【正文】 （鐵路建成后，從桂林坐火車到廣州只需 2個(gè)多小時(shí)） （ 2）區(qū)域機(jī)遇 ●大學(xué)城遷入雁山區(qū)將帶來巨大商機(jī)。 （ 2）市政、公共配套劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊為荒山、村莊，幾乎無任何市政、公共服務(wù)配套設(shè)施和休閑娛樂商業(yè)設(shè)施。周邊無大型工業(yè)設(shè)施廠及大型建筑影響，項(xiàng)目建筑及景觀可發(fā)揮空間較大。 （ 6）主力目標(biāo)客戶年齡為 4050歲 事業(yè)已有一定成就，工作生活比較穩(wěn)定，對(duì)交通、配套的因素不敏感。 第三章 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群描述 桂林本地與外地客戶各占 50%左右 通過走訪桂林同類型樓盤了解客戶來至區(qū)域 情況，大多數(shù)項(xiàng)目的本地與外地客戶比例約為各占 50%左右。項(xiàng)目產(chǎn)品中的民間藏館作為陽(yáng)光 100 集團(tuán)“與大師對(duì)話”計(jì)劃的一個(gè)延續(xù)和補(bǔ)充（注：“與大師對(duì)話”指陽(yáng)光 100 攜手世界著名建筑大師進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)），吸引國(guó)內(nèi)外知名的藝術(shù)家、收藏家入駐，在項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作、作品及藏品展示，在滿足項(xiàng)目高端客戶的精 神需求的同時(shí)，還將大大的提升了項(xiàng)目的人文內(nèi)涵與品質(zhì)。 陽(yáng)光 100非星級(jí)酒店有 30 多家。 2021 年，接待入境旅游者已首次突破百萬(wàn)人次大關(guān)，成為全國(guó)第 8個(gè)能沖破入境游客超 100 萬(wàn)人次的城市。 另外，郊區(qū)高端地產(chǎn)銷售 7 億，占全部高端地產(chǎn)銷售的 64%，這與城市中心區(qū)江景資源的稀缺，郊區(qū)資源的開拓有關(guān)系，在未來的高端房產(chǎn)市場(chǎng)，郊區(qū)高端地產(chǎn)的銷售比例還將大大增加，郊區(qū)高端地產(chǎn)將在品質(zhì)、設(shè)計(jì)、規(guī)模上全面超越城市中心地產(chǎn)，產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值的提高 是超越城市中心地產(chǎn)的主要原因。 自 2021年 開始 ，在國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策抑制購(gòu)房投資，同時(shí)部分自用型購(gòu)房者持幣觀望 的 情況下， 桂林 市房地產(chǎn)銷售面積仍達(dá)到 萬(wàn)平方米， 僅 比 2021年減少 萬(wàn)平方米，表明 桂林 市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 37 市政雨水管工程直徑 400MM M 1000 600 600000 市政截洪溝 M 1400 975 1365000 七 市政污水工程 DN400 M 3000 800 2400000 暫建的污水處理站 項(xiàng) 1 300000 300000 八 規(guī)劃路路燈工程 套 400 3000 1202100 建安小計(jì) 39885000 九 設(shè)計(jì)費(fèi)用 1000000 十 市政道路征地費(fèi) 畝 100 100000 10000000 50885000 十一 其它因素 20%（ 5000 萬(wàn) *20%） 10000000 總計(jì) 60885000 第七部分 項(xiàng)目市場(chǎng)支持分析 第一章 項(xiàng)目產(chǎn)品的構(gòu)成 根據(jù)項(xiàng)目的初步開發(fā)構(gòu)想，項(xiàng)目直接面對(duì)的是桂林城區(qū)的高端住宅市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)外藝術(shù)品市場(chǎng)，項(xiàng)目產(chǎn)品有以下幾個(gè)類型： 面向高端住宅市場(chǎng)：景觀住宅 面向旅游市場(chǎng)：特色酒店（會(huì)議旅游）、產(chǎn)權(quán)休閑酒店（休閑度假旅游） 面向國(guó)內(nèi)外藝術(shù)品市場(chǎng)：民間藏館 第二章 桂林住宅市場(chǎng)分析 桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 陽(yáng)光 100 (1)雨水利用 可結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的 雨洪截流工程，新增蓄水能力 。 陽(yáng)光 100 （ 3）在規(guī)劃區(qū)內(nèi)配套建設(shè)污水干管、次干管、污水支管，保證污水的安全排放。 污水規(guī)劃方案 根據(jù)周邊市政污水設(shè)施的布局，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的位置、現(xiàn)狀情況，污水規(guī)劃方案如下： （ 1）近期，污水收集至規(guī)劃區(qū)域 的東北角，設(shè)置污水處理站，污水經(jīng)過處理后排入周邊水體。具體水壓數(shù)據(jù)與規(guī)劃地面高程、給水管網(wǎng)長(zhǎng)度、規(guī) 劃建筑高度有關(guān)，因此待下階段設(shè)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)確定后再定。主要具體工程措施如下： （ 1）近期沿規(guī)劃二級(jí)路，新建一條給水管 DN200，與桂陽(yáng)公路市政給水管接通。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 29 式，支路可采用電信電纜直埋敷設(shè)；管道容量按各類通信線路網(wǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展需要確定。 電話門數(shù)預(yù)測(cè) 根據(jù)各地塊用地性質(zhì)不同，采用單位建筑面積電信指標(biāo)法預(yù)測(cè)各地塊的電話門數(shù)。 （ 3） 10KV 配電線路在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的主要道路上規(guī)劃沿道路西、北側(cè)采用電力管道敷設(shè)方式；支路采用電力電纜直埋地敷設(shè)。 （ 2）規(guī) 劃遠(yuǎn)期可由附近的職教辦學(xué)集中區(qū)內(nèi)規(guī)劃 110kV 變電站（ 1x50MVA）提供 10kV 電源（距離約 公里）。 （ 2）建立規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要道路上的電力管道系統(tǒng)。其他環(huán)境可能產(chǎn)生影響的是生活設(shè)施和生污水。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)上通過設(shè)置大量的走廊、連廊，減小東西陽(yáng)光 100采用空調(diào)蓄冷系統(tǒng)可以有效地做到合理用電，緩解電力負(fù)荷的峰谷差現(xiàn)象，以谷補(bǔ)峰，減少電力及空調(diào)制冷機(jī)裝機(jī)容量，明顯節(jié)約運(yùn)行費(fèi)用。 第二章 項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì) 節(jié)能設(shè)計(jì)說明 （ 1）規(guī)劃節(jié)能設(shè)計(jì) 即從建筑選址、分區(qū)、建筑方位朝向、建筑體型、建筑間距、冬季季風(fēng)主導(dǎo)風(fēng)向、太陽(yáng)輻射等方面考慮，以優(yōu)化建筑的微氣候環(huán)境，利于節(jié)能。 因 “ 三廢 ” 得到綜合治理，由于環(huán)境的保護(hù)和改善，項(xiàng)目?jī)?nèi)居民及周邊居民每年的健康損失費(fèi)估計(jì)減少數(shù)十萬(wàn)元。 遠(yuǎn)期將污水處理站改為污水泵站，污水經(jīng)過提升，接入桂陽(yáng)公路市政污水管網(wǎng)，最終接入雁山污水處理廠。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 18 市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套項(xiàng)目，計(jì)劃總投資 6483 萬(wàn)元，建造一座處理能力為 2 萬(wàn)噸 /日的污水處理廠 (遠(yuǎn)期建設(shè)達(dá)到 8萬(wàn)噸 /日 )及配套污水收集管網(wǎng) 公里。 ③盡量爭(zhēng)取充分利用拆遷建筑垃圾，減少建筑垃圾外運(yùn)造成新的水土流失。 施工期污染源分析 施工期要進(jìn)行花草 樹木需要移植 ， 道路施工 ， 土石方開挖 ， 三材六料裝卸、運(yùn)輸 ， 主體工程 建設(shè)， 裝修工程等 ， 對(duì)環(huán)境造成的主要影 響因素是噪聲、揚(yáng)塵和固體廢棄物等。 陽(yáng)光 100并且周圍無污染企業(yè)，社會(huì)環(huán)境良好，適 和 人們居住。 （ 2）環(huán)境空氣 評(píng)價(jià)區(qū)域規(guī)劃為二類環(huán)境空氣功能區(qū)，執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 2021 年 11 月桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司與 95285 部隊(duì)簽訂了《軍用土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》， 2021 年 8月獲得總后勤部《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》， 2021 年 6月桂林市人民政府下文批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓， 2021 年 7月在桂林市國(guó)土資源局辦理獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，無須額外考慮拆遷安置及土地補(bǔ)償問題。 （ 3）建筑風(fēng)格： 建筑外立面以桂林以及周邊的當(dāng)?shù)厥?，青磚，青竹，杉木為主要材料，外立面以 30度左右的坡屋面為主題，體現(xiàn)桂林當(dāng)?shù)氐牡谖辶⒚妗?2021 年 11 月桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司與 95285 部隊(duì)簽訂了《軍用土地使陽(yáng)光 100陽(yáng)光 100城市規(guī)劃部門已將該片區(qū)規(guī)劃為桂林旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，嚴(yán)禁工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，以保持其原有的綠化和生態(tài)環(huán)境。 桂林麗園項(xiàng)目開發(fā)商桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司具有較強(qiáng)的股東背景，陽(yáng)光l00 品牌在全國(guó)范圍內(nèi)具有較高的知名度和美譽(yù)度，陽(yáng)光 100 陽(yáng)朔西街項(xiàng)目的開發(fā)是陽(yáng)光 100公司對(duì)桂林市場(chǎng)的成功探索，桂林麗園項(xiàng)目無論從規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都以更高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋五星級(jí)酒店、度假酒店、藝術(shù)藏館、景觀住宅，目標(biāo)客戶群體定位為桂林本地成功人士、在外經(jīng)商的桂林籍成功人士、東南亞、港澳臺(tái)、國(guó)內(nèi)東北、西北高端消費(fèi)群體。考慮歷年 CPI 漲幅、通脹等因素。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 陽(yáng)光 100 置業(yè)集團(tuán)所獲主要獎(jiǎng)項(xiàng) 20212021 年連續(xù)五年獲得中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè) 20212021 年連續(xù)三年獲得中國(guó)隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè) TOP10 2021 年繼續(xù)蟬聯(lián) 世界品牌實(shí)驗(yàn)室的 “ 中國(guó)品牌 500 強(qiáng) ” ，排名 105 名，價(jià)值 58億元。開發(fā)沈陽(yáng)陽(yáng)光 100 國(guó)際 新城，占地 1050 畝，建筑面積 180 萬(wàn)平米。 2021 年開發(fā)天津陽(yáng)光 100 國(guó)際新城，占地 670 畝，建筑面積 75萬(wàn)平米 ,6 月開盤熱銷。 2021 年成功開發(fā)北京陽(yáng)光 100 國(guó)際公寓，創(chuàng)立陽(yáng)光 100 品牌。 2021 年以來，陽(yáng)光 100 面向中 國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的中心城市，面向迅速成長(zhǎng)的城市新興白領(lǐng)階層，建立全國(guó)品牌連鎖的發(fā)展戰(zhàn)略，目前已進(jìn)入北京、天津、重慶、濟(jì)南、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、南寧、柳州、桂林、煙臺(tái)、成都等城市，今后將繼續(xù)向其他二線城市擴(kuò)張。作為新成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司的開發(fā)資質(zhì)為暫定。陽(yáng)光 100 桂林陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司管理模式全部采用陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)模式，全部專業(yè)技術(shù)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員均來自陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)。 陽(yáng)光 100 置業(yè)集團(tuán)以 “ 陽(yáng)光 100” 為品牌，依靠強(qiáng)大的投資組合、國(guó)際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、成熟的項(xiàng)目管理、先進(jìn)的連鎖經(jīng)營(yíng)模式及成功的品牌戰(zhàn)略，使其成為中國(guó)發(fā)展最快、最具影響力的房地產(chǎn)公司，也奠定了陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)在房地產(chǎn)界的領(lǐng)先地位。項(xiàng)目占地面積 57 畝，建筑面積 21萬(wàn)平米。開發(fā)重慶陽(yáng)光 100 國(guó)際新城，占地 800 畝，建筑面積 120 萬(wàn)平米，建成后將成為新重慶的標(biāo)志。 2021 年開發(fā)煙臺(tái)陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng)，占地面積 98 畝，建筑面積 52 萬(wàn)平米。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及提出 一、 項(xiàng)目的來由 本項(xiàng)目用地系經(jīng)桂林市人民政府批準(zhǔn)，以協(xié)議出讓方式與空軍 95285 部隊(duì)交易的土地，土地控制性規(guī)劃條件已經(jīng)桂林市人民政府常務(wù)會(huì)議討論批準(zhǔn)通過，規(guī)劃為旅游、賓館及住宅，旅游、賓館土地使用年限為 40 年，住宅土地使用年限為 70 年。旅客人均消費(fèi)實(shí)際上是下降了，這個(gè)問題值得深入研究。 項(xiàng)目依據(jù)桂林市特有的自然資源、城市特點(diǎn)，結(jié)合開發(fā)商的管理水平、品牌價(jià)值、產(chǎn)品定位，開發(fā)的產(chǎn)品是適合桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)及旅游市場(chǎng)需求的，項(xiàng)目的投產(chǎn)將對(duì)桂林市旅游業(yè)和城市建設(shè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，為桂林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 8 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地為桂林市遠(yuǎn)郊，周邊大片地域多為石山丘陵、原始山林、沼澤洼地、農(nóng)田池塘，城市規(guī)劃部門將此地域未來功能定位為生態(tài)旅游，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持其原始面貌。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》， 2021 年 8月獲得總后勤部《軍用土地補(bǔ) 辦出讓手續(xù)許可證》。立面處理上采用部分現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，鋼，玻璃，局部的白粉墻，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息。項(xiàng)目所在地為水塘及荒草地、裸土地等，裸土地 占總用地的 %，不占用基本農(nóng)田。根據(jù)空氣質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果，評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目建成后，通過合理的綠化改善了局部的生態(tài)環(huán)境。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 16 生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目所在區(qū)域主要分布 部分人工林和 少量灌木 及 荒草地，沒有發(fā)現(xiàn)國(guó)家保護(hù)的珍稀 動(dòng) 植物。 營(yíng)運(yùn)期污染源分析 本 項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 營(yíng)運(yùn)期的 主要污染源是居民、 旅游 休閑娛樂人員及交通車輛。 ④在選址區(qū)四周設(shè)置排水溝渠沉淀池，施工污水經(jīng)初步隔油、沉淀處理，沉淀時(shí)間不少于 2小時(shí)，并實(shí)施監(jiān)測(cè)，達(dá)標(biāo)排放。其中，配套主管網(wǎng)分兩期建設(shè)，一期管網(wǎng)主要解決廣西師大雁山校區(qū)和漓江學(xué)院雁山校區(qū)的污水排放，二期管網(wǎng)主要解決桂林工學(xué)院、雁山鎮(zhèn)和旅專的污水排放。 第四章 環(huán)保投資及效益分析 項(xiàng)目環(huán)保投資測(cè)算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目 必要環(huán)保投資為 15500 萬(wàn)元 ，補(bǔ)充環(huán)保投資為 130 萬(wàn)元，總費(fèi)用為 15630萬(wàn)元。 （ 3） 社會(huì)效益 本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)促進(jìn)桂林市 旅游 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有 著積極 作用。如居住建筑應(yīng)盡可能布置在避風(fēng)、陽(yáng)光 100 （ 2）合理選擇采暖、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng) 在系統(tǒng)形式選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析環(huán)境控制場(chǎng)合的特點(diǎn)和各種系統(tǒng)具有的特點(diǎn)，使二者有最陽(yáng)光 100桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 24 向窗的開窗面積、使用大面積長(zhǎng)窗，條窗以及局部設(shè)置外遮陽(yáng)的方式，通過對(duì)陽(yáng)光、空氣、水等自 然條件的充分利用，達(dá)到即環(huán)保節(jié)能，又能為城市創(chuàng)造生動(dòng)的景觀空間的目的。本設(shè)計(jì)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別采取必要的控制措施。 陽(yáng)光 100 電力設(shè)施及線路規(guī)劃 （ 1）、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)兩處 10kV 開閉所，每個(gè)開閉所可供 4000kW 左右的負(fù)荷。低壓配電線路規(guī)劃采用低壓電纜埋地敷設(shè)方式。電話預(yù)測(cè)指標(biāo)取值： 居住用地按 1門 /200 m2 ；商業(yè)、娛樂用地按 1門 /250 m2 ；旅館業(yè)用地按 1門 /100 m2 ；市政設(shè)施用地按 1門 /250 m2。規(guī)劃電信公司、廣播電視局、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、鐵通公司和網(wǎng)通公司等電信線路共路由敷設(shè)。桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 30 （ 3）在用水標(biāo)準(zhǔn)選擇上，要結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，做到既節(jié)約用水，又確保生產(chǎn)、生活、消防用水需要。 （ 2）根據(jù)規(guī)劃實(shí)施的時(shí)序 ，建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的給水次干管、支管。 第五章 排水工程規(guī)劃 污