【導(dǎo)讀】450305000019236，注冊資本1000萬元，由兩個法人股東組成。成立時出資分別是：南寧美。，經(jīng)桂林桂鑫誠會計師事務(wù)所有限公司提供的驗資報告證實已足額繳足。5月8日，經(jīng)公司股東會決議一致通過，同意增加注冊資本至人民幣3000萬元。公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；物業(yè)管理，室內(nèi)裝飾工程；房地產(chǎn)信息。作為新成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司的開發(fā)資質(zhì)為暫。員、市場營銷人員均來自陽光壹佰置業(yè)集團。陽光100是中國TOP10房地產(chǎn)企業(yè)，創(chuàng)建于1992年。國際公寓創(chuàng)立陽光100品牌，目前在全國12大城市實現(xiàn)了18個項目的成功開發(fā)。最具價值品牌”房地產(chǎn)業(yè)第二名。沈陽、南寧、柳州、桂林、煙臺、成都等城市，今后將繼續(xù)向其他二線城市擴張。最快、最具影響力的房地產(chǎn)公司，也奠定了陽光壹佰置業(yè)集團在房地產(chǎn)界的領(lǐng)先地位。本項目用地系經(jīng)桂林市人民政府批準(zhǔn)，以協(xié)議出讓方式與空軍95285部隊交易的土地，成立，業(yè)務(wù)人員已到位，辦公場所已經(jīng)確定，項目公司已正常開展工作。

　　

【正文】 商品房銷售面積為 115 萬平米，超過近 100%，隨后 3 年的商品房銷售面積均在 255 萬平米左右，在 2021 年受宏觀經(jīng)濟影響銷售面積也達到了 萬平米，顯示了桂林市房地產(chǎn)市場旺盛的需求能力。同時竣工面積與銷售面積的倒掛現(xiàn)象表明了在房地產(chǎn)開發(fā)的影響和市場培育下，房地產(chǎn)商對桂林市商品房需求是有客觀分析的，并沒有盲目開發(fā)，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)理性化程度很高，對市場的需求已經(jīng)從滿足普通居住轉(zhuǎn)向滿足品味、品質(zhì)，提高 樓盤整體價值的方向 。 高端地產(chǎn) 市場分析 從竣工面積與銷售面積的差別可以看出桂林市房地產(chǎn)總竣工面積在不斷 減少，這一情況在其他城市是少見的，從桂林本身城市特點來分析，這說明桂林作為國家級的旅游園林城市，從保護自然環(huán)境、旅游資源的角度出發(fā)其土地利用、城市規(guī)劃、人口增長是有限的，不可能陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 40 建設(shè)過多過大的普通居住社區(qū)，因此高端房產(chǎn)的開發(fā)成為與桂林市旅游城市相符的選擇。 桂林市房地產(chǎn)主要分布區(qū)域見下圖： 其中城區(qū)內(nèi)高端地產(chǎn)主要集中在漓江、桃花江板塊 ，郊區(qū)高端集中在東郊板塊（桂磨路），其余板塊為居民社區(qū)居多。 桂林 2021 高端房產(chǎn)市場主力價格分析 從 4億和 7 億的銷售量看，桂林 2021 年高端房產(chǎn)銷售占全部房地產(chǎn)銷售收入的 16%~18%，接近 20%，隨金融危機的影響這一比例在 202 2021 年將有所降低。 另外，郊區(qū)高端地產(chǎn)銷售 7 億，占全部高端地產(chǎn)銷售的 64%，這與城市中心區(qū)江景資源的稀缺，郊區(qū)資源的開拓有關(guān)系，在未來的高端房產(chǎn)市場，郊區(qū)高端地產(chǎn)的銷售比例還將大大增加，郊區(qū)高端地產(chǎn)將在品質(zhì)、設(shè)計、規(guī)模上全面超越城市中心地產(chǎn)，產(chǎn)品的內(nèi)在價值的提高 是超越城市中心地產(chǎn)的主要原因。 項目市場分析 未來桂林市高端房地產(chǎn)的發(fā)展將成為城市地產(chǎn)開發(fā)的主力，而郊區(qū)高端地產(chǎn)的發(fā)展又將成為桂林市高端地產(chǎn)發(fā)展的主力。項目產(chǎn)品中的景觀住宅，具有得天獨厚的自然景觀資源，漓 江 板 塊 桃 花 江 板 塊 西城板塊（臨桂新城） 東郊板塊（桂磨路） 中心區(qū) 八里街板塊（桂黃路） 陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 41 并具備高起點的規(guī)劃設(shè)計及高水平的運營團隊參與運作，具有良好的市場前景。 第三章 桂林旅游市場分析 桂林旅游業(yè)整體發(fā)展情況 桂林是國務(wù)院首批公布的國家重點風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，世界旅游組織首推的中國四大旅游目的地城市。 “ 桂林山水甲天下 ” ，以山青、水秀、洞奇、石美 “ 四絕 ” 美譽世界，是中國自然風(fēng)光的典型代表和經(jīng)典品牌。 桂林旅游業(yè) 1973 年在全國率先起步，已走過了三十多年的輝煌歷程，接待了美國前總統(tǒng)尼克松、克林頓，日本前首相海部俊樹等在內(nèi)的 130 多位外國國家元首、政要到桂林考察旅游。改革開放以來，桂林旅游得到了長足發(fā)展，形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢，每年都有 1000 多萬國內(nèi)外游客到桂林旅游觀光。 2021 年，接待入境旅游者已首次突破百萬人次大關(guān)，成為全國第 8個能沖破入境游客超 100 萬人次的城市。 桂林市年接待游客情況（萬人）12 05 .08 13001525 16 26 .910 11 12 12 1101001000100002021 年 2021 年 2021 年 2021 年萬人游客總?cè)藬?shù) 境外游客人數(shù) 2021 年，桂林全市接待游客總?cè)藬?shù)超過 1600 萬人次，同比增長 %；旅游總收入超過100 億元，同比增加近 18%， 4 年內(nèi)旅游總收入翻了一番。 2021 年，桂林 預(yù)計 接待國內(nèi)外游客 1700 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 120 億元； 2021 年游客陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 42 接待量達到 1800 萬人次，其中，接待入境旅游者達到 150 萬人次；旅游就業(yè)崗位達到 25 萬人。 桂林酒店業(yè)發(fā)展情況 作為馳名中外的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，近幾年來，桂林接待的中外游客量日益增多，市場規(guī)模逐步擴大。而隨著旅游接待量的成倍增長，桂林的酒店也如雨后春筍般的林立起來。 游客接待量的增長，市場經(jīng)濟體制的改革和市場需求的變化，給桂林酒店企業(yè)帶來了 長足的發(fā)展。 據(jù)桂林市旅游局統(tǒng)計，到目前為止，桂林市星級酒店有 50 多家，其中五星級酒店有帝苑酒店、喜來登大宇大飯店、漓江大瀑布飯店；四星級酒店有觀光酒店、桂林賓館、桂湖飯店、榕湖飯店等 10 家。非星級酒店有 30 多家。社會旅館、個體旅館、招待所等有 100 多家。這些酒店主要分布于濱江路、四湖風(fēng)景區(qū)、三里店、中山南路等地段。 項目市場分析 桂林市旅游部門統(tǒng)計，桂林市每年接待游客一千一百多萬人次，但游客人均消費不足一百二十美元，人均逗 留時間一天半。針對這一情況，桂林市政府決定大幅度調(diào)整桂林市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 據(jù)相關(guān)媒體報道，桂林市下一步的動作，將加大休閑度假旅游和會展旅游的開發(fā)力度，吸引更多的外資，項目將會向休閑渡假型旅游方面傾斜，使桂林旅游從目前的以觀光型為主，向休閑度假型為主轉(zhuǎn)變，游客除了觀賞景點之外，還應(yīng)該有玩的地方，有健康娛樂的地方，有學(xué)習(xí)的地方，有休閑度假的良好環(huán)境。使游客進入桂林便有賓至如歸的感覺，從而增加停留時間，增加消費。 項目產(chǎn)品中的特色星級酒店、產(chǎn)權(quán)休閑酒店分別對應(yīng)會議旅游、休閑度假旅游市場，契合了桂林市旅游產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展方向，陽光 100 集團針對以上兩種酒店品種的開發(fā)，攜手國際著名酒店業(yè)品牌進行管理，為后期的招商工作奠定了良好基礎(chǔ)。 陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 43 第四章 藝術(shù)品、收藏品市場分析 藝術(shù)品、收藏品市場分析 中國正在以空前的速度向藝術(shù)品投資和收藏時代挺進。據(jù)統(tǒng)計，目前我國藝術(shù)品收藏愛好者和投資者達 7000 萬人，占全國總?cè)丝诘?6％，年交易額近 200 億元。參與人員和成交額還在以每年 10%－ 20%的速度遞增。 在股市降到冰點、樓市撲朔迷離的背景下，“再創(chuàng)新高”已成為近年來中國藝術(shù)品拍賣市場上一個屢見不鮮的詞。各拍賣公司的成交額和成 交率達到歷史最高點，成交價比估價高數(shù)倍甚至數(shù)十倍的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。 項目市場分析 “ 家有藏品弦富，室無藏品不雅 ” 的現(xiàn)代收藏價值觀體現(xiàn)了悠閑雅致的生活理念，也體現(xiàn)了高端人群睿智的投資之道 。 隨著中國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們在追求財富的同時，越來越注重對精神層次的追求。項目產(chǎn)品中的民間藏館作為陽光 100 集團“與大師對話”計劃的一個延續(xù)和補充（注：“與大師對話”指陽光 100 攜手世界著名建筑大師進行項目規(guī)劃、設(shè)計），吸引國內(nèi)外知名的藝術(shù)家、收藏家入駐，在項目內(nèi)進行藝術(shù)創(chuàng)作、作品及藏品展示，在滿足項目高端客戶的精 神需求的同時，還將大大的提升了項目的人文內(nèi)涵與品質(zhì)。 陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 44 第八部分 項目的銷售與經(jīng)營 第一章 項目經(jīng)營模式概述 針對項目開發(fā)而產(chǎn)生的不同物業(yè)產(chǎn)品及設(shè)施，按房地產(chǎn)慣例設(shè)定其經(jīng)營模式。 采取銷售模式的物業(yè) （ 1）景觀住宅 （ 2）產(chǎn)權(quán)休閑酒店 （ 3）商業(yè)街 采取經(jīng)營模式的自有產(chǎn)權(quán)物業(yè) （ 1）星級特色酒店 （ 2）民間藏館 第二章 項目價格定位 桂林麗園定位全國范疇內(nèi)的高品質(zhì)樓盤，陽光 100 集團依托桂林世界旅游名城的城市價值，攜手世界頂尖的建筑規(guī)劃設(shè)計、一流的酒 店運營管理團隊結(jié)合地塊內(nèi)優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，將建筑產(chǎn)品打造為國內(nèi)最高水準(zhǔn)級別，達到桂林史無前例的高度。成為桂林集觀光、度假、休閑、娛樂、文化、會議、居住為一體化的綜合功能的大型高檔復(fù)合型社區(qū)。因此項目陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 45 預(yù)期的整體價格將略高于本地高品質(zhì)樓盤。 景觀住宅：單價 1202120210 元 /㎡ ； 產(chǎn)權(quán)式酒店：單價 1600020210 元 /㎡； 商業(yè)街：單價 1000017000 元 /㎡。 第三章 項目目標(biāo)客戶群描述 桂林本地與外地客戶各占 50%左右 通過走訪桂林同類型樓盤了解客戶來至區(qū)域 情況，大多數(shù)項目的本地與外地客戶比例約為各占 50%左右。 桂林城市規(guī)模較小，目前城市總?cè)丝诩s為 60 萬人，未來 10 年內(nèi)人口預(yù)計控制在 75 萬人左右（據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃），市場容量小，消費力有限。而旅游觀光城市的定位為開展異地營銷奠定了良好的基礎(chǔ)。 本地客戶 （ 1）桂林市大型民營企業(yè)白領(lǐng)、高級技術(shù)人員； （ 2）大桂林地區(qū)私營企業(yè)主、成功生意人； （ 3）桂林市政府官員、高級公務(wù)員； （ 4）購買動機多為自住或投資。 外地客戶 陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 46 （ 1）桂林籍海外華僑、或在外地工作定居的人士購置物業(yè)返鄉(xiāng)養(yǎng) 老；多為大城市或在國外工作的高級知識分子； （ 2）在桂林經(jīng)商的生意人，長期往返桂林與外地； （ 3）東北、山西一帶富商，購置物業(yè)度假或投資。 （ 4）迷戀桂林山水風(fēng)景歷史文化，定期前往度假休閑，多為港澳臺、東南亞等大中華地區(qū)的華人。 （ 5）在桂林周邊城市工作，為家人購置，定期返鄉(xiāng)看望家人，多為南寧、柳州等城市的成功人士。 （ 6）主力目標(biāo)客戶年齡為 4050歲 事業(yè)已有一定成就，工作生活比較穩(wěn)定，對交通、配套的因素不敏感。而由于年齡因素和對健康長壽的愿望，要求有較好自然環(huán)境、空氣質(zhì)量以及相關(guān)服務(wù)和設(shè)施 。 應(yīng)具有的性格特征、價值觀念 （ 1）性格內(nèi)斂、低調(diào)、不張揚； （ 2）對山水人文有較深的情結(jié)； （ 3）喜歡安靜、祥和的生活方式。 第四章 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 47 （ 1）地塊優(yōu)勢：地塊內(nèi)地形、地貌多變，原生態(tài)植物豐富多樣，宜借勢造景。 （ 2）外圍自然環(huán)境優(yōu)勢：項目所在地為桂林市遠郊，周邊大片地域多為石山丘陵、原始山林、沼澤洼地、農(nóng)田池塘，城市規(guī)劃部門將此地域未來功能定位為生態(tài)旅游，較長時間內(nèi)保持其原始面貌。（據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃） （ 3）市場優(yōu)勢：地塊周邊沒有直接競爭對手。地塊基 本無拆遷量，有利于土地開發(fā)。周邊無大型工業(yè)設(shè)施廠及大型建筑影響，項目建筑及景觀可發(fā)揮空間較大。 （ 4）區(qū)位優(yōu)勢：位于世界旅游、文化名城 —— 桂林，可借助城市品牌提升項目知名度。距桂林 —— 陽朔黃金旅游通道僅 2 公里，南接市政規(guī)劃當(dāng)中的雁山教育新區(qū)，過往的國內(nèi)外游客量大，有利于旅游項目開發(fā)。 （ 5）品牌優(yōu)勢：陽光 100 為中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，知名度高，擁有全國乃至世界領(lǐng)先的開發(fā)經(jīng)營資源和相關(guān)合作伙伴、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。并在大桂林地區(qū)（陽朔）有成功開發(fā)運營經(jīng)驗。 項目劣勢 （ 1）交通劣勢 從市區(qū)進出項目須經(jīng) 過城南收費站，增加了交通成本。項目主入口通道，狹窄崎嶇，且途中經(jīng)過附近村莊，比較雜亂。除桂陽公路外，項目附近無其它交通線路通往市區(qū)。 （ 2）市政、公共配套劣勢 項目周邊為荒山、村莊，幾乎無任何市政、公共服務(wù)配套設(shè)施和休閑娛樂商業(yè)設(shè)施。 （ 3）開發(fā)劣勢 項目周邊方圓 3 公里內(nèi)無其它房地產(chǎn)項目開發(fā)，附近未形成良好開發(fā)態(tài)勢。從項目地理陽光 100桂林麗園項目可行性分析報告 48 位置、規(guī)模、地形地貌、土地性質(zhì)、自然環(huán)境、周邊配套設(shè)施以及項目的初步定位情況來看，桂林地區(qū)幾乎無較理想的參考項目。 項目機遇 （ 1）交通機遇 ●毗鄰項目的桂林 — 雁山公 路（建委尚未有明確擬建計劃）的規(guī)劃修建從市區(qū)進出項目將更加方便快捷，同時縮短了從主干道進入項目的路程。 ●繞城快速路（部分路段已開通）的開通，正在修建的桂梧高速公路，貫穿打通了城市交通，從雁山區(qū)上繞城快速路經(jīng)桂梧高速可到達廣州。拉寬了城市交通版圖，加強了外省市交通聯(lián)系，有利于項目外銷。 ●貴州 —— 廣州高速公路的規(guī)劃修建，加強桂林與西北、珠三角地區(qū)的合作交流，促進旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（鐵路建成后，從桂林坐火車到廣州只需 2個多小時） （ 2）區(qū)域機遇 ●大學(xué)城遷入雁山區(qū)將帶來巨大商機。 ●桂林大力發(fā)展高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，近年已初步建成高新技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 鐵山工業(yè)公園、魯山工業(yè)園、蘇橋工業(yè)園等一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園，大批高級管理人員遷入桂林工作生活，將形成一個有實力的消費群體。 ●城南片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐年旺盛，北京住總、桂林彰泰、德天集團等一大批實力雄厚的地產(chǎn)商集中在城南進行開發(fā)建設(shè)。雖然項目離它們尚有一段距離，但畢竟在同一個方向，將對項目產(chǎn)生有利影響。 （ 3）市場機遇 在桂林與項目規(guī)模、地理位置類似的