【導讀】3、保障性住房穩(wěn)步推進，有效平抑房價···········································-4-

　　

【正文】 西路 21 號（浮橋旁） 3 棟 911 層小高 挖地基中 4 瓷都國際華 城 二中對面 3 棟 17 層高層和 3 棟 11 層小高層 挖地基中 5 印象威尼斯 新風路 1 號 6 棟 16 層高層 三通一平 6 景翰文城 十三中對面 1 棟 15 層和 2棟 11 層 小高層 未動工 7 萊頓風情 珠山區(qū)法院旁 2 棟小高層 未動工 8 斗富弄新城 中山路步行街及斗富 弄交匯 2棟 9+1小高層 在售 9 時代 星座 新廠西路十字路 1 棟 15 層 在售 10 名仕 金座 市人民廣場旁 1 棟小高層 售罄 小結(jié)：景德鎮(zhèn)目前僅有 四季春輝、斗富弄新城、時代廣場 幾個項目在售小高層，除了四季春輝外的幾個項目基本為 1 棟 小 高層在售，開發(fā)商對高層項目的推出也較為緊慎。 而且這些項目多是多層住宅占主導地位，市場還未有稍具規(guī)模 的純高層項目。 可見 景德鎮(zhèn) 高層住宅的開發(fā)仍處于初期，目前對高層住宅還亟待引導 消費者 。 另外 時代星座、名仕金座 都是小戶型項目， 瓷都國際華城、印象威尼期 也都規(guī)劃有許多小戶型，可見景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資需求處于上升階段。 （六 ）追金捧銀 —— 近年來商業(yè)項目涌現(xiàn)，但經(jīng)營狀況有待考驗 。 景德鎮(zhèn)雖然為省內(nèi)的一個直轄市，非農(nóng)業(yè)人口僅為 60 萬左右，但在這樣一個地級市近年來卻涌現(xiàn)多個 10 萬㎡以上的 大型商業(yè)地產(chǎn)項目。 景德鎮(zhèn) 市 部分 商業(yè)項目 序號 項目名稱 項目位置 商業(yè)體量 商業(yè)性質(zhì) 業(yè)態(tài) 1 開門子購物廣場 人民廣場旁 100000 綜合 綜合 2 浙江商城 廣場南路 25000 綜合 批發(fā)、小商品 18 3 時代廣場 新廠西路十字路口 23600 底商 超市、數(shù)碼 4 錦繡昌南中國瓷 園 迎賓大道 368 號 86000 市場 旅游、陶瓷 6 皇冠購物廣場 廣場南路與曙光路交 匯處 100000 綜合 家居 、酒店、美容 7 中國陶瓷城 迎賓大道路口 20xx00 市場 陶瓷 8 群英街 珠山中路旁 73000 綜合 / 與其它同級城市相比，景德鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)明顯較旺盛。近五年來商業(yè)營業(yè)用房每年有近 25萬㎡的竣工量，且單個項目商量體量在 10萬㎡以上的項目不在少數(shù)。近年來隨著景德鎮(zhèn)市城中心舊城改造的推進，也助進了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在浙江路的改造后 之后 ，斗富弄、戴家弄 這些 舊城改造項目也將促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設。 但在這么多商業(yè)出現(xiàn)的同時，商業(yè)的經(jīng)營也 面臨著挑戰(zhàn)，如皇冠購物廣場、中國瓷園等商業(yè)經(jīng)營有些慘淡。 因此在眾多商業(yè)項目出現(xiàn)的同時，開發(fā)商應該更多的考慮商業(yè)的后期持續(xù)經(jīng)營能力。 七、景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 一、 多因素下 ， 房地產(chǎn)仍然向上發(fā)展 景德鎮(zhèn)市 20xx 年國有土地供應情況 20xx 年國有土地供應情況 序號 面積（ ㎡ ） 位置 用途 受讓人 成交價（萬元） 容積率 每畝單價(以 容積率計算 ) 存量 /新增 1 13970 一醫(yī)院北側(cè) 商住 江西金眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1666 2 5158 戴家弄北側(cè) D2 商住 景德鎮(zhèn)市大誠置業(yè)有限公司 1107 143 3 蓮社南路原東風瓷廠 B號地塊 商住 景德鎮(zhèn)市景瀚置業(yè)有限公司 236 4 8166 戴家弄北側(cè) A2 商住 景德鎮(zhèn)市廣居置業(yè)有 19 限公司 5 珠山東路 3號（原體育場） 商住 景德鎮(zhèn)創(chuàng)遠投資有限公司 4900 6 何家橋以西、新廠東 路與朝陽路之間 商住 景德鎮(zhèn)假日地產(chǎn)有限公司 13620 7 原游泳場對 面 商住 景德鎮(zhèn)宇新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4420 8 梨樹園對面 商住 景德鎮(zhèn)市創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司 10 蛇頭山 住宅 景德鎮(zhèn)市華聯(lián)置業(yè)有限公司 2 11 曙光路農(nóng)貿(mào) 市場南側(cè) 商住 江西生生集團有限公司 2 12 游泳場東側(cè) 住宅 景德鎮(zhèn)市華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 400 2 13 春天花園西側(cè)居住組團 商住 景德鎮(zhèn)市德福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 西山路檢察 院旁 商住 市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 二亭村龍嘴 里 商住 景德鎮(zhèn)邁克斯房地產(chǎn) 20 開發(fā)有限公司 16 31946 茶廠北側(cè)及 臨街地塊 商住 江西錦龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 17 中華北路遷伸段兩側(cè) 1＃地塊 商住 景德鎮(zhèn)市廣居置業(yè)有限公司 2 18 原新洪地塊 商住樓 商住 景德鎮(zhèn)市平安房地產(chǎn)有限公司 20 移動公司西 側(cè) 商住 潘韋延 1550 155 21 迎賓路 住宅 景德鎮(zhèn)市昌明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 翠云路糧油 汽運合同 商住 陳龍旺 2210 3 166 24 中華北路遷伸段居住組團 2＃ 商住 張峰源 25 新風路原外貿(mào)發(fā)展公司 住宅 景德鎮(zhèn)市華益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 為宇路向南延伸段西側(cè) 商住 景德鎮(zhèn)市秀水灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8202 28 新楓園小區(qū) 南側(cè) 商住 景德鎮(zhèn)新楓園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 21 29 人民公園南側(cè)、瓷都大道東側(cè)、浮橋路北側(cè) 商住 威時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10045 30 6360 第四水廠斜對面昌江大道臨街 商住 景德鎮(zhèn)市鴻榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 昌南大道與新平路交叉口東北側(cè) 商住 上海洪皓貿(mào)易有限公司 2 總面積 總畝數(shù) 1250 畝 截至 11 月 16 日， 景德鎮(zhèn)市出讓 31 幅地塊，按容積率計算總建筑面積在 10萬㎡以上的項目有 6 個， 總建筑面積在 310 萬㎡的地塊 6 個 。土地供應的充足將有效的保證 08 年市場房屋 的供應量。 利好多于利空，樓市向上勢頭不減 雖然在國家的宏觀調(diào)控下，不少城市已經(jīng)受到了新政的不少沖擊， 樓市處于低迷期。但是景德鎮(zhèn) 還 處于居住升級 的 發(fā)展階段，多個利好因素將促進 08 年樓市的向上發(fā)展趨勢。 綜合分析 如下： 理由一： 前 11 個月土地出讓面積 1250 畝 ，眾多開發(fā)商有米下粥，保證市場供應充足。 理由二： 舊城改造和新城建設推進，房地產(chǎn)發(fā)展的助推劑。 景東大道、昌南大道的規(guī)劃 建設， 斗富弄、戴家弄兩個舊城改造項目總建筑面積就有 40 萬平方米 ，這些 將有效的促進樓市發(fā)展。 且改造的項目地段往往較好，將拉升房價的上漲。 理由三： 土地成本上升較快。按 07 年土地的成交價計算，該市土地每畝均價在78 萬元 ，每畝均價比 06 年 增長 %。 理由四 ： 改善居住條件需求仍然旺盛。 到 07 年 11 月底，景德鎮(zhèn)市房屋銷售面積63 萬㎡ 。截止 06 年底，景德鎮(zhèn)城區(qū) 80 年代以前建的房層占 32%， 城區(qū) 許多房屋年久失修 ， 居住環(huán)境較差。綜合考慮可以推斷， 景德鎮(zhèn) 市民換房的需求仍然旺盛。 22 理由五 ： 到 20xx 年 ， 常住人口人均居住面積達到 30 平方米 。 景德鎮(zhèn)目前人均住宅面積在 28 平方米 左右 ， 保證了有效需求。 理由六 ： 保障性住房供應較充足，抑制房價的過快增長。政府在住房保障上投入的力度比較大，除了已 開發(fā)的 梨樹園、新楓園 和正在建設 的 湖田小區(qū) 等經(jīng)濟適用房項目外， 景德鎮(zhèn) 08 年將在景東大道東端再建 10 萬㎡計 1500 套左右經(jīng)濟適用房 再加上廉租房等措施， 保障樓市的健康發(fā)展。 理由七： 9 月 1 日起至 20xx 年 12 月 31 日景德鎮(zhèn)市 對現(xiàn)有 100 多萬㎡私房進行辦證工作 ，促進二手房市場的發(fā)展。 二 、在市場不斷洗禮下，消費者購房將更加理性 景德鎮(zhèn)目前的房價相對于江西同級城市來說價格雖然 不是處于高位運行，但景德鎮(zhèn)的房價這兩年來經(jīng)歷了從 06 年的均價在 1600 元 /㎡左右，到當前大多樓盤稍好的房型價格在 2600 元 /㎡左右。房價的快速 增長大大超出了市民的預期，也超出了許多市民購買水平，而且近兩年來許多新盤的出現(xiàn)，也讓市民有更多的購買選擇，消費者在購買 住房進變得越來越謹慎，單憑廣告和風情概念的炒作很難去打動消費者。 除了 受 地段 和價格因素的影響 外，消費者也越來越看 重小區(qū)的品質(zhì) 、 園林綠化 和小區(qū)配套等。并且 單純的 VIP 卡銷售和一點折扣優(yōu)惠也很難直接景響消費者的購買行為，市場呼喚新的地產(chǎn)開發(fā)理念和創(chuàng)新的營銷方式。