【正文】 管， DN200。 關(guān)于規(guī)劃區(qū)域的水壓問題 本規(guī)劃區(qū)域與桂陽公路的連接點處給水管網(wǎng)水壓偏低，局部 5~6 層以上的給水水壓可能不能滿足要求，需要局部加壓。（在建） （ 2）污水量預(yù)測 規(guī)劃污水量表 城區(qū) 污水量（ m3/d） 備注 最高日給水量* 1275 管道滲漏量（ 10%） 合計 取值 1400 根據(jù)給水水量的預(yù)測，按 折減系數(shù)計算污水量。 規(guī)劃原則 （ 1）污水系統(tǒng)將根據(jù)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一布局，分期實施； （ 2）充分考慮和利用現(xiàn)狀設(shè)施； （ 3）合理利用地形、地貌，減少土建投資； （ 4）污水設(shè)施選擇經(jīng)濟(jì)合理，符合環(huán)境保護(hù)要求。外圍管道的建設(shè)可與職教園區(qū)共同分擔(dān)。桂林麗園項目可行性分析報告 34 （ 2）在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)一座污水泵站，裝機(jī)容量近期達(dá)到 1500 m3/d。 第六章 雨水工程規(guī)劃 現(xiàn)狀概述 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)狀無排水溝渠。 雨水管渠規(guī)劃 (1)水量及管徑確定原則 雨水量計算原則 采用桂林暴 雨強(qiáng)度公式： Q=4230*（ 1+） / (t+) 其中 P=1— 3 管徑的確定原則：根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式、各地塊內(nèi)的豎向設(shè)計，計算各地塊的雨水量，從而確定管徑。根據(jù)建設(shè)時序，逐步實施雨水系統(tǒng)。 節(jié)水與中水回用 由于該規(guī)劃區(qū)域?qū)偃彼貐^(qū)，節(jié)水措施是本規(guī)劃區(qū)域的重要工作內(nèi)容。 (3)節(jié)水措施及管理 采取 節(jié)水的工程、設(shè)施、器具和技術(shù)等措施， 積極 推動。 第七章 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 根據(jù)初步測算，項目基礎(chǔ)設(shè)施投入為 萬元，詳見下表： 市政設(shè)施投資估算表 序號 項目名稱 單位 工程量 單價（元） 合價（元） 備注 一 市政高壓電投資 項 1 6630000 6630000 詳見桂林電氣工程安裝公司編制概算書（ 35KV） 二 市政道路工程（ 5 米及 22米道路） M2 78000 300 23400000 5 米的 4600 米， 22米的 2500米 三 市政橋涵工程（九美橋） 項 1 202100 202100 四 市政給水工程（ DN200管） M 3000 400 1202100 五 市政消防栓設(shè)備 個 60 1500 90000 六 市政雨水管工程直徑 1000MM M 1000 1600 1600000 市政雨水管工程直徑 500MM M 1000 900 900000 陽光 100 桂林市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資19 26 40 48 44 .2751 .13 53 .5583 .7111010010002021 年 2021 年 2021 年 2021 年億元固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 上表顯示：十五期間， 桂林 市房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，投資額連年遞增，房地產(chǎn)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本保持了連年增長。桂林麗園項目可行性分析報告 39 %，年均銷售面積為 250 萬平方米 ，銷售面積增長比例反超過竣工面積，主要原因是在“十五”期間，桂林市城市建設(shè)發(fā)展較快，外來放開企業(yè)瞄準(zhǔn)桂林市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，但整體經(jīng)濟(jì) 。同時竣工面積與銷售面積的倒掛現(xiàn)象表明了在房地產(chǎn)開發(fā)的影響和市場培育下，房地產(chǎn)商對桂林市商品房需求是有客觀分析的，并沒有盲目開發(fā)，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)理性化程度很高，對市場的需求已經(jīng)從滿足普通居住轉(zhuǎn)向滿足品味、品質(zhì)，提高 樓盤整體價值的方向 。 桂林 2021 高端房產(chǎn)市場主力價格分析 從 4億和 7 億的銷售量看，桂林 2021 年高端房產(chǎn)銷售占全部房地產(chǎn)銷售收入的 16%~18%，接近 20%，隨金融危機(jī)的影響這一比例在 202 2021 年將有所降低。桂林麗園項目可行性分析報告 41 并具備高起點的規(guī)劃設(shè)計及高水平的運營團(tuán)隊參與運作，具有良好的市場前景。改革開放以來，桂林旅游得到了長足發(fā)展，形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢，每年都有 1000 多萬國內(nèi)外游客到桂林旅游觀光。桂林麗園項目可行性分析報告 42 接待量達(dá)到 1800 萬人次，其中，接待入境旅游者達(dá)到 150 萬人次；旅游就業(yè)崗位達(dá)到 25 萬人。 據(jù)桂林市旅游局統(tǒng)計，到目前為止，桂林市星級酒店有 50 多家，其中五星級酒店有帝苑酒店、喜來登大宇大飯店、漓江大瀑布飯店；四星級酒店有觀光酒店、桂林賓館、桂湖飯店、榕湖飯店等 10 家。 項目市場分析 桂林市旅游部門統(tǒng)計，桂林市每年接待游客一千一百多萬人次，但游客人均消費不足一百二十美元，人均逗 留時間一天半。 項目產(chǎn)品中的特色星級酒店、產(chǎn)權(quán)休閑酒店分別對應(yīng)會議旅游、休閑度假旅游市場，契合了桂林市旅游產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展方向，陽光 100 集團(tuán)針對以上兩種酒店品種的開發(fā)，攜手國際著名酒店業(yè)品牌進(jìn)行管理，為后期的招商工作奠定了良好基礎(chǔ)。參與人員和成交額還在以每年 10%－ 20%的速度遞增。 隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在追求財富的同時，越來越注重對精神層次的追求。 采取銷售模式的物業(yè) （ 1）景觀住宅 （ 2）產(chǎn)權(quán)休閑酒店 （ 3）商業(yè)街 采取經(jīng)營模式的自有產(chǎn)權(quán)物業(yè) （ 1）星級特色酒店 （ 2）民間藏館 第二章 項目價格定位 桂林麗園定位全國范疇內(nèi)的高品質(zhì)樓盤，陽光 100 集團(tuán)依托桂林世界旅游名城的城市價值，攜手世界頂尖的建筑規(guī)劃設(shè)計、一流的酒 店運營管理團(tuán)隊結(jié)合地塊內(nèi)優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，將建筑產(chǎn)品打造為國內(nèi)最高水準(zhǔn)級別，達(dá)到桂林史無前例的高度。 景觀住宅：單價 1202120210 元 /㎡ ； 產(chǎn)權(quán)式酒店：單價 1600020210 元 /㎡； 商業(yè)街：單價 1000017000 元 /㎡。 本地客戶 （ 1）桂林市大型民營企業(yè)白領(lǐng)、高級技術(shù)人員； （ 2）大桂林地區(qū)私營企業(yè)主、成功生意人； （ 3）桂林市政府官員、高級公務(wù)員； （ 4）購買動機(jī)多為自住或投資。 （ 5）在桂林周邊城市工作，為家人購置，定期返鄉(xiāng)看望家人，多為南寧、柳州等城市的成功人士。 第四章 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 陽光 100地塊基 本無拆遷量，有利于土地開發(fā)。 （ 5）品牌優(yōu)勢：陽光 100 為中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，知名度高，擁有全國乃至世界領(lǐng)先的開發(fā)經(jīng)營資源和相關(guān)合作伙伴、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。除桂陽公路外，項目附近無其它交通線路通往市區(qū)。桂林麗園項目可行性分析報告 48 位置、規(guī)模、地形地貌、土地性質(zhì)、自然環(huán)境、周邊配套設(shè)施以及項目的初步定位情況來看，桂林地區(qū)幾乎無較理想的參考項目。 ●貴州 —— 廣州高速公路的規(guī)劃修建，加強(qiáng)桂林與西北、珠三角地區(qū)的合作交流，促進(jìn)旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然項目離它們尚有一段距離，但畢竟在同一個方向，將對項目產(chǎn)生有利影響。 ●桂林大力發(fā)展高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，近年已初步建成高新技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 鐵山工業(yè)公園、魯山工業(yè)園、蘇橋工業(yè)園等一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園，大批高級管理人員遷入桂林工作生活，將形成一個有實力的消費群體。 ●繞城快速路（部分路段已開通）的開通，正在修建的桂梧高速公路，貫穿打通了城市交通，從雁山區(qū)上繞城快速路經(jīng)桂梧高速可到達(dá)廣州。 （ 3）開發(fā)劣勢 項目周邊方圓 3 公里內(nèi)無其它房地產(chǎn)項目開發(fā)，附近未形成良好開發(fā)態(tài)勢。 項目劣勢 （ 1）交通劣勢 從市區(qū)進(jìn)出項目須經(jīng) 過城南收費站，增加了交通成本。 （ 4）區(qū)位優(yōu)勢：位于世界旅游、文化名城 —— 桂林，可借助城市品牌提升項目知名度。 （ 2）外圍自然環(huán)境優(yōu)勢：項目所在地為桂林市遠(yuǎn)郊，周邊大片地域多為石山丘陵、原始山林、沼澤洼地、農(nóng)田池塘，城市規(guī)劃部門將此地域未來功能定位為生態(tài)旅游，較長時間內(nèi)保持其原始面貌。而由于年齡因素和對健康長壽的愿望，要求有較好自然環(huán)境、空氣質(zhì)量以及相關(guān)服務(wù)和設(shè)施 。桂林麗園項目可行性分析報告 46 （ 1）桂林籍海外華僑、或在外地工作定居的人士購置物業(yè)返鄉(xiāng)養(yǎng) 老；多為大城市或在國外工作的高級知識分子； （ 2）在桂林經(jīng)商的生意人，長期往返桂林與外地； （ 3）東北、山西一帶富商，購置物業(yè)度假或投資。 桂林城市規(guī)模較小，目前城市總?cè)丝诩s為 60 萬人，未來 10 年內(nèi)人口預(yù)計控制在 75 萬人左右（據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃），市場容量小，消費力有限。因此項目陽光 100 陽光 100各拍賣公司的成交額和成 交率達(dá)到歷史最高點，成交價比估價高數(shù)倍甚至數(shù)十倍的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。桂林麗園項目可行性分析報告 43 第四章 藝術(shù)品、收藏品市場分析 藝術(shù)品、收藏品市場分析 中國正在以空前的速度向藝術(shù)品投資和收藏時代挺進(jìn)。 據(jù)相關(guān)媒體報道，桂林市下一步的動作，將加大休閑度假旅游和會展旅游的開發(fā)力度，吸引更多的外資，項目將會向休閑渡假型旅游方面傾斜，使桂林旅游從目前的以觀光型為主，向休閑度假型為主轉(zhuǎn)變，游客除了觀賞景點之外，還應(yīng)該有玩的地方，有健康娛樂的地方，有學(xué)習(xí)的地方，有休閑度假的良好環(huán)境。社會旅館、個體旅館、招待所等有 100 多家。而隨著旅游接待量的成倍增長，桂林的酒店也如雨后春筍般的林立起來。 桂林市年接待游客情況（萬人）12 05 .08 13001525 16 26 .910 11 12 12 1101001000100002021 年 2021 年 2021 年 2021 年萬人游客總?cè)藬?shù) 境外游客人數(shù) 2021 年，桂林全市接待游客總?cè)藬?shù)超過 1600 萬人次，同比增長 %；旅游總收入超過100 億元，同比增加近 18%， 4 年內(nèi)旅游總收入翻了一番。 “ 桂林山水甲天下 ” ，以山青、水秀、洞奇、石美 “ 四絕 ” 美譽(yù)世界，是中國自然風(fēng)光的典型代表和經(jīng)典品牌。 項目市場分析 未來桂林市高端房地產(chǎn)的發(fā)展將成為城市地產(chǎn)開發(fā)的主力，而郊區(qū)高端地產(chǎn)的發(fā)展又將成為桂林市高端地產(chǎn)發(fā)展的主力。桂林麗園項目可行性分析報告 40 建設(shè)過多過大的普通居住社區(qū)，因此高端房產(chǎn)的開發(fā)成為與桂林市旅游城市相符的選擇。 2021年 2021年2021年 2021年130050100150200250300銷售面積（萬平米）竣工面積（萬平米） 上表所示，十五期間， 桂林 市房 地產(chǎn)銷售情況良好，呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。 桂林 房地產(chǎn)市場供求分析 房地產(chǎn)供應(yīng)穩(wěn)定并略有增長，呈理性增長態(tài)勢。桂林麗園項目可行性分析報告 38 近幾年來，隨著 經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展 ，以及 桂林市 “ 建設(shè)新區(qū)、疏解老城，組團(tuán)發(fā)展、重 點向西，優(yōu)化布局、完善功能，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市 ” 的城市發(fā)展方向 ， 極大的推動了 桂林 市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。 規(guī)劃依據(jù) 陽光 100建設(shè)雨水回用系統(tǒng)，用于小區(qū)內(nèi)的綠化、消防等設(shè)施用水。由于規(guī)劃區(qū)域四周均被山體包圍，故在山體邊緣須修建截洪溝，將山體洪水截流至規(guī)劃區(qū)域外，以免造成大量山水進(jìn)入規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ，影響小區(qū)內(nèi)的雨水排放。桂林麗園項目可行性分析報告 35 (2)管線布置 雨水規(guī)劃管線的布置，是根據(jù)區(qū)域豎向規(guī)劃而設(shè)計。渠道寬約 2~4 米，深度約 1~ 米。 近期實施規(guī)劃 （ 1） 根據(jù)建設(shè)時序，配套建設(shè)小區(qū)內(nèi)污水干管、污水支管。管徑 DN500~DN600,一次實施完成。 （ 2）遠(yuǎn)期將污水處理站改為污水泵站，污水經(jīng)過提升，接入桂陽公路市政污水管內(nèi)，最終接入雁山污水收集系統(tǒng)。 （ 3）污水工程規(guī)劃 陽光 100 第五章 排水工程規(guī)劃 污水系統(tǒng)規(guī)劃 （ 1）污水設(shè)施現(xiàn)狀概況 本規(guī)劃區(qū)域周邊無市政污水管網(wǎng)及設(shè)施。 給水量 備注 給水量（ m3/d） 1500 陽光 100 （ 2）根據(jù)規(guī)劃實施的時序 ，建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的給水次干管、支管。 （ 1）人均綜合生活用水量預(yù)測法 給水量預(yù)測表一 分類 水量 用地面積m2/ 人口(人 ) 用水量指標(biāo)（ l/） 給水量 （ m3/d） 綜合生活給水量 3000 人 320 960 澆灑道路、綠地用水量 112200 3 管網(wǎng)漏損量及未預(yù)見水量 15% 給水量合計（ m3/d） （ 2）用地指標(biāo)預(yù)測法 根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》，根據(jù)各類用地性質(zhì)，確定用水量。桂林麗園項目可行性分析報告 30