【正文】 當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層； B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表 4— 2— 17 銷售計劃 分年度銷售金額 /萬元 年 銷售比 銷售面 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計 份 例 積 /㎡ 2 50%A1 A1：33305 10658 12018 C： 170（個） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個） 2632 合計 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預 測 匯 總 表 4— 2— 18 項 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項目利潤估算 項目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項目可運用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項目稅后利潤測算如表 4— 2— 21 所示，項目稅后利潤總額為 14747 萬元。 投資計劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號 項目 合計 建設經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款 （含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 銷售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 單位：萬元 序號 項目 合計 建設經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應 計利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當年利息 =（年初借款本息 +當 年借款 /2）年利率。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。 高 層 住 宅 建 安 費（表 4— 2— 8） 序號 項 目 單價 /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及裝修工程費 1580 169593 2 水電安裝工程費 220 169593 3 電梯 150 169593 4 消防 50 169593 5 小計 2020 169593 （ 3）建安工程費合計： （萬元） 前期工程費 （ 1）籌建開辦費： %=（萬元）。 （注：按征地補償總金額的 2%計征，交市國土局）。 ③工程立項初期工作補償費： 畝 元 /畝 %=（萬元）。 第四期建北左上組團及余下 4 棟高層，建筑面積 127977 ㎡（其中多層 33210㎡，高層 94767 ㎡）。這樣可 以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設施。 公 共 服 務 設 施 表（ 4— 2— 1） 編號 項 目 建筑面積 /㎡ 用地面積 /㎡ 數(shù)量 1 幼兒園 1500+1800 1800+2020 2 2 小學 4500 8500 1 3 中學 9000 14000 1 4 衛(wèi)生站 450 3 5 文化活動中心 400 1 6 球類場地 2550 2 7 糧油店 300 1 8 肉菜市場 2020 1 9 副食品店 400 2 10 飲食店 500 2 11 飯店 500 1 12 小吃店 300 3 13 綜合百貨店 500 1 14 日用雜品店 260 1 15 五金交電建材店 120 1 16 理發(fā)店 100 1 17 廢品收購店 100 1 18 書報銷售店 60 1 19 公共電話亭 40 5 20 中西藥店 80 1 21 水果店 90 1 22 綜合修理店 260 1 23 儲蓄所 200 1 24 郵政所 200 1 25 電訊營業(yè)所 200 1 26 汽車停車場（庫） 54000（ 1800 個車位） 17 27 自行車（摩托車）停車場（庫） 14790（ 9860 個車位） 39 28 變電房 300 5 29 路燈配電室 30 700 1 30 凈化石油氣站 40 1 31 公共廁所 150 3 32 垃圾集散點 150 3 33 小區(qū)綜合管理處 400 1 34 居民 委員會 420 6 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表 4— 2— 2 道 路 紅 線 和 斷 面 表（ 4— 2— 2） 序號 道路紅線 /M 道路斷面 /M 備 注 1 38 5— （ 8） — 20— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 2 36 5— 10— （ 6）— 10— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 3 30 5— 20— 5 城市道路 4 20 5— 10— 5 城市道路 5 15 3— 9— 3 小區(qū)道路 6 15 4— 7— 4 小區(qū)道路 7 12 — 7— 小區(qū)道路 8 3～ 4 3— 4 組團道路 9 宅間小道 主要技術經(jīng)濟指標 （ 1）土地使用指標。 ④“兩帶”。 （ 4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設置隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設防護綠化帶等方法，使鐵 路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。該市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集 居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎設施為本區(qū)的建設提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地塊面積為 畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設用地紅線范圍內(nèi)。建成后預計年營業(yè)額達 ，年實現(xiàn)稅收 ，年投資回報率 %， 項目投資回收期約為 。 主要從觸電、火災、交通事故、車間作業(yè)等因素上，項目將嚴格按照國家的安全生產(chǎn)有關規(guī)定執(zhí)行。對于工程風險和資金風險的應對比較適合采取這種方式。 災難性風險：風險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災難性后果，項目將無法承受。 每年創(chuàng)稅額將超過 萬元（所得稅按 15%測算）。 工業(yè)園廠房、倉庫、商務中心等年租金收入約為 。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 第七章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。 項目第二期基礎工程建設階段。 項目建設分為九個實施階段： 項目最初準備階段：項目前期的市場調研，并初步分析項目的可行性。 商務中心區(qū)建設為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務氣息。為鼓勵創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)，針對創(chuàng)業(yè)園，我縣出臺了一系列政策，如：在企業(yè) 用地上，落戶創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)用地價格在基準地價的的基礎上下浮 20%，并允許創(chuàng)業(yè)者 “ 先上車后買票 ” ，分期繳納土地出讓金。 三縱橫： 即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路， “ 三縱三橫 ” 主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團間的網(wǎng)絡聯(lián)系。 南昌的投資環(huán)境日益改善，經(jīng)濟發(fā)展不斷加快，市場景氣度持續(xù)上升，尤其是企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙走強，這充分表明南昌所蘊涵的巨大發(fā)展空間和投資機遇；“南昌現(xiàn)象”不僅正受國內(nèi)各界人士關注，而且已被國外各方友人矚目；“四最”品牌日益彰顯，近年世界銀行發(fā)布的《對中國 23個城市投資環(huán)境調查報告》中，南昌被列為“ B＋”類，與北京、深 圳、成都等特大城市并列；美國科勒公司在歷經(jīng)兩年、考察全國 35個城市后，把“繡球”拋在了南昌。 南昌電力供應充足， 2020年全市用電量 ，大工業(yè)用電價格僅為 /度。 市郊向塘有 98 股道的全國第二大貨運編組站， 京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一 的省會城市， 是我國鐵路交通的一個重要樞紐 ，同時也 是 10 31 320 三條國道的交匯處 。 ：南昌制造高昂龍頭 2020年，市委、市政府確立以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略； 以及 自2020年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來，短短幾年，南昌工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。項目分析結果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施?？梢M廠房生產(chǎn)設備及生活配套等設備投資約 。 目 錄 第一章 項目總論 第二章 項目背景 ：南昌制造高昂龍頭 第三章 項目建設條件 第四章 項目工程建設方案 第五章 項目實施進度 第六章 投資估算 第七章 融資方案