【正文】 從項(xiàng)目主出入口到桂林公路由一條小徑聯(lián)系，沿途有大片的田野，池塘，一派田園風(fēng)光。 項(xiàng)目所在地為水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占總用地的 %，不占用基本農(nóng)田 ,地塊內(nèi)基本無(wú)拆遷量，周邊無(wú)大型工業(yè)設(shè)施及大型建筑的影響，生態(tài)保持良好。 地塊范圍喀斯特山體圍繞形成林間谷地，藏風(fēng)聚水，冬暖夏涼，催生宜居的小氣候，附近地區(qū)夏天氣溫低于市 區(qū) 3℃ ，冬天高于市區(qū) 2℃ 。優(yōu)良空氣質(zhì)量富有療養(yǎng)防病的作用的負(fù)氧離子，置身其中，山林浴、清風(fēng)、鳥(niǎo)語(yǔ)、花香，陣陣桂香，使人心曠神怡、神清氣爽。 地塊內(nèi)有喀斯特石山、坡地、谷地、池塘、溶洞等地質(zhì)地貌形態(tài)和數(shù)十棵高大原生桂花成樹(shù)以及豐富多樣的植物花草，宜借勢(shì)造景。 拆遷安置 本項(xiàng)目所在地塊原址為空軍 95285 部隊(duì)原后勤及家屬生活區(qū)，由于部隊(duì)精簡(jiǎn)縮編，該用地已閑置多年。 2021 年 11 月桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司與 95285 部隊(duì)簽訂了《軍用土地使陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》， 2021 年 8月獲得總后勤部《軍用土地補(bǔ) 辦出讓手續(xù)許可證》。不存在拆遷安置問(wèn)題。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目用地面積 625003 平米（約 畝），其中山體占地 151001 平米（約 畝），凈用地面積 474002 平方米，（約 711 畝），項(xiàng)目控制性規(guī)劃要求總建筑面積 243690 平米。技術(shù)指標(biāo)如下： 規(guī)劃總用地面積 625003 ㎡ 凈用地面積 474002 ㎡ 山體面積 151001 ㎡ 計(jì)算容積率總建筑面積 243690 ㎡ 其中 商業(yè)用地內(nèi)建筑面積 37940 ㎡ 居住用地內(nèi)建筑面積 110490 ㎡ 文化娛樂(lè)用地內(nèi)建筑面積（民間藏 館） 28740 ㎡ 旅館業(yè)用地內(nèi)建筑面積（產(chǎn)權(quán)休閑酒店） 65700 ㎡ 市政設(shè)施用地內(nèi)建筑面積 760 ㎡ 垃圾處理用地內(nèi)建筑面積 60 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度（不含山體） % 容積率（不含山體） 綠化率（不含山體） 45% 項(xiàng)目總平面圖 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 （ 1）產(chǎn)品構(gòu)成 特色星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)休閑酒店、景觀住宅、民間藏館。整個(gè)項(xiàng)目總體格調(diào)高雅，中國(guó)元素與現(xiàn)代元素相互融合，以大量的園林綠化突出桂林山水、中國(guó)文化。 （ 2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式 框 架結(jié)構(gòu)為主，磚混結(jié)構(gòu)為輔。 （ 3）建筑風(fēng)格： 建筑外立面以桂林以及周邊的當(dāng)?shù)厥?，青磚，青竹，杉木為主要材料，外立面以 30度左右的坡屋面為主題，體現(xiàn)桂林當(dāng)?shù)氐牡谖辶⒚妗Ａ⒚嫣幚砩喜捎貌糠脂F(xiàn)代的表現(xiàn)手法，鋼，玻璃，局部的白粉墻，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 項(xiàng)目規(guī)劃分期 整個(gè)地塊分 6期建設(shè)： （ 1）一期規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 40170 平方米 。 （ 2）二期規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 49300 平方米； （ 3）三期規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 40700 平方米； （ 4）四期規(guī)劃用 地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 41040 平方米； （ 5）五期規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 39050 平方米； （ 6）六期規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 24660 平方米； 項(xiàng)目建設(shè)工期 本項(xiàng)目于 2021 年 9 月正式開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)周期如下表： 任務(wù)名稱 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 備注 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目 2021 年 9 月 2021 年 10 月 前期準(zhǔn)備 2021 年 8 月 2021 年 10 月 一期工程建設(shè) 2021 年 10 月 2021 年 10 月 二期工程建設(shè) 2021 年 10 月 2021年 10 月 三期工程建設(shè) 2021 年 10 月 2021 年 4月 四期工程建設(shè) 2021 年 10 月 2021 年 10 月 五期工程建設(shè) 2021 年 10 月 2021 年 4月 六期工程建設(shè) 2021 年 4 月 2021 年 10 月 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 12 第三部分 項(xiàng)目土地利用及選址分析 第一章 項(xiàng)目土地利用可行性分析 項(xiàng)目地處象山區(qū)，原為空軍 95285 部隊(duì)原后勤及家屬生活區(qū)，由于部隊(duì)精簡(jiǎn)縮編，該用地已閑置多年。 2021 年 11 月桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司與 95285 部隊(duì)簽訂了《軍用土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》， 2021 年 8月獲得總后勤部《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》， 2021 年 6月桂林市人民政府下文批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓， 2021 年 7月在桂林市國(guó)土資源局辦理獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，無(wú)須額外考慮拆遷安置及土地補(bǔ)償問(wèn)題。項(xiàng)目所在地為水塘及荒草地、裸土地等，裸土地 占總用地的 %，不占用基本農(nóng)田。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 13 本項(xiàng)目建成后，可以充分利用現(xiàn)有土地，改變雜草叢生的局面，可以很好的改善當(dāng)?shù)鼐坝^，并帶來(lái)很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 增加綠化面積，大量種植草地、樹(shù)林，所有建筑風(fēng)格將與環(huán)境融合在一起，使人文風(fēng)景和自然風(fēng)光完美合一。 第二章 項(xiàng)目選址合理性分析 總體規(guī)劃符合性分析 根據(jù)《桂林市城市總體規(guī)劃》（ 2021～ 2030 年），項(xiàng)目用地為二類居住用地，見(jiàn)附圖 15中心城區(qū)用地規(guī)劃圖，同時(shí)，項(xiàng)目控規(guī)得到了桂林市人民政府市政城控函 [2021]2 號(hào) 文 《關(guān)于 桂林陽(yáng)光 100 置業(yè)有限公司桂林麗園控制性詳細(xì)規(guī)劃 的批復(fù)》 的批準(zhǔn)?？梢?jiàn)，項(xiàng)目符合桂林市總體規(guī)劃。 環(huán)境適應(yīng)性分析 （ 1）水環(huán)境 根據(jù)水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果，評(píng)價(jià)區(qū)域水質(zhì)符合 桂林市地表水環(huán)境功能 區(qū)劃要求，達(dá)到 GB38382021《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 IV 類標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）環(huán)境空氣 評(píng)價(jià)區(qū)域規(guī)劃為二類環(huán)境空氣功能區(qū)，執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)空氣質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果，評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期大氣污染排放源強(qiáng)很低，對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響相對(duì)較小。項(xiàng)目的建設(shè)符合環(huán)境空氣功能區(qū)劃。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 14 （ 3）噪聲環(huán)境 桂林市 噪聲 功能 區(qū)劃，評(píng)價(jià)區(qū)為 2 類環(huán)境功能區(qū)。根據(jù)聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果，區(qū)域噪聲符合聲環(huán)境功能區(qū)劃。 （ 4）環(huán)境相容性分析 項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境風(fēng)景 秀麗，為建設(shè)一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、清凈的住宅小區(qū)創(chuàng)造了優(yōu)越的自然條件。并且周圍無(wú)污染企業(yè)，社會(huì)環(huán)境良好，適 和 人們居住。 項(xiàng)目建成后，通過(guò)合理的綠化改善了局部的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)建成后，配套設(shè)施的建設(shè)可以帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為周圍居民創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會(huì)，形成良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目的選址是合理的。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 15 第四部分 項(xiàng)目生態(tài)與環(huán)境分析 第一章 項(xiàng)目環(huán)境與生態(tài)現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 評(píng)價(jià)區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量 SO2 和 NO TSP 一次值和日均值均未 超標(biāo)，達(dá)到 GB3095— 1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境良好，適合居住。 聲環(huán)境 各監(jiān)測(cè)點(diǎn)晝夜噪聲值均未超標(biāo)， 各監(jiān)測(cè)點(diǎn)噪聲監(jiān)測(cè)結(jié)果均符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30962021） 2類標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)總體噪聲背景值較低，區(qū)域聲環(huán)境現(xiàn)狀較好。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 16 生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目所在區(qū)域主要分布 部分人工林和 少量灌木 及 荒草地，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)國(guó)家保護(hù)的珍稀 動(dòng) 植物。評(píng)價(jià)區(qū)內(nèi)有少數(shù)體型較小的鳥(niǎo)類活動(dòng)，大型野生動(dòng)物已不多見(jiàn)，野生動(dòng)物資源較少。水土流失調(diào)查顯示該地區(qū)屬 輕 度侵蝕，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體上為一般狀態(tài)。 第二章 項(xiàng) 目生態(tài)環(huán)境影響分析 污染源 分析 本項(xiàng)目環(huán)境影響 包括 施工期影響和營(yíng)運(yùn)期影響。施工期主要工作 有 移植花草 、 三通一平 、基樁工程（土方開(kāi)挖、填方、打樁）、主體工程（ 砼 板、架梁、柱及磚砌墻體等）、裝修（外墻和室內(nèi)裝修、水電安裝 ） 、道路建設(shè)、綠化等其他配套設(shè)施建設(shè)。施工期產(chǎn)生的污染物主要是揚(yáng)塵、噪聲、施工廢水、振動(dòng)和固體廢棄物。營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的污染物主要是生活污水和生活垃圾。 施工期污染源分析 施工期要進(jìn)行花草 樹(shù)木需要移植 ， 道路施工 ， 土石方開(kāi)挖 ， 三材六料裝卸、運(yùn)輸 ， 主體工程 建設(shè)， 裝修工程等 ， 對(duì)環(huán)境造成的主要影 響因素是噪聲、揚(yáng)塵和固體廢棄物等。 營(yíng)運(yùn)期污染源分析 本 項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 營(yíng)運(yùn)期的 主要污染源是居民、 旅游 休閑娛樂(lè)人員及交通車輛。主要污染物是污水、生活垃圾、噪聲和汽車尾氣。 第三章 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 施工期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 17 施工期對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響主要為施工地表擾動(dòng)引發(fā)的水土流失以及植被破壞，施工污水排放等對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境的影響。針對(duì)以上影響，擬采取污染防治措施如下： （ 1）水土保持采取分區(qū)分期防治，工程建設(shè)前期以工程防護(hù)措施為主，因地制宜，輔以生物防護(hù)措施相結(jié)合，以快速有效地遏制水土流失， 后期主要以植物防護(hù)措施為主，防止水土流失，改善生態(tài)環(huán)境。具體措施包括： ①盡量縮小開(kāi)挖面積，降低開(kāi)挖面坡度。 ②填方時(shí)隨運(yùn)隨壓，減少松土儲(chǔ)量。 ③盡量爭(zhēng)取充分利用拆遷建筑垃圾，減少建筑垃圾外運(yùn)造成新的水土流失。 ④在選址區(qū)四周設(shè)置排水溝渠沉淀池，施工污水經(jīng)初步隔油、沉淀處理，沉淀時(shí)間不少于 2小時(shí)，并實(shí)施監(jiān)測(cè)，達(dá)標(biāo)排放。 （ 2）綠化措施 在滿足功能的前提下，為突出景觀效果，應(yīng)多選擇觀賞性強(qiáng)的植物。 主導(dǎo)原則： ▲綠化美化與生態(tài)防護(hù)并重； ▲生態(tài)景觀與旅游生境塑造得到充分考慮； ▲以四季常青為主格調(diào) ，特別重視上層喬木樹(shù)種的選擇與權(quán)重； ▲布局以點(diǎn)線面結(jié)合，喬灌草結(jié)合。 運(yùn)營(yíng)期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 營(yíng)運(yùn)期該項(xiàng)目排放的污水主要有生活污水， 垃圾在臨時(shí)存放存放過(guò)程中產(chǎn)生的少量滲濾液，景 觀 水 體 運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生 的 一定量的 尾 水 。項(xiàng)目生活污水其污染物濃度分別為BOD5121mg/L， COD 212mg/L， NH3N 25mg/L， SS171mg/L，均達(dá)到 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，符合城市污水管網(wǎng)接管要求。但目前本規(guī)劃區(qū)域周邊無(wú)市政污水管網(wǎng)及設(shè)施。根據(jù)從 排水公司調(diào)查所得資料， 按照 桂林市總 體規(guī)劃， 雁山區(qū)污水處理系統(tǒng)工程作為陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 18 市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套項(xiàng)目，計(jì)劃總投資 6483 萬(wàn)元，建造一座處理能力為 2 萬(wàn)噸 /日的污水處理廠 (遠(yuǎn)期建設(shè)達(dá)到 8萬(wàn)噸 /日 )及配套污水收集管網(wǎng) 公里。其中，配套主管網(wǎng)分兩期建設(shè)，一期管網(wǎng)主要解決廣西師大雁山校區(qū)和漓江學(xué)院雁山校區(qū)的污水排放，二期管網(wǎng)主要解決桂林工學(xué)院、雁山鎮(zhèn)和旅專的污水排放。而該項(xiàng)目所需的污水管網(wǎng)需項(xiàng)目建設(shè)單位配套建設(shè)。 雁山污水處理廠一期 5000 噸 /日的應(yīng)急處理設(shè)施建設(shè)已完工，主要處理廣西師范大學(xué)雁山校區(qū)及漓江學(xué)院雁山校區(qū)的生活污水，暫時(shí)還無(wú)法接納其他污水 。須待二期 2萬(wàn)噸 /日項(xiàng)目完成后才可能接納本項(xiàng)目污水。目前二期工程已完成前期工作，進(jìn)入招標(biāo)階段，短期內(nèi)不可能竣工投產(chǎn)。 因此， 在雁山污水處理廠接納本項(xiàng)目污水之前，項(xiàng)目必須經(jīng)自設(shè)的污水處理站處理達(dá)標(biāo)后才能排放。 近期，項(xiàng)目規(guī)劃于區(qū)域的東北角建設(shè)一座污水處理站，規(guī)模為 1000 m3/d，污水收集至污水處理站，經(jīng)過(guò)處理達(dá)標(biāo)后，排入附近的佛殿橋溪。 遠(yuǎn)期將污水處理站改為污水泵站，污水經(jīng)過(guò)提升，接入桂陽(yáng)公路市政污水管網(wǎng)，最終接入雁山污水處理廠。 第四章 環(huán)保投資及效益分析 項(xiàng)目環(huán)保投資測(cè)算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目 必要環(huán)保投資為 15500 萬(wàn)元 ，補(bǔ)充環(huán)保投資為 130 萬(wàn)元，總費(fèi)用為 15630萬(wàn)元。 環(huán)保投資估算表 必 要 環(huán) 保 投 資 補(bǔ) 充 環(huán) 保 投 資 項(xiàng) 目 內(nèi)容 金額 (萬(wàn)元 ) 項(xiàng) 目 金額 (萬(wàn)元 ) 水土保持費(fèi)用 水土流失防治工程、護(hù) 400 污水三級(jí)處理 30 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 19 坡等 構(gòu)筑物（中水回