【正文】 。 除了 受 地段 和價(jià)格因素的影響 外，消費(fèi)者也越來(lái)越看 重小區(qū)的品質(zhì) 、 園林綠化 和小區(qū)配套等。 二 、在市場(chǎng)不斷洗禮下，消費(fèi)者購(gòu)房將更加理性 景德鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于江西同級(jí)城市來(lái)說(shuō)價(jià)格雖然 不是處于高位運(yùn)行，但景德鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)這兩年來(lái)經(jīng)歷了從 06 年的均價(jià)在 1600 元 /㎡左右，到當(dāng)前大多樓盤稍好的房型價(jià)格在 2600 元 /㎡左右。政府在住房保障上投入的力度比較大，除了已 開(kāi)發(fā)的 梨樹(shù)園、新楓園 和正在建設(shè) 的 湖田小區(qū) 等經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外， 景德鎮(zhèn) 08 年將在景東大道東端再建 10 萬(wàn)㎡計(jì) 1500 套左右經(jīng)濟(jì)適用房 再加上廉租房等措施， 保障樓市的健康發(fā)展。 景德鎮(zhèn)目前人均住宅面積在 28 平方米 左右 ， 保證了有效需求。綜合考慮可以推斷， 景德鎮(zhèn) 市民換房的需求仍然旺盛。 到 07 年 11 月底，景德鎮(zhèn)市房屋銷售面積63 萬(wàn)㎡ 。按 07 年土地的成交價(jià)計(jì)算，該市土地每畝均價(jià)在78 萬(wàn)元 ，每畝均價(jià)比 06 年 增長(zhǎng) %。 且改造的項(xiàng)目地段往往較好，將拉升房?jī)r(jià)的上漲。 理由二： 舊城改造和新城建設(shè)推進(jìn)，房地產(chǎn)發(fā)展的助推劑。但是景德鎮(zhèn) 還 處于居住升級(jí) 的 發(fā)展階段，多個(gè)利好因素將促進(jìn) 08 年樓市的向上發(fā)展趨勢(shì)。土地供應(yīng)的充足將有效的保證 08 年市場(chǎng)房屋 的供應(yīng)量。 因此在眾多商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更多的考慮商業(yè)的后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。近年來(lái)隨著景德鎮(zhèn)市城中心舊城改造的推進(jìn)，也助進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在浙江路的改造后 之后 ，斗富弄、戴家弄 這些 舊城改造項(xiàng)目也將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。中國(guó)瓷 園 迎賓大道 368 號(hào) 86000 市場(chǎng) 旅游、陶瓷 6 皇冠購(gòu)物廣場(chǎng) 廣場(chǎng)南路與曙光路交 匯處 100000 綜合 家居 、酒店、美容 7 中國(guó)陶瓷城 迎賓大道路口 20xx00 市場(chǎng) 陶瓷 8 群英街 珠山中路旁 73000 綜合 / 與其它同級(jí)城市相比，景德鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)明顯較旺盛。 景德鎮(zhèn)雖然為省內(nèi)的一個(gè)直轄市，非農(nóng)業(yè)人口僅為 60 萬(wàn)左右，但在這樣一個(gè)地級(jí)市近年來(lái)卻涌現(xiàn)多個(gè) 10 萬(wàn)㎡以上的 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 另外 時(shí)代星座、名仕金座 都是小戶型項(xiàng)目， 瓷都國(guó)際華城、印象威尼期 也都規(guī)劃有許多小戶型，可見(jiàn)景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資需求處于上升階段。 而且這些項(xiàng)目多是多層住宅占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)還未有稍具規(guī)模 的純高層項(xiàng)目。 17 （五） 以身試膽 —— 在售項(xiàng)目 多層占絕大多數(shù)，高層仍處于試水階段 景德鎮(zhèn)目前仍處于多層住宅時(shí)代，絕大多數(shù)在售住宅都為六七層，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目在售小高層或者高層。作為一個(gè)有著千年文化的城市，景德鎮(zhèn)一些項(xiàng)目開(kāi)始借用中式傳統(tǒng)風(fēng)格建筑，如 斗富弄新就 留用古典風(fēng)格， 錦繡昌南 借用徽派 建筑 風(fēng)格。 景德鎮(zhèn)市場(chǎng)主要項(xiàng)目風(fēng)格 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)發(fā)商 廣告語(yǔ) 1 萊頓風(fēng)情 珠山區(qū)法 院旁 江西錦龍房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 歐典風(fēng)格，慢品生活 2 景翰文城 十三中對(duì) 面 景德鎮(zhèn)嘉晟置業(yè)有 限公司 城東 110000 ㎡ 澳洲風(fēng)情花園 3 站前巴黎 通站路與繁家井交匯處 景德鎮(zhèn)市昌興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 繁華域 與此同時(shí)另外一個(gè)現(xiàn)象是在許多樓盤在 1 月臨近發(fā)售時(shí)，銷售員都講具體時(shí) 間未定，如瓷都國(guó)際華城、萊頓風(fēng)情、景翰文城等，可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)變得越來(lái)越不可預(yù)期。 因此一些樓盤開(kāi)始悄悄改變以往 的銷售模式，嘗試從賣 VIP 卡到開(kāi)盤選房以外的更多銷售模式和策略。目前高房?jī)r(jià)且市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 ， 并且市民在經(jīng)歷近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展下，對(duì)樓盤銷售的方式 看得越來(lái)越淡 ，在市場(chǎng)供應(yīng)較充足的情況下，消費(fèi)者越來(lái)越不注重 VIP 卡的購(gòu)買。 （三） 厲兵秣馬 —— 在售主要樓盤年末多有新房源，操作手法開(kāi)始尋求多樣。 與市場(chǎng)步入回落相對(duì)應(yīng)的 是新 面市樓盤寥寥數(shù)家。 截至 20xx 年 11 月底，該市全年房地產(chǎn) 新開(kāi)工面積為 萬(wàn)㎡，竣工房屋面積為 萬(wàn)㎡，銷售面積 63 萬(wàn)㎡ ，辦理交易手續(xù)的房屋在 6000 套左右，登記發(fā) 14 證面積約為 70 萬(wàn)㎡。 與房?jī)r(jià)的 快速 上漲相反，景德鎮(zhèn)市 07 年開(kāi)發(fā)形勢(shì)有所滯后。二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 11 月，全國(guó)70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，創(chuàng)下兩年來(lái)新高。 2. 小區(qū)環(huán)境配套的提高， 許多開(kāi)發(fā)商發(fā)巨資建設(shè)小區(qū)園林綠化。 在前幾年 房?jī)r(jià) 每年小幅上揚(yáng)每平方米 100 元， 但 今年下半年房?jī)r(jià)每平方米較去年漲 幅在 700 元 左右，僅 在 9 月至 12 月短短四個(gè)月大多樓盤的價(jià)格每平方米就漲400 元左右，上漲速度大大超出了 消費(fèi)者 的預(yù)期 。如 僅僅 在廣場(chǎng)南路一帶就集中有開(kāi)門子購(gòu)物廣場(chǎng)、 景德鎮(zhèn)國(guó)際陶瓷市場(chǎng)、 浙江商城 、溫州商業(yè)城、皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)以及浙江路 商業(yè)街 ，但溫州商業(yè)街、皇冠 購(gòu)物廣場(chǎng) 等都經(jīng)營(yíng)慘淡，商業(yè) 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)有待考驗(yàn)。 ⑦ 新 面市樓盤 屈 指可數(shù) ，大多為前兩年開(kāi)發(fā)的老項(xiàng)目 ⑧ 風(fēng)情概念 炒作較泛濫 ，熱衷于用實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)宣傳對(duì)園林的打造 ，缺乏較新的開(kāi)發(fā)理念。 ⑤ 地段較佳的小戶受寵 ，如名仕金座、東方明珠小戶型 銷售良好 。 ③ 大多項(xiàng)目都已經(jīng)或即將推出房源 ， 近期 房源較充足，可選擇空間較大 。 在各板塊當(dāng)中都有一兩個(gè)當(dāng)?shù)剌^有名的項(xiàng)目，如城東的四季春輝，城南的瓷都國(guó)際華城，城北的萊頓風(fēng)情，城東的時(shí)代奧園。一站式購(gòu)物樂(lè)園 開(kāi)發(fā)商：景德鎮(zhèn)開(kāi)門子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 經(jīng)營(yíng)管理：景德鎮(zhèn)開(kāi)門子物業(yè)管理有限公司 電話： 8386666 價(jià)格 20xx0 元 /㎡左右， 分割面積 多為 10 ㎡ 左右 ，十年返租。 № 17： 開(kāi)門子購(gòu)物廣場(chǎng)： 項(xiàng)目項(xiàng)目位于廣場(chǎng)南路，總建筑面積 12 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積 10 萬(wàn)平方米，目前一二期已經(jīng)開(kāi)業(yè)， 沃爾瑪、肯德基、蘇寧電器等 大大型商家進(jìn)駐。中國(guó)瓷園 項(xiàng)目位于 迎賓大道 368 號(hào)，占地 320 畝，總建筑面積 21 萬(wàn)㎡，中國(guó)瓷園建筑面積 萬(wàn)㎡， 18 棟徽派建筑，商鋪 600 多間，后期昌南名苑（陶藝別墅群）總建 6 萬(wàn)㎡，高檔別墅 100 余棟，將陶瓷歷史文化與商貿(mào)旅游、休閑娛樂(lè)、藝術(shù) 11 創(chuàng)作、名筑名居完美結(jié)合在一起。 工程在建四層。 時(shí)代星座 工程還處于做基礎(chǔ)階段。天聯(lián)廣告 電話： 8448448 12 月 29 日 時(shí)代星座高層 上市， 2 萬(wàn) 元定金， VIP 卡享受 97 折優(yōu)惠，一次性付款額外 99 折優(yōu)惠。 № 14： 時(shí)代購(gòu)物中心 ： 項(xiàng)目位于新廠西路十字路口， 總建筑面積 5 萬(wàn)多平方米，其中住宅 3 萬(wàn)多平方米，商業(yè) 2 萬(wàn)多平方米，由時(shí)代購(gòu)物中心、時(shí)代星座高層建筑、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)三大主體建筑組成，一期 80 套，二期 180 套，戶型 60100 ㎡ 。 10 廣告語(yǔ)：江岸 360 度全景歐洲風(fēng)情 開(kāi)發(fā)商：江西華益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電話： 8508333 一期少量房源在售 ，均價(jià) 2500 元 /㎡。 № 13： 景江華庭： 項(xiàng)目項(xiàng)目位于沿江西路 21 號(hào)（浮橋旁），占地 22 畝，總建筑面積，綠化率35%，兩房 91/107/115 ㎡，三房 116/119/125/131/142 ㎡?？捶繄F(tuán)可享受按揭 98 折，目前銷售 30套左右。小區(qū)由 13 棟多層組成，一期為靠新廠東路 48 號(hào)樓的 5 棟多層，共 84 套房源。 廣告語(yǔ)：品質(zhì)筑城 開(kāi)發(fā)商：景德鎮(zhèn)圣羅置業(yè)有限公司 電話： 8411666 項(xiàng)目處于尾盤階段， 保留 2 棟多層未售，均價(jià) 2500 元 /㎡。 工程在內(nèi)部裝 飾中 。 廣告語(yǔ)：真山水園林社區(qū) 開(kāi)發(fā)商：景德鎮(zhèn) 眾和置業(yè)有限公司 電話： 8448448 三期多層四棟多層共 120 套房源 11 月