【導(dǎo)讀】生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約。項(xiàng)目擬定名為安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園，位于江西安義工業(yè)園區(qū)。2020年，提出把南昌建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明。造”正以世人矚目的速度牽引南昌工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向新的輝煌。7402平方公里，總?cè)丝?49萬(wàn)，其中市區(qū)人口196萬(wàn)，是全國(guó)35個(gè)特大城市之一。快速的航空運(yùn)輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開拓國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)南昌也是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國(guó)重點(diǎn)。與此同時(shí)南昌勞動(dòng)力資源富足且價(jià)廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平。力資源，成為南昌吸引外來(lái)投資者的重要優(yōu)勢(shì)。南昌迎來(lái)了新一輪發(fā)展契機(jī)。資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。

　　

【正文】 60 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng) 年借款 /2）年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200 元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為3400 元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700 元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700 元 /㎡。 車位售價(jià)初步定為 8 萬(wàn)元 /個(gè)，這是根 據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租 價(jià)格為多層均價(jià) 30 元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40 元 /㎡ .月。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表 4— 2— 16 所示。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬(wàn)元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 8 年共計(jì)四期的開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18 所示。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層； B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表 4— 2— 17 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 /萬(wàn)元 年 銷售比 銷售面 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計(jì) 份 例 積 /㎡ 2 50%A1 A1：33305 10658 12018 C： 170（個(gè)） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個(gè)） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個(gè)） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個(gè)） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個(gè)） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個(gè)） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個(gè)） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個(gè)） 2632 合計(jì) 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表 4— 2— 18 項(xiàng) 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計(jì) 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表 4— 2— 21 所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 14747 萬(wàn)元。 土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表 4— 2— 19 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 /萬(wàn)元 備注 1 扣除項(xiàng)目金額 177714 +++ 開發(fā)成本 116509 詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表” 開發(fā)費(fèi)用 26559 銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 11344 銷售收入 % 加扣 20% 23302 20% 2 銷售收入 176421 3 增值額 — 1293 2 — 1 4 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表 4— 2— 20 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 營(yíng)業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 教育專項(xiàng)基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 教育 附加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 印花稅 及交易 管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地 增值稅 — — — — — — — — — — 4 可運(yùn)用資金（ 1— 2— 3） 165078 — 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 稅 后 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表 4— 2— 21 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 總成本 費(fèi)用 143068 — 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 營(yíng)業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育專項(xiàng)基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附 加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 7 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花稅及交易管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增值稅 — — — — — — — — — — 10 利潤(rùn)總額 22020 — 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 稅后 利潤(rùn) 14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見表 4— 2— 2表 4— 2— 23 所示。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率” 作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 I 取 10%，由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。 財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20202 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土 地增值稅 所得稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 量 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %