 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=1564920 元 第 四 年至第六年租金收入： 3564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 43 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=28377523 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=2794944 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=35785376 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3930390 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=2414448 元 租 金 收入共計(jì) 萬元。 （ 2） 開發(fā)成本： 7， 萬元； （ 3） 開發(fā)費(fèi)用 ① 管 理 費(fèi)用： 萬元； ② 銷 售 費(fèi)用： 1364 萬 元； 開 發(fā) 費(fèi)用總計(jì)： 萬元 第 33 頁共 38 頁 （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬元 /年，第四年至第八年 萬元 /年； （ 5） 經(jīng)營費(fèi)用 管理費(fèi)用 120 萬元 /年；銷售費(fèi)用第一年至第三年 265 萬元 /年，第四年至第六年 80 萬元 /年，第七年至第八年 50 萬元 /年；第一年至第四年利息 200 萬元 /年 ，共計(jì) 800 萬元。 （ 6） 其它計(jì)算參數(shù)： 營 業(yè) 稅及附加：營業(yè)收入的 ％ 房 產(chǎn) 稅：營業(yè)收入的 12% 所 得 稅率：利潤總額的 33% 折 舊 方法：直線法 二、前八年的利潤表與靜態(tài)回收期分析： 前八年利潤表 利潤表 項(xiàng)目 金額 一、營業(yè)收入 28205 減：營業(yè)成本 5555. 55 產(chǎn)品銷售稅金及附加 4935. 88 二、產(chǎn)品銷售利潤 17713. 57 加：其他業(yè)務(wù)利潤 減：管理費(fèi)用 1425. 60 銷售費(fèi)用 2292 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 三、營業(yè)利潤 13195. 97 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 13195. 97 減：所得稅 4354. 67 第 34 頁共 38 頁 五、凈利潤 8841. 3 靜態(tài)回收期： 5+5 年 現(xiàn)金凈流量 /第六年現(xiàn)金流入量＝ 5＋ 可見，該項(xiàng)目可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，經(jīng)營期限為 40 年的項(xiàng)目，在 5 年 3個(gè) 月 就可以收回投入的全部資金。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 現(xiàn) 金流量表： 經(jīng)過上面的計(jì)算，該項(xiàng)目前八年的收益率可以達(dá)到 16. 93%，大大超過行業(yè)市場收益水平（一般基準(zhǔn)收益為 10%），隨著市場成熟， 后期就更加具有市場競爭 力 了。 現(xiàn)金流入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 合計(jì) 凈現(xiàn)值營業(yè)收入 2, 2, 2, 3, 3, 3, 4, 4, 28, 小計(jì) 2, 2, 2, 3, 3, 3, 4, 4, 28, 現(xiàn)金流出開發(fā)成本 7, 7, 開發(fā)費(fèi)用 2, 2, 地租 4, 經(jīng)營費(fèi)用 2, 稅金 4, 小計(jì) 10, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 21, 現(xiàn)金凈流量 7,7 79 .05 1, 1, 1, 2, 2, 2, 2, 7, 貼現(xiàn)率 = 1 6 %的現(xiàn)值系數(shù) 6,7 06 .31 1, 1, 1, 貼現(xiàn)率 = 1 8 %的現(xiàn)值系數(shù) 6,5 92 .74 1, 1, 22 5 內(nèi)部收益率 I R R = 16 % + [ 2% * 20 7/( 20 7+ 22 5) ] = 16 .93 % 第 35 頁共 38 頁 四、敏感性分析 敏 感 系數(shù)是指不確定因素的變化率與因不確定因素變化而造成的評價(jià)指標(biāo)（ 如 凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率）相應(yīng)的變化率的比率。 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價(jià) 對利潤的敏感系數(shù) 1. 98 銷 售 量對利潤的敏感系數(shù) 1. 15 費(fèi) 用 對利潤的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對利潤的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤對單價(jià)最敏感，對銷售量次之，對費(fèi)用成本的敏感性較低。因此本項(xiàng)目的盈利主要取決于價(jià)格和銷售量。其增減變動對利潤的影響非常大。 成本由地租和資產(chǎn)折舊組成，這些都是確 定數(shù)，在成本費(fèi)用方面空間較??；在出租價(jià)格方面面臨市場約束，而在銷售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷 售 ，促進(jìn)利潤的提高。 五、資金來源 自有資金 2021 萬元，計(jì)劃從廣東迎海集團(tuán)公司調(diào)入 1000 萬元支持本項(xiàng)目。同時(shí)，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解決 500 萬元，這樣， 3500 萬元的自 有 資金就可以落實(shí)到位。 部 資金：計(jì)劃從銀行融資 6500 萬元。 第 36 頁共 38 頁 第六部分 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 從上面的分析可 以看出，本項(xiàng)目具有很好的盈利能力 和償債能力；本項(xiàng)目具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)因素可以通過提高 銷售量和價(jià)格、費(fèi)用等因素的合理調(diào)整與組合而降低；本項(xiàng)目對單價(jià)和銷售量較敏感，但對成本、費(fèi)用的敏感度不高。因 此 應(yīng)努力提高銷售量，降低費(fèi)用，獲取最大收益。 第 37 頁共 38 頁 第九章 發(fā)展商概況 一、迎海集團(tuán)概況 廣東迎海集團(tuán)有限公司是一家綜合性的民營企業(yè)集團(tuán)。自 1995 年創(chuàng)立以來，在李偉董 事長為首的董事會 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠信、求實(shí)、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營理念 ，經(jīng)過九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時(shí)有計(jì)劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局?，F(xiàn)在，迎海 集團(tuán)總資產(chǎn)近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬 人。 二、迎海的業(yè)績 迎海集團(tuán)成功開發(fā)、運(yùn)作的的大型項(xiàng)目有：東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場、廣東國際包裝印刷城、廣東國際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。 三、迎海的榮譽(yù) 迎 海連 續(xù)四 年被廣 東省 工商 行政管 理局 評為 重合 同守信 用單 位 及 光彩 之星 企 業(yè)稱號； 連 續(xù) 四年被共青團(tuán)廣東省委評為 青年文明號 ； 2021 年度被國家工商行政管 理總局、中國個(gè)體勞動協(xié)會評為 全國光彩之星 企 業(yè) 稱號； 2021年度屬下廣東盛海酒店管理有限公司被全國工商行政管理總局評為 全國 青 年文明號 ?? 2021 年 2 月，李偉董事長被廣東省人民政府評為 廣東省優(yōu)秀民營企業(yè)家 光榮稱號 四、迎海的理念 迎海集團(tuán)恪守 誠信、求實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營理念，以深遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略、 第 38 頁共 38 頁 科學(xué)的專業(yè)管理、良好的服務(wù)理念、優(yōu)秀的品牌形象參與市場經(jīng)濟(jì)的全方位競爭，在競爭中不斷發(fā)展壯大，在努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化 ，打造企業(yè)的核心 競 爭力。 五、迎海集團(tuán)優(yōu)勢資源分析 豐富的專業(yè) 市場經(jīng)驗(yàn)。 迎海集團(tuán)自 95 年成立以來，在短短的 10 年間，已成功開了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場，特別是東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場及 湛江南站服裝批發(fā)市場 ，東莞長安 商 貿(mào) 城模 具五 金 廣場 是 東莞 地 區(qū)乃 至華 南 地區(qū) 最 大型 的 五金 模具 交 易 市場，湛江南站服裝批發(fā)市場是粵西地區(qū)最大型