【正文】 標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項目報建費特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費文物勘探發(fā)掘費工程定額測定費建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費二異地綠化建設(shè)費3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）合計（萬元）其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，%計取。其他費用為：X%==不可預(yù)見費不可預(yù)見費是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項費用之和的2%—7%估算。不可預(yù)見費用=則總投資為：X=（三）、項目總投資估算一覽表（表3）42 / 42表3：投資估算表一、土地取得費用　　　　二、前期工程費用　　　　建安費*2%　　　X*%　　　、地質(zhì)勘探　　104.“三通一平”費　　50三、房屋開發(fā)費　　　　　　　　　　33000100033000000　　5968200011936000　　1100　　20005001000000　　　　、雨水、污水設(shè)施費　　50256761供電、電信設(shè)施費　　6綠化、室外照明費　實際面積329912508247750、干道、干管接口費　　30四、管理費X*2%　　　五、財務(wù)費　　　　97566000700000000　　96600000利息*1%　　　966000六、營銷費用　　　　銷售收入*2%　　　銷售收入*2%　　　拍賣收入*1%　　　七、開發(fā)期稅費　　140八、其它費用X*%　　　九、不可預(yù)見費用上述各項*2%　　　十、總投資　　　　 （四）、資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。，一期總投資91916億元，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。（五）還款計劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進(jìn)行償還。（詳細(xì)見下表：） 東湖項目800萬元藍(lán)水灣項目文殊院項目合計八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調(diào)整。本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。九、項目經(jīng)濟(jì)效益評價（一）經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)本章從投資資本金方面對反映項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行分析測算，以研究項目的可行性。本項目的投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為20%計算，開發(fā)周期為2年，其中第1年銷售部分為B4B42,CCC用于拍賣（拍賣收入見附件1）；第2年銷售部分為B BC6。：（如下）現(xiàn)金流量表（計算NPV和IRR）　　　　　　年份01年銷售1年拍賣1年車庫2年　銷售面積　9900　銷售率　100%100%30%100%　銷售單價（均價）　17000700280017000　銷售收入　20247425024387123927720000　成本費用（按總投資比例）　1551998212004270989900000　　　　　　　　銷售稅金　111360841524600　稅前利潤　361383453856671616295400　全部投資　　　　　　資本金投資700000000　　　　　資本金NPV1　　資本金NPV2　　資本金凈現(xiàn)金流量700000000456527380　　　內(nèi)部收益率IRR　　　　　資本金NPV700000000　　120465261項目一期現(xiàn)金流量表1） 求NPV。因為I=20%，故NPV==2） 求IRR。因為 I1=33%時，NPV1=I2=34%時，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。（二）、財務(wù)評價報表的編制 損益表項目金額（億元）總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加稅前利潤總額所得稅稅后利潤說明：總開發(fā)價值=商業(yè)房銷售均價建筑面積+車庫市場價格建筑面積+土地拍賣收入=（三）動態(tài)投資回收期的測算動態(tài)投資回收期（P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。在財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期(P1)相比較，如果PP1,則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。計算公式：P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值）/（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）] P=[21]+[（）/]=2，所以項目在財務(wù)上是可以接受的。（四）財務(wù)分析指標(biāo)計算運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標(biāo)項目成本利潤率＝開發(fā)利潤247?？傞_發(fā)成本；項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。（總開發(fā)成本投資利息銷售費用）項目銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價值成本利潤率：%投資利潤率：%銷售利潤率：%十、風(fēng)險分析盈虧平衡點銷售量分析，故平均銷售價格為17000元/平方米。㎡，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的73%，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。項目銷售價格的臨界點分析，即在本次測算基礎(chǔ)（17000元/平方米）％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進(jìn)行分析，即項目關(guān)于銷售價格的盈虧平衡分析。l 項目要達(dá)到盈虧臨界點情況存在：最低商業(yè)售價+車庫銷售凈收入（30%）+土地拍賣凈收入=總開發(fā)成本亦即： 最低商業(yè)售價（）++=可求出： 最低商業(yè)售價=l 根據(jù)以上分析，若項目需收回全部投資，；％左右，此時的售價為項目最低銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。l 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預(yù)期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較大，因此項目銷售價格產(chǎn)生的風(fēng)險較小。十一、可行性研究的結(jié)論通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論：總結(jié)論：項目可行。：項目總投資項目總價值毛利潤稅前利潤稅后利潤凈利潤比例%、財務(wù)凈現(xiàn)值的測算研究項目的可行：求NPV。因為I=20%，故NPV==求IRR。因為 I1=33%時，NPV1=I2=34%時，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。：（1） ㎡，銷售均價為17000元/平方米，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的73%，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。（2） ，即在本次測算基礎(chǔ)（17000元/平方米）％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。綜上所述：目在施工進(jìn)度與資金控制上保持正常運作；政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃及時到位；工程建設(shè)能按計劃順利進(jìn)行；本項目單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，項目能及時交付使用。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；則項目是切實可行的。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司