【正文】 　　　　　　　　　　　 36益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。加強區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應該進行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 37第六章 總投資成本分析本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補償費、拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共建設(shè)費、管理費用、銷售推廣費用、不可預見費以及財務費用。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應計入總投資進行計算。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 38體組成見表 。表 61 總投資成本估算表序號 項目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費 6870 %二 拆遷費 1056 % 　三 前期工程費 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費 3006 % 　五 地價款 % 樓面毛地價六 管理費用 % (1+2+3+4)*2%七 財務費用 % 年利率 %八 銷售推廣費用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費 不發(fā)生十 不可預見費 % (1+2+3+4)*5%　 總計 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補償費本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補償費擬采用包干總費用的方式支付，預計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償， 1089 萬元用于人員安置補償，3602 萬元用于果木補償。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 396．2 拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預計為 2022 元 /平米，拆遷成本約為960 萬，加上 96 萬（拆遷和補償費用的 10%）的不可預見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。6．3 前期工程費前期工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設(shè)監(jiān)理費等其它費用。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。現(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 40表 63 前期工程費估算表序號 項目 金額（萬元） 備注1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2%5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2%6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %7 工程標底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %8 招投標代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %9 招投標管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2%　 合計 278 　北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 416．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費 44 萬。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備。成本估算：預計道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。(3)通電：通電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。（4）通水：北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 42給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按 Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預計費用約 70 萬元，中水工程約 85萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約611 萬元。 （5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購土方及土方運輸。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約440 萬元，合計約 846 萬元。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 43綜上，市政設(shè)施預計總投入成本為 3006 萬元。6．5 地價款根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720 元/平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價為 萬元。6．6 管理費用管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。6．7 財務費用財務費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完成后以銷售收入還本付息。6．8 銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 44費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。6．9 開發(fā)期稅費土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費。6．10 不可預見費不可預見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．11 資金使用計劃總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設(shè)補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費用等，工程費用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時間 2022 年 1 月2022 年 3 月，計 3 個月；開發(fā)建設(shè)補償費部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計 5 個月北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 45拆遷部分資金使用時間 2022 年 5 月2022 年 9 月，計 5 個月；工程部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 9 月，計 7 個月。表 64 資金使用計劃表第七章 項目竣工后的土地價值分析本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采建設(shè)期 經(jīng)營期項目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費用 33% 33% 34%開發(fā)建設(shè)補償費 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費 50% 50%不可預見費 20% 20% 20% 20% 20%北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 46取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。本報告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。7．1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格運用假設(shè)開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為 16790 元/平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測算（詳見表 71） ，樓面土地價格約為房屋銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025 元/平方米。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預計土地開發(fā)價值為 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 47萬元。7．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。表 71　 假設(shè)開發(fā)法單價測算表——商業(yè)項 目 說明 單價 /比例 金額（元）一、開發(fā)總價值 　 16790　 建設(shè)期（年） 1 　二、成本費用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費用 按建面單價 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費用) % (3)小區(qū)配套費 (按建安費用) % 小計 　 　 不可預見費 (按建安費用) % 專業(yè)費、前期費用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二 1,2,3 之和及地價 % 合計 　 　 三、銷售費用 　 　 　營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值) % 小計 　 　 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3 之和及地價 % 1476五、樓面熟地價 （一 二三四）/(1+%+30%) 7025北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 48第八章 財務分析8．1 銷售收入估算根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預計本項目的總收入為 萬元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬元2022 年 11 月：70% 萬元表 81 銷售收入估算表項目 合計 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬元） 商業(yè) 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 498．2 成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計劃（表 ） ，項目各階段成本費用構(gòu)成如下：見附表 81 成本費用估算表8．3 靜態(tài)分析本項目預計實現(xiàn)收入約 萬元。預計總成本費用約 萬元。收益為 萬元，收益率為 %,年投資回報率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%?，F(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應除去出讓金，因為出讓金為政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務成本（計算時應除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計算各項財務指標為：財務內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準收益率。按年基準收益率 10%計算,財務凈現(xiàn)值為 萬元。投資回收