【導(dǎo)讀】中國·揚州國際珠寶城?是由香港羅蘭斯寶集團在揚州市投資建設(shè)的一個。項目座落于揚州市城區(qū)江陽大道與揚瓜路交匯處黃金地段。占地608畝，總建筑面積萬平方米，投資10億港元，計劃引進國內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)200多家，珠寶經(jīng)營及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千商家；資源集約化、經(jīng)營規(guī)模化、運作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交?產(chǎn)業(yè)平臺，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國珠寶專業(yè)大市場，形成象?珠寶城建成后，將會提供上萬個工作崗位，預(yù)計珠寶。為中國最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地之一。第二期酒店用地64畝，屆時將按合同約定供地、付款。全部工程為期三年半完工。該項目位于揚州市城區(qū)主干道江陽西路南側(cè)。一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊伍為珠寶企業(yè)保駕護航，使入駐企業(yè)無后顧之憂。本報告旨在對項目作出常規(guī)可行性研究。在珠寶行業(yè)狀況、國家政策、市場等諸多。有利因素的作用下，她必將成為中國第一個國際級高標(biāo)準(zhǔn)的珠寶專業(yè)大市場。

　　

【正文】 西區(qū) ? —— 新城西區(qū)。 按照發(fā)展規(guī)劃，揚州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現(xiàn)代氣息的生態(tài)現(xiàn) 28 代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿(mào)、居住功能為一體。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程東至賈七路，西至西北繞城公路，全長 公里，道路規(guī)劃寬 110 米，將是揚州東西向的主干道，是西部連接潤揚大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。該區(qū)東至賈七路， 北至寧啟鐵路、揚冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約 10 平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。 第二節(jié) 揚州市優(yōu)惠政策 美國著名項目分析家沃德先生說過一句名言： 好的政策勝過好的市場。 這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗教訓(xùn)。 一、揚州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策： 外商投資興辦國家鼓勵類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施的獨資或合資合作項目，注冊資金在 100 萬美元，且外方股份比例占 60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門依法征稅。前 3 年，由同級財政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅 征收額相等的財政補貼；第 4 至 8 年，給予所得稅征收額 50%的財政補貼。 對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項目申報和項目建設(shè)前期手續(xù)時，區(qū)級各種規(guī)費均減半征收。對新辦的生產(chǎn)型項目，除國家和省市必須收取的規(guī)費、基金外，由區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等一律按 30%征收。 對被列入國家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎勵、撥款總額，區(qū)政府按 10%的比例予以匹配獎勵。對開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進行項 目投入的，由同級財政或相關(guān)基金按項目當(dāng)年財務(wù)發(fā)生數(shù)一次性給予 1%的補貼。 在建設(shè)區(qū)新辦集貿(mào)市場、消費品市場、生產(chǎn)要素市場，工商管理費實行兩年免交，三年減半收取。新建、擴建的重點市場，或固定資產(chǎn)投資 1000 萬元以上的其它服務(wù)性項目（除房地產(chǎn)以外），自開業(yè)之日起，一年內(nèi)新增的所得稅，由同級財政或相關(guān)基金給予等額補貼，各項規(guī)費減半征收。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上 29 繳地方稅收超 100 萬元的，地方綜合規(guī)費在上年基數(shù)上，保證與營業(yè)收入增幅同步，由征收部門實行定額征收。 對進?兩園?注冊資本在 2020 萬美元以上且一年內(nèi)實際外 資到帳達 50%以上的項目、經(jīng)省以上科學(xué)技術(shù)行政管理部門認定的高新技術(shù)項目（產(chǎn)品）、世界知名企業(yè)投資 興 辦的項目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實行一事一議，制定個案性政策措施。 進?兩園?企業(yè)除市級和市級以上規(guī)費外，區(qū)鎮(zhèn)級費用一律免收；市級和市級以上費用由區(qū)政府及相關(guān)部門幫助爭取減免。任何單位和個人都不得進入?兩園?向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費。（見政府相關(guān)政策文件） 二、 揚州國際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策： 企業(yè)所得稅免三減五 區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、規(guī)劃管理費、 墻改基金、人防費、消防費等均減按 30%征收 免征一年區(qū)級綜合基金 所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費 成片開發(fā)面積達 200 畝以上的項目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項目，實行一事一議、制定個案性政策 30 第六章 成本及風(fēng)險控制 第一節(jié) 生產(chǎn)經(jīng)營過程中的運行成本 一、稅收 工業(yè)企業(yè)實行增值稅制，稅率為進銷差額的 17%，一般約為銷售收入的%，視增值情況而定。 二、運行費用 電費：非工業(yè)、普通工業(yè) 元 /度左右；大工業(yè) 元 /度左右； 水費：生活用水 元 /噸；工業(yè)用水 元 /噸；經(jīng)營用水 元 /噸。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水，應(yīng)繳納水資源費 元 /噸，水利工程水費 元 /噸。 人防建設(shè)經(jīng)費： 14 元 /人 .年。 其它如治安等收費：約 1050 元 /人 .年。 三、建筑物費用 建廠成本：單層輕鋼結(jié)構(gòu)： 450600 元人民幣 /平方米 框架結(jié)構(gòu)： 600700 元人民幣 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)廠房房租： 812 元人民幣 /月 .平方米 四、水接入費用 ： 600 元 /立方米（對外商投資企業(yè)減半征收： 300 元 /立方米） 第二節(jié) 土地成本 該項目已第一期購得土地 544 畝，其中商業(yè)用地 262 畝。以揚州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價購得，每平米 728 元，且已于 2020 年 9 月 23 日支付了土地出讓金。 揚州市國土局土地交易中心于 2020年 10 月 16 日推出 13幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。其中 6 幅地塊與該項目用地在地理位置及土地用途上具 31 有可比性。 6 幅地塊最高拍賣成交價為 3120 元 /平方米，最低拍賣成交價為 1470元 /平方米。即均高出該項目用地掛牌出讓價 1～ 3 倍不等，以保守的評估估算，該項目用地的土地價值目前已升值了 2 倍，即約 2020 元 /平方米，土地總價值已近 億元人民幣。（附 6 幅拍賣土地 成交資料） 第三節(jié) 風(fēng)險控制 該項目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計已進入尾聲，部分工程已開始報建。項目公司的工程部門按照價格低、質(zhì)量優(yōu)的原則已與多個施工單位進行了接觸和談判，目前，單項工程已達成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。項目公司將以規(guī)范的運作，標(biāo)準(zhǔn)化的管理及嚴(yán)格的成本控制與核算，高質(zhì)量地完成工程建設(shè)。 從今年 6 月以來，項目公司的招商部門即開始與中國內(nèi)地、港澳臺及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會進行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當(dāng)好的反饋。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的進展，制定了詳 盡的招商宣傳計劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。近日，又新設(shè)計出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達了進駐的意向。 結(jié)論：揚州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項目招商具備極大優(yōu)勢。綜合來看，在長三角地區(qū)，揚州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項目是可行的。 32 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項目投資估算 一、本項目建筑面積為 萬㎡，其中： (1) 商業(yè)可售面積 萬㎡； (2) 工業(yè)配套（ 管理人員公寓）可售面積 萬㎡。 (3) 加工廠房可售面積 萬 ㎡ (4) 本項目自營面積為 8 萬㎡，其中：珠寶大酒店 8 萬㎡。 二、投資估算詳見投資估算匯總表 (1) 表中土地成本以土地使用證上的金額為準(zhǔn)，詳見各地塊土地使用證。 (2) 土地上各建筑物的造價如下： A:珠寶市場步行街為： 1500 元 /㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心為： 2500 元 /㎡ C:員工高級公寓為： 750 元 /㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650 元 /㎡ (3) 財務(wù)費用按借款總額 20200 萬元、年利率 6％、期限 3 年計算。 (4) 暫不考慮珠寶大酒店的投資。 三、項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排 詳見項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對外銷售。 2020 年、 2020 年只有投入， 2020 年、 2020 年、 2020 年才有資金回籠，故在資金籌措方面 2020 年才考慮銷售資金回籠因素。 第二節(jié) 資金籌措及落實情況 一、公司的投資計劃與資金籌措詳見投資計劃與資金 籌措表。 二、 項目的全部建設(shè)資金由項目公司自有資金 25000 萬元（含注冊資本金）、股 33 東借款 9659 萬元、銀行貸款 20200 萬元及銷售物業(yè)回籠資金 58037 萬元等四部分組成，其中，銀行貸款 20200 萬元，約占項目總投資的 ％。 三、由于本項目采用滾動開發(fā)運作模式，銷售回籠的資金又投入到項目開發(fā)建設(shè)中去，實現(xiàn)銷售后的利潤再投入應(yīng)視為新增資本金的投入。本項目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設(shè)中的資金為 58037 萬元， 按投資回報均攤分配原則，其中應(yīng)實現(xiàn)的利潤為： 5803768705247。（ 151401＋ 37873） =21067(萬元 ) 故本項目總共投入的資本金應(yīng)為 : 25000+21067=46067(萬元 ) 占項目總投資的比例為 : 46067247。112696=% 在回籠資金之前的 2020 年 12 月底之前總共投資為： 15159＋ 39500=54659（萬元） 其中資本金所占比例為： 25000247。54659＝ % 以上兩項均超過金融部門公認的 30％的水平。 四、公司自有資金及股東借款合計 34659 萬元（含購?fù)恋乜睿⒂?2020 年 12月底之前分批陸續(xù)投入，具體 時間表如下： （ 1）、 2020 年 10 月已到位： 15159 萬元（已用于購?fù)恋兀? （ 2）、 2020 年 04 月底到位： 2020 萬元 （ 3）、 2020 年 06 月底到位： 3000 萬元 （ 4）、 2020 年 08 月底到位： 4500 萬元 （ 5）、 2020 年 10 月底到位： 5000 萬元 （ 6）、 2020 年 12 月底到位： 5000 萬元 注：結(jié)算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費、 契稅 34 第八章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 項目未來收入來源 : 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見 經(jīng)營總 收入預(yù)測表 經(jīng)營總收入預(yù)測表 序號 分類 銷售面積（萬平米） 銷售單價（元 /平米） 銷售收入（萬元） 1 珠寶文化廣場 80% 6800 37100 2 珠寶大廈 80% 6800 36176 3 國際商務(wù)中心 80% 6800 29920 4 珠寶市場步行街（一期） 3500 23660 5 珠寶市場步行街（二期） 3500 10045 6 員工高級公寓 2020 14500 7 合計 151401 注： （ 1）、 車位是服務(wù)配套，暫不計算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營收入暫不考慮。 （ 2）、 考慮到未來本項目地塊的升值潛力 ,珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心 20％的物業(yè)由公司保留，不對外出售，所有廠房均不對外出售，因為未來 3～ 5 年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補一些地價，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴大和經(jīng)濟的發(fā)展屢見不鮮。 （ 3） 、 本可行性分析的經(jīng)營收入預(yù)測時間期截止 2020 年，在 2020 年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計；剩余 20%物業(yè) (成本價值約 億元詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表 )留給本公司自用和部分出租 ,租 35 金收入也暫且不計入經(jīng)營總收入當(dāng)中，但剩余物業(yè)的價值在項目利潤測算中將予以考慮。 （ 4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見 經(jīng)營收入年度測算表 經(jīng)營收入年度測算表（單位：萬元） 項目 04 年 05 年 06 年 07 年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 珠寶文化廣場 比例 —— —— —— —— 10% 60% 30% —— 100% 金額 —— —— —— —— 3710 22260 11130 —— 37100 珠寶大廈 比例 —— —— 40% 50% 10% —— —— —— 100% 金額 —— —— 14470 18088 3618 —— —— —— 36176 國際商務(wù)中心 比例 —— —— —— —— 10% 30% 60% 100% 金額 —— —— —— —— 2992 8976 17952 29920 珠寶市場步行街（一期） 比例 —— —— 40% 50% 10% —— —— —— 100% 金額 —— —— 9464 11830 2366 —— —— —— 23660 珠 寶 市 場 步行街（二期） 比例 —— —— —— —— 30% 60% 10% —— 100% 金額 —— —— —— —— 3014 6027 1004 10045 員工高級公寓 比例 —— —— —— —— 30% 50% 20% —— 100% 金額 —— —— —— —— 4350 7250 2900 —— 14500 合計 —— 23934 29918 20200 44513 32986 151401