【正文】 到來，使 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)的商機(jī)和社區(qū)的商鋪得以重新煥發(fā)商機(jī)，極大提高創(chuàng)業(yè)園的人氣，帶動相關(guān)的物業(yè)的升值。第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析出租收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和 X 市現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到工程建設(shè)成本等綜合因素，本社區(qū)職工宿舍樓定價(jià)為： 元/㎡/天，人才公寓定價(jià)為：2 元/㎡/天，賓館定價(jià)為：150 元/間/天，辦公區(qū)域定價(jià)為 元/間/天。年經(jīng)營收入見下表序號 項(xiàng)目 單位 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 金額（萬元）1 職工宿舍 元/ 3248 平方米 1．7 162（出租率按 80%計(jì)）232 人才公寓 元/ 3248 平方米 2 190（出租率按 80%計(jì)）3 賓館 元/ 112 間 150 429（出租率按 70%計(jì)）4 辦公室 元/ 4000 平方米 122（出租率按 60%計(jì)）5 經(jīng)營收入合計(jì)903　　本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為 6%，共應(yīng)交納稅金及附加 萬元。盈利能力分析年財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號 項(xiàng)目 金額1 一、現(xiàn)金流入： 9032 經(jīng)營收入（租金）① 9033 其他收入 04 二、現(xiàn)金流出：5 成本投資（總投資/20 年）② 650經(jīng)營成本③ 1206 營業(yè)稅金及附加 7 三、稅金利潤額8 稅前利潤①②③=④ 115四、毛利潤率④/① %五、凈利潤④2 六、凈利率 %七、投資回報(bào)率 凈利潤/成本投資 %通過以上分析，該項(xiàng)目有一定盈利，具有財(cái)務(wù)可行性。24第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)管理創(chuàng)業(yè)社區(qū)建設(shè)涉及的內(nèi)容面廣，如規(guī)劃管理、建筑工程造價(jià)管理、建筑工程設(shè)計(jì)管理、建筑工程施工管理、建筑工程質(zhì)量管理和建筑工程招投標(biāo)管理等，所以各項(xiàng)建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行，遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。一、招標(biāo)方式高校建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)一般分兩類、三種方式。兩類是指設(shè)計(jì)招標(biāo)與施工招標(biāo)，兩類的內(nèi)容雖然不同，但招標(biāo)的方式相同。三種招標(biāo)的方式是:公開招標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目確定后，關(guān)于該項(xiàng)目的各種具體要求、條件，要通過新聞媒體或其它方式公開對社會發(fā)布招標(biāo)通知，廣泛宣傳，盡可能地?cái)U(kuò)大輻射面。邀請招標(biāo)由招標(biāo)單位向有良好信譽(yù)和較強(qiáng)實(shí)力、并能承擔(dān)該工程項(xiàng)目的幾家單位直接發(fā)出招標(biāo)通知，邀請其參加投標(biāo)。協(xié)商議標(biāo)協(xié)商議標(biāo)就是事先選定所熟悉并信任的單位進(jìn)行協(xié)商，按雙方條件確定承包內(nèi)容、方式，如工期期限、供料方式等。雙方達(dá)成協(xié)議后簽訂施工合同。創(chuàng)業(yè)社區(qū)建設(shè)根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)選擇招標(biāo)形式。任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。二、招投標(biāo)工作程序準(zhǔn)備階段（1）建設(shè)項(xiàng)目納入國家、省、市年度計(jì)劃。（2）進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。設(shè)計(jì)招標(biāo)要由主管部門和高校的有關(guān)專家充分論證后，制定出方案，并委托有關(guān)部門進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及概算。（3）建設(shè)用地、水、電、路要保證七通一平，有關(guān)的各項(xiàng)工作要具體落實(shí)。（4）辦理建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證和施工許可證。辦理相關(guān)手續(xù)和招投標(biāo)25手續(xù)。（5）制定招投標(biāo)文件及編制標(biāo)底，文件內(nèi)容要合理，標(biāo)底要適中，漲幅要確定，各種因素要考慮全面。招標(biāo)階段（1）發(fā)布招標(biāo)通知?？梢愿鶕?jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的要求和具體項(xiàng)目內(nèi)容制訂。（2）發(fā)送招投標(biāo)文件。（3）對申請投標(biāo)的單位進(jìn)行模底與資質(zhì)審查。審查與模底的內(nèi)容有:營業(yè)執(zhí)照、法人證書、資質(zhì)等級、企業(yè)施工經(jīng)歷及實(shí)績、社會信譽(yù)、經(jīng)營作風(fēng)、資金情況、技術(shù)裝備情況、是否施工過類似項(xiàng)目等具體情況。在此基礎(chǔ)上，淘汰資質(zhì)信譽(yù)程度不高的企業(yè)和無能力承擔(dān)該項(xiàng)目的企業(yè)。對不符合預(yù)審要求的單位給予不同意其投標(biāo)的解釋。決標(biāo)階段（1）開標(biāo)。開標(biāo)必須公開進(jìn)行，標(biāo)函當(dāng)眾啟封。（2）分析標(biāo)函及評標(biāo)。招標(biāo)單位必須會同當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門專家綜合分析各標(biāo)函及投標(biāo)單位的具體情況進(jìn)行評標(biāo)。（3）決標(biāo)。經(jīng)過認(rèn)真分析、綜合評述，確定中標(biāo)單位，發(fā)中標(biāo)通知書。在決標(biāo)過程中，要確定標(biāo)底上下浮動幅度。如果投標(biāo)者報(bào)價(jià)在此幅度內(nèi)，說明標(biāo)底與該報(bào)價(jià)都定得合理。一般情況下，中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)應(yīng)低于標(biāo)底，但選中的投標(biāo)者報(bào)價(jià)不一定是最低標(biāo)價(jià)。因此，要分析它是否合理可行，報(bào)價(jià)低的原因究竟是組織措施得力，還是技術(shù)裝備精良；是操作工藝先進(jìn)，還是技術(shù)進(jìn)行了更新。如果出現(xiàn)投標(biāo)者報(bào)價(jià)都高于標(biāo)底，有時(shí)相差比較懸殊，也要分析是否標(biāo)底計(jì)算失誤，要逐次重新審計(jì)調(diào)整。如果標(biāo)底正確無誤，則需要通過分析標(biāo)函及評標(biāo)，剔除其中的報(bào)價(jià)不合理部分，再根據(jù)經(jīng)投標(biāo)者同意的和調(diào)整過的報(bào)價(jià)擇優(yōu)定標(biāo)。差距過大時(shí)也可另外招標(biāo)，擇優(yōu)選取。三、招標(biāo)文件內(nèi)容招標(biāo)文件是招標(biāo)單位的行動指南，是投標(biāo)單位必須遵循的準(zhǔn)則。同時(shí)，招標(biāo)文件是招標(biāo)的關(guān)鍵性基礎(chǔ)工作，必須認(rèn)真細(xì)致，才能確保招標(biāo)工作順利實(shí)施。招標(biāo)文件的內(nèi)容視招標(biāo)的形式而定。工程項(xiàng)目招標(biāo)的文件內(nèi)容一般如下：26投標(biāo)須知。工程的綜合說明，包括工程范圍、項(xiàng)目、工期、質(zhì)量等級、技術(shù)要求現(xiàn)場情況、施工企業(yè)資質(zhì)等級。施工圖紙及設(shè)計(jì)說明書。該項(xiàng)目的各種相關(guān)指導(dǎo)性文件及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。施工組織與措施。機(jī)械裝備與先進(jìn)技術(shù)。工程量清單。材料供應(yīng)方式。工程價(jià)款結(jié)算方式。對工程和材料的特殊要求。1投標(biāo)保證金的有關(guān)規(guī)定1解釋招標(biāo)文件和領(lǐng)勘現(xiàn)場日期。1投標(biāo)截止日期。1其它。四、招標(biāo)工作建議嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。在招標(biāo)過程中，應(yīng)注意特別把好質(zhì)量關(guān)，對信譽(yù)好、質(zhì)量高的投標(biāo)單位傾斜，有意識培養(yǎng)和樹立施工單位注重長期利益的思想。規(guī)范招投標(biāo)行為。選擇信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性是招標(biāo)方和投標(biāo)方注意的焦點(diǎn)。在招標(biāo)工作中，各項(xiàng)目應(yīng)全部量化，要加強(qiáng)評標(biāo)的保密工作，建立多專業(yè)的專家組，賦予專家足夠的權(quán)利，盡量減少行政干預(yù)。標(biāo)底設(shè)置應(yīng)盡量采用明標(biāo)，控制價(jià)設(shè)置應(yīng)適當(dāng)合理。把好評標(biāo)決標(biāo)關(guān)，要求評委認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地進(jìn)行評審，保證評標(biāo)公正公平，保證評委產(chǎn)生的隨機(jī)性和保密性，評委的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)從工程交易中心設(shè)立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取。建立工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)制度，完善風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移體系。對投標(biāo)人的投標(biāo)擔(dān)保和承包人的履約擔(dān)保及低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保、發(fā)包人的工程款支付擔(dān)保的提交方式、提交額度、提交時(shí)間、終止時(shí)間以及各類擔(dān)保金的管27理、退還等方面應(yīng)在合同條款中作具體規(guī)定。加強(qiáng)對經(jīng)過評議后最低價(jià)中標(biāo)的項(xiàng)目管理。實(shí)行中標(biāo)后項(xiàng)目施工行為和監(jiān)理行為跟蹤監(jiān)督、動態(tài)考評制度，并對合同總工期進(jìn)行細(xì)化，對影響工程工期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要寫入合同，嚴(yán)格按工期控制節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和暫定價(jià)、暫定品牌的詢價(jià)、確認(rèn)和采購，避免低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)竣工結(jié)算的事情發(fā)生。加大執(zhí)法監(jiān)督力度，建立機(jī)制防線。包括對招投標(biāo)活動的事前、事中、事后監(jiān)督?；顒拥氖虑啊⑹轮?、事后監(jiān)督。第九章 研究結(jié)論與建議一、研究結(jié)論綜上所述：X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)工程完全符合國家和地方發(fā)展規(guī)劃政策，符合 X 發(fā)展規(guī)劃需求，建設(shè)本項(xiàng)目的內(nèi)外部條件成熟，具有充分的建設(shè)必要性和緊迫性。該項(xiàng)目建成后必定會對 X 市自生的發(fā)展和對我市人才儲備工作帶來重大的促進(jìn)作用。目前，X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)工程前期已完成項(xiàng)目建設(shè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定、建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模確定、初步設(shè)計(jì)方案比選確定等工作，項(xiàng)目基地建設(shè)條件具備，項(xiàng)目建設(shè)管理班子組建完成，項(xiàng)目已具備充分的實(shí)施可行性。二、建議一、項(xiàng)目的建設(shè)必要、可行，希望相關(guān)管理部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的實(shí)施。二、項(xiàng)目的建設(shè)具有緊迫性，且資金投入數(shù)量較大，應(yīng)爭取上級財(cái)政資金的大力支持。三、要精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，力創(chuàng)精品工程。要嚴(yán)格施行工程招投標(biāo)、工程監(jiān)理制。四、項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容龐大而多，建設(shè)單位要精心組織、周到安排，確保創(chuàng)業(yè)社區(qū)早日投入使用。