保利南寧鳳嶺項目可行性分析報告-資料下載頁
2025-08-06 07:32本頁面
【正文】 ：100%=% 注：（1）、根據(jù)廣西及國家稅務局有關政策，新辦企業(yè)3年內(nèi)可以免征企業(yè)所得稅，故此報告未計企業(yè)所得稅；（2）、投資回報率按雙方股東共投入17000萬元計算。財務評估，依據(jù)現(xiàn)有的項目審批條件，對項目投資的主要方面進行大致的估算，各種稅收、上繳的費用，以南寧市現(xiàn)有政策規(guī)定進行測算，營銷費用、管理費用，以行業(yè)慣例為基數(shù)，估算留有較大余地，對利潤的評估數(shù)持相對保守的態(tài)度，沒有滿打滿算，可釘可鉚。因此，財務評估比較保守，真實可信，有可操作性。評估分析，依據(jù)對本項目的各種條件和資源，結合財務評估結果，得出如下結論。綜合分析，建議從項目開發(fā)的總體考慮，將項目分為兩期進行，項目規(guī)劃為小高層小區(qū)，聚集人氣，以降低風險，重視小區(qū)環(huán)境，提高小區(qū)檔次，最大限度提高效益。第八章 風險評估分析本項目的風險主要來自兩個方面的影響，一是企業(yè)外部。政府、政策的變化、市場競爭的變化，供求關系的變化等不可控因素的影響是公司比較難以把握和控制的；二是企業(yè)內(nèi)部。主要是管理者管理水平、人員的素質(zhì)，項目動作和管理經(jīng)驗，內(nèi)部管理機制等因素的影響。內(nèi)部風險的可控性相對比較強，可以通過日常的管理加以防范和化解。政府政策的變化影響比較小。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)的政策變化比較多，尤其是近兩年，出臺的政策主要是規(guī)范市場運作，鼓勵有實力的企業(yè)從事房地產(chǎn)的經(jīng)營，諸如銀行項目貸款，購買者個人按揭貸款。土地政策、工程質(zhì)量、以及市場交易、廣告宣傳、合同規(guī)定等，對于我們新的房地產(chǎn)公司來說影響不大。競爭地位處于優(yōu)勢。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤回報仍屬高回報之例，受利益驅(qū)動影響，南寧市房地產(chǎn)市場即有內(nèi)部的競爭也管理外部的競爭，加上前些年遺留項目，土地享受的優(yōu)惠政策等影響，競爭不在同一起跑線上，在建項目“遍地開花”，營銷手段各顯紛呈，競爭態(tài)勢趨于激烈和白熱化。就公司項目而言，在企業(yè)實力、市場定位，運作思路，管理過程等方面，如果沒有明顯失誤，實際運作上抓住時機，管理過程嚴謹，營銷策略運用得當，公司在南寧激烈的房地產(chǎn)競爭市場上定能處于優(yōu)勢地位。內(nèi)部管理風險較小。公司在項目運作上的另類風險主要來自內(nèi)部。通過強化決策和管理水平，提高管理人員的素質(zhì)，了解市場、了解行業(yè)、懂管理、懂技術、懂經(jīng)營，尤其要重視人才的選拔、培養(yǎng)和使用；機制要靈活，管理要規(guī)范，監(jiān)督要到位，即要重過程，又要看效果。財務風險小。公司財務狀況好，資產(chǎn)負債率低，融資能力強。本項目主要依據(jù)自有資金起動，金融政策的變化，銀行和外匯利率影響不大，財務風險小，同時，根據(jù)市場需求變化，適當進行定向開發(fā)，滾動發(fā)展，可以有效化解財務風險。項目自身的缺陷可化解。由于項目受土地、所在地域，交通環(huán)境等自然條件的影響，在項目規(guī)劃、策劃上，市場運作和營銷上，堅持楊長避短，克服自身缺陷，化解風險。總體而言，本項目在目前的情況下，主要風險處于公司控制的范圍，局部和小范圍的風險因素，需要在實際運作和管理過程中，依據(jù)形勢的變化，切實加以有效控制。第九章 結論與建議一、結論通過本研究，可以得出以下結論：本項目的投資開發(fā)，企業(yè)具備投資實力，開發(fā)條件成熟，項目區(qū)域優(yōu)勢明確，資金到位，管理人才和機制基本就緒。本項目的開發(fā)時機成熟。當前國內(nèi)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟形勢運行良好，房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，屬于鼓勵發(fā)展行業(yè)之例，目前回報率較高，市場競爭激烈，但競爭趨于規(guī)范，潛在市場發(fā)展空間大。而南寧房地產(chǎn)市場起步晚，與全國同類城市相比較，發(fā)展優(yōu)勢明顯。本項目的開發(fā)優(yōu)勢明顯。就項目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。本項目財務評估過程，條件假設相對比較保守，評估結果風險小，回報高。本項目的風險評估，主要依據(jù)對宏觀和微觀的政策把握，可控制因素的限制，進行定性、定量分析，但從評估的結果看，風險基本在控制范圍之內(nèi)。綜上所述，本項目依據(jù)可行性分析結果，做出如下結論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預測，開發(fā)條件成熟。公司應根據(jù)形勢發(fā)展，選準開發(fā)時機，準確定位目標市場，充分估量風險，嚴格管理過程，爭取最大效益。二、建議在宏觀政策把握上，要有敏感性。及時了解國內(nèi)有關房地產(chǎn)發(fā)展的新動向，運用最先進的管理、技術優(yōu)勢，以降低風險，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強核心競爭力。在目標市場定位上，要有準確性。尤其要及時了解市場主流，在小區(qū)的規(guī)劃設計上要高起點，低成本，戶型主流上把握準確；采用合理價格定位，爭取競爭優(yōu)勢。小區(qū)環(huán)境及建設上立意要新，以小高層為主，戶型定位，以平均100130 M2為主流經(jīng)典戶型；價格在于30003400元/M2之間，均價在3100元/M2左右為宜。在開發(fā)思路上，要注意聚集人氣。建議分期開發(fā)，聚集人氣，做到價格低、檔次不低，人氣旺、品質(zhì)高。以盡快起動，產(chǎn)生效益，形成良性循環(huán)。在項目管理上，要規(guī)范、有序。作為新公司，要盡快在人、才、物上作好準備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴格依據(jù)國家有關法規(guī)，對工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴格把關，重視住宅產(chǎn)品的附加值，一切以最大限度的提高效益為最終目標。在項目的開發(fā)過程中，要重視品牌的延伸。開發(fā)主題明確，樹信譽、創(chuàng)品牌。要有效、合理配置資源，發(fā)揮優(yōu)勢，重視環(huán)境，切實增強品牌的延伸性和擴張性。在競爭策略的運用上，主要采用差異化戰(zhàn)略。要依據(jù)近期對南寧房地產(chǎn)市場的調(diào)查結果，采取“人無我有，人有我優(yōu)”，進入產(chǎn)品戶型優(yōu)越，價格合理區(qū)間，不與競爭對手正面沖突。
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