【正文】 和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線圖。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 ，其中 項(xiàng)目土地成本為 500萬(wàn)元人民 幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 。在生產(chǎn)中產(chǎn)生的一些廢棄包裝材料，由專人負(fù)責(zé)收集，存放在指定地點(diǎn)，定期賣給回收公司； （ 2）廢水：工業(yè)廢水經(jīng)專門處理，餐廳廢水經(jīng)排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中； （ 3）廢氣：食品操作 間應(yīng)設(shè)置通風(fēng)排氣、排煙裝置，排氣的地點(diǎn)設(shè)置應(yīng)避開(kāi) 環(huán)境敏感區(qū)。 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。 一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。 綜合年租金收入以上兩大塊，預(yù)計(jì)年租金收入為 。 第八章 財(cái)務(wù)分析 本報(bào) 告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過(guò)充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個(gè)板塊： 、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測(cè) 按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)其工業(yè)園區(qū)出租市場(chǎng)的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場(chǎng)租金大約在 30— 50元 /㎡ 項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。 項(xiàng)目建設(shè)施工實(shí)施階段：進(jìn)行工程招投標(biāo)，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關(guān)手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工管理。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要，本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起進(jìn)行施工。 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 擬規(guī)劃用地 200畝（約 ），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。 安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大 門 — 鳳凰山上 ,南安一級(jí)公路穿境而過(guò) ,距縣城 公里、南昌市 50 公里、昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 35 公里、九江港和國(guó)際名山廬山 100 公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站 25 公里，完全融入了 “ 南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。中心區(qū)設(shè)置管委會(huì)、會(huì)展中心、金融服務(wù)中心、接待中心、購(gòu)物中心、企業(yè)家俱樂(lè)部、職工休閑中心等主要項(xiàng)目。 最后，經(jīng)濟(jì)快速提升，投資商機(jī)無(wú)限?？焖俚暮娇者\(yùn)輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開(kāi)拓國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)提供了極大的便利。 南昌投資環(huán)境 南昌是江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積7402平方公里，總?cè)丝?449萬(wàn)，其中市區(qū)人口 196萬(wàn)，是全國(guó) 35個(gè)特大城市之一。 規(guī)劃 建設(shè)日用品（衛(wèi)浴）生產(chǎn)區(qū)、醫(yī)藥包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì) 。 項(xiàng)目規(guī)劃用地 133400平方米，建筑面積 140040平方米。項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全 部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營(yíng)銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。項(xiàng)目的投資回報(bào)率約 %。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 % 投資回收期 單位：年 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，位于 江西安義工業(yè)園區(qū)。 以發(fā)展制造業(yè)為龍頭，進(jìn)而帶動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， “ 南昌制造 ” 正以世人矚目的速度牽引南昌工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向新的輝煌。水路運(yùn)輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長(zhǎng)江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運(yùn)載能力為 5000 噸。 與此同時(shí)南昌 勞動(dòng)力資源富足且價(jià)廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平均工資為 600元人民幣，僅是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的 60%－ 70%，素質(zhì)較高而價(jià)位較低的人力資源，成為南昌吸引外來(lái)投資者的重要優(yōu)勢(shì)。 一心： 即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級(jí)公路側(cè)布置集行政、商業(yè)、文化娛樂(lè)、公共綠地為一體的中 心區(qū)。 八組團(tuán)： 規(guī)劃依據(jù)安義縣及工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、工業(yè)布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合工業(yè)區(qū)一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，由東至西布置了八個(gè)相對(duì)獨(dú)立完整的工業(yè)組團(tuán) —紡織園、食品園、建材園、精工園、創(chuàng)業(yè)園、磨具園、起步園和高新園。 未來(lái) 23 年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進(jìn)落戶企業(yè) 100 戶，創(chuàng)業(yè)資金 20 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 50 億元，利稅 5 億元，安排就業(yè)崗位 3000 個(gè) 。 項(xiàng)目建設(shè)用地及建筑面積規(guī)劃表（單位：平方米） 建設(shè)項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 建筑用地 80040 / 其中：生產(chǎn)車間（一層廠房） 69040 69040 商務(wù)辦公中心（ 6層） 1000 6000 生活配套服務(wù) / / 員工宿舍 （ 6層） 10000 60000 公共食堂（一半隔空） 5000 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場(chǎng)、綠化 ) 53360 / 合 計(jì) 133400 140040 容積率 / 建筑密度 60% / 綠化率 22% / 道路占有率 18% / 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 基于本項(xiàng)目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對(duì)建筑的要求有異。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)，并經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部 門審批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；編制工程設(shè)計(jì)概算和工程施工圖預(yù)算文件。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算表 單位：萬(wàn)元 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)面積 投資額 備注 生產(chǎn)車間（一層） 69040 （ ） / 商務(wù)辦公中心（ 6層） 6000 （ ） 480 / 生活配套服務(wù) 員工宿舍（ 6層） 60000 （ ） 4800 / 公共食堂 5000 （ ） 425 / 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場(chǎng)、綠化 ) 53360 （ ） / 合 計(jì) 259440 / 項(xiàng)目土地成本為 500萬(wàn)元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 。 項(xiàng)目自有資金籌措擬通過(guò)以下幾種方式解決： ⑴項(xiàng)目法人資本金，南昌力博投資有限公司為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目； ⑵招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng) 目穩(wěn)定的客戶關(guān)系，租賃收入部分投入項(xiàng)目的后期運(yùn)作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來(lái)源。 對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開(kāi)發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長(zhǎng)期貸款利率 9%，但總的來(lái)看，不管是債務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開(kāi)發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。從而初步預(yù)算金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約 936萬(wàn)元。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。 1 項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。 項(xiàng)目按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，采用以下措施確保達(dá)到環(huán)保要求： （ 1）固體垃圾：按照我國(guó)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，建設(shè)必要的設(shè)施，便于垃圾的收集和運(yùn)送。 項(xiàng)目擬規(guī)劃用地 200畝（ ），規(guī)劃建筑面積 ，項(xiàng)目建筑密度 60%，容積率 。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場(chǎng) 居住區(qū)由 東方置業(yè)發(fā)展有限公司 組織開(kāi)發(fā)。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總 建筑面積： 399260 ㎡ 其中：住宅面積： 351476 ㎡ 公建面積： 47784 ㎡ 總投資： 126108 萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入： 25222 萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本： 3275/㎡ 高層住宅得房成本： 3925 元 /㎡ 稅后利潤(rùn)： 14747 萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值： 3172 萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率： % 自有資金內(nèi)部收益率： % 總投資利潤(rùn)率： % 自有資金投資利潤(rùn)率： % 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （ 1）變電站和高壓線 已建成的 220KVA 變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。目前征地情況進(jìn)展順利。 ②“兩中心”。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表 4— 2— 4 居住套數(shù) 3652 套 居住人口 12782 人 總建筑面積 399260 ㎡ 其 中 住宅建筑面積 351476 ㎡ 公共建筑面積 47784 ㎡ 住宅平均層數(shù) 層 人口毛密度 516 人 /公頃 住宅面積毛密度 14190 ㎡ /公頃 住宅面積凈密度 28529 ㎡ /公頃 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 四、項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 第二期 可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積 55593 ㎡。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （ 1）征地費(fèi)。 （注：按 12 元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 12 元 /㎡ =8000 元 /畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 （ 2）土地有嘗使用出讓金。 （ 5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為： （萬(wàn)元）。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表 4— 2— 16 所示。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20202 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土 地增值稅 所得稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 量 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %